11月13日，我参加了由长城物业集团股份有限公司主办的“老龄化社会下的房地产发展机遇与挑战论坛 ”，目前，全世界60岁以上老年人口总数已达6亿，有60多个国家的老年人口达到或超过人口总数的10%，进入了人口老龄化社会行列。人口老龄化的迅速发展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。世界性的人口老龄化是“历史上未曾出现的社会现象”。

论坛现场

　　以下是论坛信息及我在会上的演讲。

 

　　时间：2010年11月13日14时

　　地点：北京JW万豪酒店（北京市朝阳区建国路83号）

　　主办单位：长城物业集团股份有限公司

　　协办单位：科特勒咨询集团

 

　　与会嘉宾：

　　原住建部总经济师，现中国物业管理协会会长 谢家瑾女士

　　北京市住房和城乡建设委员会副主任 张农科先生

　　原中国物业管理协会会长 徐俊达先生

　　中国物业管理协会秘书长 柴勇先生

　　中国质量协会秘书长 马林女士

　　建设部住宅产业司物业处处长 陈伟先生

　　北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长 于良先生

　　天津市招投标中心主任 张学军先生

　　深圳市住房和建设局物业监管处副处长 刘政先生

　　深圳物业管理协会副会长 曹阳先生

　　深圳市社会公益基金会会长 程玉龙先生

　　深圳市深圳市社会公益基金会秘书长 李冬娜女士

　　科特勒咨询集团全球总裁、世界营销实战大师 米尔顿·科特勒博士

　　美国拓尔兄弟公司副总裁 弗来得瑞克·库伯先生

　　中国社科院全球城市竞争力项目组研究员，中国城市营销发展报告课题组组长，中国人民大学中国市场营销研究中心副主任、教授刘彦平博士

　　长城物业集团股份有限公司总裁 陈耀忠先生

 

长城物业总裁陈耀忠致欢迎辞


中国物业管理协会会长谢家瑾演讲


我在论坛上演讲

养老地产：探索中前行
——蛋糕虽香  难以下嘴

尊敬的各位领导、各位来宾：

 

　　大家下午好！很高兴受邀参加这个养老地产发展前景及营销分享高峰论坛，下面就与大家一起交流分享一下养老地产这块蛋糕香甜与苦涩。

 

　　一、养老产业与养老地产：蕴藏巨大市场，前景广阔

　　

　　按照联合国的标准，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为老龄化社会，而超过了14%就被称为老龄社会。根据有关资料显示从老龄化社会进入老龄社会，法国用了115 年，英国用了47 年，德国用了40 年，而日本只用了24年。我国的情况则与日本相似，当中国的第一代婴儿潮在2015年左右进入老年期时，中国将面临严重的人口老龄化挑战。目前，我国60岁及以上老年人口已经达到1.5亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%，将是德国、法国、英国、意大利和日本5 国人口的总和。

 

　　根据相关研究资料显示发达国家一般约6%的老人在养老机构养老，我国养老设施严重滞后，只有1.16%的老人在养老机构，前景堪忧，但也带来巨大商机，发展前景被广泛看好。

 

　　如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问题。如果这些人不能在医疗、生活、服务各方面得到妥善的安置，那么这将是社会的一大不幸。在一定意义上说，养老问题得不到妥善解决，和谐社会就不可能得以有效地构建。

 

　　养老产业——新的经济增长点。上次一个论坛上，有专家说，养老产业可使国民经济总值至少增量10%，我国现在国内生产总值大约是20万亿到22万亿之间，那就是增加2万亿GDP。养老地产是养老产业中很重要的一环，为养老提供最基本的空间。养老产业与养老地产蕴藏巨大市场商机，前景广阔， 2010年我国老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

 

　　二、养老模式

　　

　　1、西方模式

 

　　西方老年住宅主要有两种模式：美国模式，独立养老为主。欧盟模式，社会养老为主，老年住宅多为政府兴建的老年公寓等。

 

　　老年住宅需求多数为小户型老年公寓和专业化老年社区公寓。

 

　　但在实际运营中，由于高福利制度（包含养老保障和医疗保障）对政府财政以及经济发展形成了巨大的压力，同时也引发了很多社会矛盾，因此政府开始逐渐减少大型养老机构的建设，积极提倡回归社区和家庭养老。同时学界的研究也为政府提供了支持，研究表明居家养老是保持老年人健康、独立生活的最佳方式。

 

　　2、日本模式

 

