限购令席卷全国 行政干预治标不治本？
蓝筹记者 甘刘林/文 李显彦/图
提要：在一片打压声中依然不停上涨的房价终于导致中央政府对其下“狠手”，一刀切的“限购令”正在向全国主要城市蔓延。
然而行政色彩过于浓厚的政府调控行为也引发了市场的强烈争议，其调控措施也难逃治标不治本的指摘。
从“两会”之后的地王横空出世，到“国十条”以及中央各级领导“关怀”下依然疯涨的房价，让房地产俨然成了一匹脱缰的野马。为了遏制住这匹野马，中央政府不得不对其下“狠手”，于是一场以“限购”为核心的“新国五条”在国庆前一天破茧而出。
尽管“国五条只是对国十条的深化和延续”，然而以“在一定时间内限定居民家庭购房套数”为核心内容的“限购令”已经是目前为止最为严厉的政策了。同时，也因“限购”带有过于浓厚的行政色彩而备受争议，而且同样被指“治标不治本”。
限购令全国化
在今年的“4·17”新政之后迟迟不出台地方细则的地方政府，这次在“一刀切”的“限购令”之下却出人意料地迅速出台了落地政策。继北京、上海、深圳等十大城市相继出台住宅限购政策之后，广州、三亚、海口、温州等城市也纷纷效仿，出台了地方调控细则，限制购房套数。截至到10月19日，已经有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、三亚、海口、温州、广州、大连等14个城市出台了住宅限购令。
“新一轮楼市调控对地方政府的约束力增强”，北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强在接受记者采访时表示，最新一轮调控政策对地方政府提出了非常明确甚至严厉的要求：没有出台制定细则的地方，需要立即制定相关的细则；已经出台细则的要进行完善和优化，这对于地方政府来说应该有非常强的约束力。而且在陈国强看来，这些措施也是这一轮政策和前一轮政策的差别所在。不过陈国强同时认为，这次调控是对国十条的深化和延续。
“这一轮的深化调控政策，以限购令为代表，一个重要特点就是地方政府跟进的速度非常快。”全国工商联房地产商会会长聂梅生也表达了类似观点，而且她还认为这将有助于对楼市的紧急刹车。
在中央政府4月份出台国十条之后，过热的楼市在五六月份短暂的沉寂之后，在七八月份重新开始了上涨行情，在进入金九银十的9月和10月更是一路飙涨。尽管国家出台了国十条那样严厉的政策，中央各级领导也是三令五申要控制房价，但是八九月份的房价依然是屡创新高，8月同比上涨9.3%，9月同比上涨9.1%。而且根据中国指数研究院的检测数据， 9月，全国100个城市住宅平均成交价格为8363元/平方米，较上月上涨0.70%，近九成（86个）城市出现了价格环比上涨。
于是，以直接“限购”为核心，并辅之以问责的新一轮调控在国庆前夕出台。而且地方政府跟进调控的速度也明显快于以往历次调控，且“限定居民家庭购房套数”成为各地细则落地的主流形态。
根据记者了解，在已经出台地方细则的14个城市中，广州的细则可以说是最为严厉的，其不仅限购限贷，还限制了年龄，其中规定“未满18岁的人士不能单独购买商品住房”。此外的13个城市基本是重复了国家的硬性规定，“限定居民家庭购房套数”，停止第三套房，二套房首付和利率都大幅提高。
“限购令”治标不治本？
尽管在国家“一刀切”的政策下，“限购令”如疾风骤雨般在全国14个城市落地，此前过热的房地产市场的确也受到了一定程度的影响，甚至有消息称，在“限购令”出台之后的一周，北京、深圳等地的成交量环比出现了6成甚至更多的下滑。然而以“限购令”为此轮调控杀手锏的新“国五条”也因其行政色彩过于浓厚而引发了争议，甚至有人直接称其同样是“治标不治本”。
“我拿钱却买不到商品，这还叫市场经济吗？”策源地产西南区域总经理张琰刚和记者谈到当前的“限购令”就如是表示。他甚至认为，如果真要限制人们购房，还不如发房票算了。
同时对此项政策表示质疑的还有地产界的明星人物潘石屹和任志强。
潘石屹说，虽然此轮新政的影响立竿见影，但是限购并没有抓住问题的关键。
相对于潘石屹，一向以敢说著称的任志强表达得更直白。“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中也质疑道，这种试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系问题的做法，是“伤敌八百、自损一千”。
然而陈国强却表达了不同看法。在陈国强看来，目前针对房地产市场的“限购令”有助于对当前过热的楼市降温。他的解释是，房地产市场目前包括市场和非市场两部分，针对市场部分，需要经济和市场化的手段；而针对非市场部分则需要非市场化手段，比如现在的房地产市场中，地方政府作为参与房地产市场的非市场化主体就需要运用非市场化手段进行调节。“如果针对地方政府之类的非市场化主体不采取行政类的措施就不能达到调控的目的，地方政府就没有调控房价的动力”。陈国强如是对记者表示。
而且陈国强也承认，新国五条的出台表明中央政府对于上一轮的调控效果很不满意，之前的调控并没有达到预期的效果。“如果达到了效果还用出台新的调控措施吗？”陈国强反问道。
但是陈国强同时也表达了他的忧虑。他认为，“限购令”是一把双刃剑。这项政策有可能使得投资者从出台了“限购令”的城市转移到没有出台“限购令”的城市，从而推高这些城市的房价。
张琰也表达了类似的担忧。“现在一些先富阶层有钱，但是却又缺乏投资渠道，而且人民币现在是对外升值、对内贬值，所以这些人可能已经成为了买房爱好者，甚至买房成瘾。你这样一限制，他就只能去其他城市。”张琰如是对记者表示，“这是明显的治标不治本。”
既然这样的政策是治标不治本，那么怎样才能医治目前的房地产病呢？
在张琰看来，目前的房地产问题确实比较棘手，但是希望通过一两个政策，一两剂猛药就想根治那是不可能的。目前中国的房地产需要调理，而不是动大手术。
张琰所谓的调理，也是他和大多数人认为的房地产的根治之道，那就是保障房，实行房地产双轨制。但他同时也表示，既然要大力修建保障房，地方政府就必须适度牺牲一定的土地财政，同时让开发商参与其中，大家共同努力。
而且张琰对于社会夹心层的难处有一个定义就是“摸不着，等不到”。所谓“摸不着”就是这些人群买不起商品房，但是对于保障房他又可能等不到。“所以政府一定要给这些人希望，让他们可以等到保障房或者通过自己的努力有可能买上商品房”。
重庆宜限贷不宜限购
当“限购令”席卷全国的时候，那么重庆本地有没有出台类似于其他14个城市一样严厉的“限购令”呢？
张琰肯定地告诉记者，“没必要”。而且他给的解释也不同于一般人所说的重庆房价还处于价格洼地、价值高地之类的老调。他的理由是，重庆目前正处于大力对外开放的阶段，产业结构还不够完善，需要大量地引进人才，这些人才的到来必定就有住房需求。而且他以自己为例，他就不是重庆本地人，而且工资也是总部发，但他基本上可以说是要扎根重庆，可能要工作5年或者10年，而且也有购房能力。“如果你限购，不让我买房，对重庆的发展有没有好处呢？更何况比如富士康、惠普之类的公司很多高管都可能是外地人”。
尽管张琰不同意限购，但是对于限贷却表示理解。“限贷可以，这提高了购房成本，在一定程度上打击了投资投机需求，有可能为市场降温，但是限购就完全没必要了”。张琰如是表示。
文章来源：《蓝筹地产》10月下半月刊