“总听楼梯响，终见人下来”，楼市预售资金监管的传闻终于正式被官方以制度形式定音。这一新政预示着楼市进入深度调控阶段，无疑对整个房地产市场将产生深刻影响。个人认为影响将主要体现于以下几个方面：

      一、对大开发商影响微乎其微，对中小房企将有较大影响

      房地产开发是资金密集型行业，长期以来，预售制是推动众多房地产企业得以生存、壮大的重要源动力，预售制也可以说极大助热了中国楼市的火爆。实行预售资金监管，虽然政府监管的资金相对有限（主要用于保障工程建设），但仍将在相当程度上影响开发商资金链，尤其是将对资金实力相对薄弱、融资能力相对不足的中小房企产生较强制约。预售资金不好动用了，对不差钱的大开发商而言，影响应微乎其微，而中小房企必将感受阵痛。可以预见，房地产行业将因此进一步加速两级分化，实力不济的小房企将加速出局。

      二、将深刻影响房地产开发策略

      预售基金监管，以及可以预见的房地产预售制度的更进一步变革，将深刻影响房地产开发策略，包括：开发商拿地策略、产品策略（如：是做大众刚需产品，还是走中高端路线？）、开发周期、收益预期等。以往靠预售圈钱积累开发资本，或靠预售资金进行滚动式开发的模式将愈来愈难以为继。

      三、将深刻影响房地产营销策略

      当前，“预售”仍是房地产营销的首要模式。预售资金监管将推动房地产营销策略进行新的创新、突破。这种对创新和突破的要求将考验开发商（也包括像中广信这样的房地产代理公司）的营销智慧以及对市场的把握和前瞻能力。对房地产营销策略的影响将主要集中于：项目总体及各阶段性营销策略制订，价格策略制订（如：是低开高走是高举高打还是小步快跑？），推盘节奏制订（如：分期、分组团开发之房源推出计划），广告策略制订，等等。

      四、对购房客户而言，是好消息

      预售制在客观上也造成诸多楼市乱象，诸如不时出现的开发商携款潜逃现象、烂尾楼现象等。政府出面干预开发商的预售资金收取及使用，对购房客户而言肯定是好消息，是对购房客户的保护，也是对楼市规范运营、有序发展的保护。

      至于对房价的影响，个人觉得尚须观望。因为凡事要两方面看。一方面，预售资金监管将影响开发商的开发策略、营销策略，短期看，对楼市价格将有一定的抑制作用；但另一方面，大开发企业建立在资本优势基础上的垄断优势的逐步形成，从长期看并不利于房地产市场的良性竞争、不利于对楼市价格的平抑。此外，因为预售资金监管、降低购房风险，势必也是对购房者心理预期的稳定，在此情况下，我也担心老百姓购房热情的提升，最终却会形成助长房价继续上扬的理由。

      最后，关于预售资金提取事宜，根据公布的制度，开发商将根据项目建设方案和工程进度，编制该项目的用款计划，报建委等部门审批同意后方可提取。个人建议，为避免滋生腐败，同时为体现公平、最大限度保障购房客户利益，开发商预售资金提取应建立由建委部门、银行、开发商、施工监管方及购房客户代表等组成的联席会议协商机制。各方协商一致且符合规定后，开发商方可提取。