　　与我们有着相似文化背景的近邻——日本，又是怎么做的呢？

 

　　日本住宅建设和供应方面，采取了导向性政策，以鼓励和满足两代人同居互助的选择。日本养老模式值得借鉴的是两个方面，一种是介护保险政策，一种是居家养老模式。在介护保险政策方面，通过保险支持，解决老年人需要护理的需求及费用，免除后顾之忧。在居家养老模式方面，通过两代居、网络式家庭共居形式的户型及产品设计，解决居家养老问题。具体如下：

 

　　(1)两代居的设计共分为完全同居型、半同居户型、半邻居户型、完全邻居型等四种类型。在具体方案设计中，两代居功能的分离可以分别从平面和立体的角度来考虑。平面上的分离，指的就是在主体户和同居户在同一楼层，水平相邻；而立体的分离，则是指同一单元的上下两层，垂直相邻。

　　

　　（2)网络式家庭共居形式也分为同楼层近邻、同楼分层近居、同街坊分楼共居、同社区分街坊共居等四种类型，根据老人不同情况可以选择适合的养老方式。

 

　　3、中国养老地产之路

 

　　中国养老地产相比之下，最可借鉴的是日本的养老住宅产品。中国无论从“孝义”、“养儿防老”等思想积淀的传统文化心理习惯，还是经济状况等方面，都更依赖“居家养老”方式。

 

　　“居家养老”也是发达国家养老居住方式转变的经验。多数发达国家在养老居住体系的建设上都经历了从“医院养老”到“设施养老”再到“居家养老”的转变。

 

　　预计，中国未来老年住宅开发有以下5种产品：养老院、老年公寓、老年社区、新建住区中开发部分老年住宅、全龄化服务型社区。后四种模式都以居家养老为核心。

 

　　全龄化服务型社区它既是一个具有养老功能的社区，同时又是一个从0岁到100岁的全龄化居住社区。全龄化就是按照一定的配比，在已建和在建的社区内，使老龄人社区总量占到百分之二十左右，把它分散于整个社区里边。每七八栋楼、十来栋楼有一栋养老住宅的楼，而且这个楼自身又不全是老龄人居住，尽管这个楼本身是专为老年人而设计。该模式的核心是服务型。就是服务队伍中的高贵情感，道德因素、人文精神，这才是灵魂，这才是最关键的，这才是核心。

 

　　三、养老住宅产品设计需要注意事项

 

　　1、需要深入研究老人居住的特殊需求

 

　　要对老人在居住方面的特殊需求进行细致深入的研究，包括老人因为生活时间结构变化、生活空间节后变化及个人生理及心理变化而产生的对居住环境的特殊要求。

 

　　针对老年人以家庭为生活主要空间、余暇时间显著延长、要求更多体贴和关怀等特性，必须提供良好的空间社区环境，满足老年人充实生活意义和提高生活质量的要求。在住房方面要求安全舒适，既方便独立活动，又能得到子女的及时照顾。

 

　　住宅建设在总体上应该创造一个能使老年人“老有所居，老有所养、老有所依、老有所为、老有所乐”的居住环境，并从决策、规划设计和建设上都应采取相应的措施。

 

　　2、养老住宅产品设计

 

　　“安全、方便、舒适、自立”是设计之本。“大到社区环境、配套、无障碍设计、室内外空间的合理布局，小到一处转角的防撞保护、一盏灯照射角度的细微调节。养老住追应具有专门针对老人的智能化硬件设备设施；如紧急电子呼叫系统、上门服务呼叫系统、电子门锁、摄像监控设施；多高层住宅要设置担架上下的电梯；地面要采用防滑设计”。居家养老——住得近、分得开、叫得应、长来往。

 

　　（1）老年住宅室外居住环境的设计原则

 

　　老年住宅居住环境设计需要遵从以下原则：无障碍性、易识别性、易控制性和易选择性、易达性、易交往性。

 

　　（2）老年人内部居住环境的设计原则

 

　　内部环境的特殊需求：安全性、方便性、私密性、独立性、环境刺激性和舒适性。

 

　　（3）老年人居住空间设计细节

 

　　在居住空间设计细节方面，尤其需要注意，要根据老年人的生活习惯和特点对细节进行设计。如：住宅人口处面积要适当增大，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；门的宽度要适当增加，使轮椅可以通行；室内地面应当平坦，无高差、无门槛等障碍；开关、门铃和门窗把手等设施的位置应适当降低；等等，我在这里就不详细阐述了。

