申格联：广州限房价限车位价解决拆迁户的办法值得推广
申老师您好：
本报希望就以下事件约您做一次采访，望不吝赐教并及时回复。
——中国房地产报 高伟 上
事件：
16日，广州市国土房管局发出卖地公告称，将于12月21日挂牌出让天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块。值得一提的是，此次推出的一幅主要用于拆迁安置的番禺地块，不但规定其所建成的85%房子限价9000元/平方米销售，还规定车位的售价每个不能高于8.8万元。
提纲：
1.针对番禺地块广州政府为什么既限房价又限车位售价？
2.限“车位售价”的背景和目的是什么？
3.这种方式是否具备向广州其他地方或全国推广的可能性？为什么？
4.该方式会让哪些群体最终受益？
申格联：
1、16日，广州市国土房管局发出卖地公告称，将于12月21日挂牌出让天河区中山大道南和番禺区东环路两幅居住地块。值得一提的是，此次推出的一幅主要用于拆迁安置的番禺地块，不但规定其所建成的85%房子限价9000元/平方米销售，还规定车位的售价每个不能高于8.8万元。
这一公告是政府探索推出限价房的一个初步尝试。2009年10月29日，广东省建设厅《关于调查了解中央、省直驻穗机关和事业单位干部职工对广州市限价房需求和购房意向情况的函》（粤建办房函[2009]425号）讲到：限价房政策是我省为抑制房价过快增长、缓解中等收入家庭购房压力的一项“长期坚持，灵活运用”的住房政策和调控措施，对支持中等收入人群首次置业和解决住房问题发挥了重要作用…广州市限价房是解决中央、省直驻穗机关和事业单位未享受过购房优惠政策的干部职工住房的重要途径之一。这是继2008年后全国房价持续快速攀高后广东省出台平抑房价的一项调控措施，也是正确引导刚性需求的一项继保障性住房政策后推出的普通住房政策。
关于限价房政策对于全国各地都属于“摸着石头过河”的现状，广州市国土房管局此次推出的一幅主要用于拆迁安置的番禺地块，不但规定其所建成的85%房子限价9000元/平方米销售，还规定车位的售价每个不能高于8.8万元。这应该是广州市落实国家和省的调控政策，在公开拍卖的土地试行合理配置市场性商品房和普通商品房（限价房）或保障性住房（廉租房、公租房）比例的一个开端。
2009年9月17日，笔者有幸于参加省物价局和省建设厅召开的限价房价格政策座谈会，提出限价房是政府顺应市场需求与开发商达成双向协议而提供的多层次的住房供应体系，是政府本着以人为本、保障民生的社会主义市场经济原则，以政府土地让利为条件成就住房让利而推出的为满足中低收入（夹心阶层）群体住房问题而推出的特殊的商品房供给体系。这种特殊的商品房供给体系不同于经济适用房和廉租房一类的住房保障体系，它本质上应该属于商品住房供应体系，应当服从于社会主义市场经济规律，受供求关系的影响。政府在协议中主要是根据当地居民的整体收入情况和市场需求情况对地价进行最高限价，对房价进行最高限价（指导价）。当商品房价格下跌时，开发商可以根据市场情况下调限价价格，当夹心阶层对限价房需求增大时，开发商可以在政府指导价上上浮，但不能超过最高限价。
从番禺地块出让条件看，政府规定了竞得人建成的部分住房的最高限定价格和主要出售对象（拆迁户以及其他）。此外，对于限价房的车位配比和价格也进行了规定，车位的销售价格不得高于每个88000元。出让合同还规定限价房的竣工验收和交付使用时限以避免建设时间拖延造成最高限价与市场价格出入较大。开发商在了解出让条件规定后对于竞投地价必须做好测算，假若开发商对于两年后的广州房价走势看好和对所建房屋15%的总建筑面积价位预期较高，也可以使“面粉贵过面包”，假若不看好两年后的广州房价走势，估计竞拍地价7000左右有成交的可能。无论如何，政府要做的事情一是要做好监督和透明工作，避免少数限价房成为特权阶层的“体制内房源”；二是不要做越俎代庖的越权行为。
2、限“车位售价”是从业主总体利益考虑制订的，主要目的是防止开发商因为房价受限从车位价销售方面提高利润。既然推出的主要是解决拆迁户的限价房，就要全面进行价格限定，以保护拆迁人的合法利益，这是妥善解决政府、开放商和拆迁户矛盾日益激化的有效办法，广州此举若是行之有效可以向全国推广。
3、限房价和限车位售价以及合理配置市场性商品房和普通商品房（限价房）或保障性住房（廉租房、公租房）比例的类似做法在全国其他城市也有实施的比较好的城市，但限房价和限车位售价却是广州的创举。这种做法应该根据各城市的具体情况综合考虑实施的可行性和必要性，不能全国一刀切。但用于解决拆迁户和政府、开发商的矛盾不失一种创新，值得全国推广。但是，必须要充分尊敬拆迁户的意见，在住房的装修标准上也要达成共识，不要因为限价而推出的是限价的毛坯房，因为这个环节的疏忽又会产生新的矛盾，而且毛坯房对于讲求低碳经济的当代也是不提倡和主张的。
4、在目前经济和政策环境下，限房价和限车位售价以及合理配置市场性商品房和普通商品房（限价房）或保障性住房（廉租房、公租房）比例的类似做法在探索社会主义市场经济的今天显然是不适于所有的消费者，对于解决中低收入（夹心阶层）群体住房问题也要慎之又慎。因为首先夹心阶层的标准现在以及今后难以界定，该阶层也有一个动态变化的过程，而且该政策也容易滋生照顾特权阶层的“体制内房源”，造成腐败和新的不公。我认为对于现实的高房价政府可以通廉租房、公租房以及对“夹心阶层”困难户房租进行补贴的办法解决中、下层的住房问题；对于拆迁户政府首先要允许他们回迁；对于拆迁户异地安置必须采取双方协议的限价政策，避免开发商随意置换和安置拆迁户，造成社会激化矛盾。