房地产有关融资问题四个共识

目前,房地产理论界对房地产有关融资问题的看法各有千秋。归纳起来,有四个问题已达成共识。

1、房地产金融风险巨大。

房地产企业融资更加困难，资金链随时有断裂的危险。主要原因是我国房地产过热，住房空置率很高，开发商和银行违规操作，房地产开发企业资本金太低，融资渠道单一，并且风险主要集中在银行。

2、破解房地产融资困境，最大的出路就是支持房地产行业发展的资金渠道多元化。

中国不缺乏资金，缺乏房地产融资渠道。但是对实行资金渠道多元化问题则有不同的认识。有人提出主要是实行房地产抵押证券化；有人提出主要建立房地产基金，发行股票和债券；有人认为实行信托+银行的模式。但是由于目前我国金融体制的原因，实现抵押证券化存在体制障碍、法律障碍、市场障碍。开发商由于资金流不连续，因此，发行股票和债券也举步维艰。因此，目前，银行+信托+REITS+境外基金应该是比较现实的选择。

3、近期房价总体要向下走。

影响房价主要因素还是供求关系。房价要降，但是在降多少上争论不已。有人提出房价要跌略50%；有人提出“中国楼市拐点清晰的形成，房价至少下降40%”；笔者认为，房地产总体呈下降趋势，但是由于没有全国统一的房地产市场，不排除一线城市（北京、广州、深圳等）大降，二线城市中降，三线城市小降，甚至上升的可能。

4、部分房地产开发商要“死”。