 

　　四、发展瓶颈

 

　　1、面临问题

 

　　目前做养老社区面临以下问题：

 

　　（1）缺乏高质量的专业的养老服务机构

 

　　高质量的养老服务机构在全国依然偏少，与国外的养老服务机构相比，我们的差距太大了。这些服务质量应该说包括多个方面，我们觉得现在应该说是相当多机构即使有了好的房子，但是管理方面都还有比较大的缺陷，提供不出来高质量的服务，因此就没有好的产品，富裕的老年人进入养老机构有时候也感受不到较高质量的服务。

 

　　（2）缺乏关于养老地产方面的权威规范及规划设计标准

 

　　对于如何规划、开发、设计养老社区，目前国家还没有形成统一的强制性归规范及标准，导致各个项目之间的规划缺乏统一性，养老住宅的品质参差不齐，使得大家对养老住宅的概念接受度低，甚至会出现因过度炒作而导致大家不信任的情况出现。

 

　　（3）养老地产所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持还不够完善

 

　　国家仅于1996年颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，提出了“五个老有”，即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。2000年，国家再次发布了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》。确定了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老居住政策，同时提出建立“9073”的养老居住分配格局：即90％的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7％的老年人通过购买社区照顾服务养老，3％的老年人入住养老服务机构集中养老。

 

　　在国家政策层面对于养老地产方面没有明确的支持及指导政策，在金融支持、土地获取、配套设施建设运营等方面都缺乏相应的鼓励及支持力度，如养老社区的拿地问题。现在国家建设部对养老用地方面没有一个严谨的界定，由于有很多拿的是租赁用地，使境外一些养老机构的基金不能进入，包括我们国内的保险基金和相关的银行不能贷款，我想从我们房地产开发者角度来讲要考虑的第一个问题。

 

　　开发商与养老住宅的关系，打个不太恰当的比喻，从结果看，一定意义上讲，很像“灰太狼与喜羊羊”，看着眼馋，却总抓不住，也只能望梅止渴。

 

　　（4）居民的富裕速度慢于老龄化速度，既未富先老问题。

 

　　在这个方面需要国家根据老年人的实际情况，通过养老保险、反按揭保险、陪护保险等方面出台相应的政策，来鼓励利用社会各方面力量共同解决该问题。

 

　　（5）盈利模式问题。在国际养老社区开发方面，我们面临的整个对老人社区管理上的一种盈利模式问题。现在很多作国际养老社区80%以上都亏损，这就需要找准盈利平衡点，考虑经营使用权如何进行出售。再次考虑如何构建一个专业的管理团队来运营。

 

　　（6）养老住宅投入巨大

 

　　养老社区的投入很大，要建设大量齐备的综合配套设施。

 

　　（1）硬件

 

　　养老住宅在硬件方面的投入很大，既要考虑地点选择的地区优势、空气环境、供暖、无线呼叫定位等环境，还要投入诸如温泉会馆、休闲场馆、老年健康会议中心、康复性疗养中心、医疗保健中心、老年大学、老年健康文化广场、商业购物中心等等大量的医护及配套设施设备。对企业来说，可以说不堪重负。

 

　　（2）软件

　　像孝顺亲生父母一样善待老人。养老住宅在软件方面的投入更大，考虑到长久的运营管理，需要招聘培训很多急需的人才与人员。要为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、还要提供上门烹调、成品与半成品配送、营养指导、特殊饮食护理、餐厅等餐饮服务等。对房地产企业而言，可说是有心无力。

 

　　五、未来运营方式探讨

 

　　作为复合地产，我认为可以采用多种形式来推进：

 

　　土地置换模式。养老设施与土地置换，结合商品房开发，政策倾斜，吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。

 

　　BOT模式。参照公路、水电等公共基础设施的建设模式，由企业建设运营若干年后交还给政府。

 

　　BO模式。由政府投资建设养老设施，交由企业运营。

 

　　资金问题。可考虑保险等金融机构介入，也可考虑以房养老的反抵押贷款模式筹集资金。

 

　　养老地产需要政府、企业、个人共同携手打造。

 

　　这是我关于盈利模式的一点不成熟的想法，与大家交流一下。

 

　　六、结语

 

　　最后，用几句话总结一下：

 

　　养老是一个社会问题，养老住宅需要政府、企业、个人共同努力。

 

　　理论上朝阳产业，现实上困难重重。蛋糕虽香，难以下嘴。

 

　　谢谢大家！

2011年11月13日