谢逸枫:中国房价继续“屡调屡涨” 

  国务院政策调控为什么对房价“屡调屡涨” ，不是政府政策调控的问题，是房地产在目前国家经济体制和经济制度下决定了房价“必涨”。中国经济从计划体制转变市场经济体制，决定了中国未来发展是处于投资型不是消费型市场，由于城市化的进程和投资渠道不少及房地产制度缺陷等因素。另外低门槛的房地产资本市场运作和预售制度的不完善及土地制度的弊端，未来中国楼市的房价上涨是必然的，不管政策调控怎么调，都不是以打压力房价或者是房价大跌为政策调控目标，仅仅是遏制房价上涨过快的现象，并且还是部分城市房价上涨过快的现象。目的是防止政策调控影响国内经济稳定和造成重大的负面影响及防止房价大落大起。

  2003年以来调控政策年年出,房价为何“越调越涨”.自2003年以来,几乎年年都有楼市调控政策出台除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外,其余几乎是清色的限制型调控政策。仅2010年,截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但房价为何总是跳不出“越调越高”的怪圈？市场上认为,一是“土地财政”占比过重.在政策执行当中,最为关键的是地方政府有着和开发商千丝万缕的联系。在“4·17”调控政策出台以来,只有北京出台了较为严厉的调控措施,上海、深圳等地的细则都被指“太温和”。

  据财政部公布的数据,2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元,而去年1~12月全国财政收入执行初步统计数为68477亿元。这也意味着收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的23.23%。地价上涨给地方政府带来太多的真金白银,调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。未来要想真正地解决高房价问题,必须斩断地方政府收入与房地产涨价的密切关系,如土地出让金完全归中央所有等。

  二是政策执行力打折扣.政策执行不力是导致楼市越调越涨的罪魁祸首。早在今年4月份,中央对房地产市场的调控手段已经很多,但市场效果却不是很明显,“我觉得这很大程度上与我们的市场主体、地方政府,包括金融机构,在落实相关政策的力度上有关系。如果没有真正执行这些政策,肯定达不到最初设定的效果。如4月份国务院常务会议就要求,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30% 。但仍然有不少买家能以相当于两成的首付买到房子;再如今年3月份,国资委要求78家非地产主业央企退出房地产市场,但至今还看不到到底哪些央企割舍地产业务。只要政府把国十条’深入落实、执行下去,房价往下调整谁都阻挡不了。

  三是货币供应量连年猛增。房价越调越涨另一个不容忽视的因素就是货币量的连年猛增。在易宪容看来,房价与成交量的上涨,根源是信贷过多,只要信贷政策继续从严执行,市场就会恢复理性。对过去近10年的货币发行量和房价的变化对比后发现,房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅几乎是同步。央行网站的数据显示,中国的广义货币供应量（M2）2000年为13.24万亿,2002年为18.32万亿,平均每年增量不足两万亿。但从2003年后,增速明显加快,2003年M2为21.92万亿,2009年冲上了60.62万亿,2010年前八个月是68.75万亿,每月平均为7736.61亿元,如果按此速度计算,2010年全年M2将突破70万亿的大关,达到71.84万亿。

  广义货币供应量每年增加数以万亿计算,而且增加数量一年比一年大,十年间共增加58.6万亿元人民币,增幅超过4倍。而主要城市房价的涨幅也基本在这个幅度左右。通过这个数据,我们似乎找到了房价上涨的理由。货币量增长这么快,导致人们的通胀预期节节攀升,现在能抵抗通胀的东西很少,多数人只能买房子来抗通胀,房价怎么能不涨呢？

  四是老百姓对政策的不信任。最近几年,虽然不断地调控,但房价从来都没有真正下降过,最多是先降降温,然后再上去。这种心态直接反映了老百姓对政策的不信任。如刚毕业的年轻人,按理说是不应该马上买房的,但由于担心政府管不住未来房价,也不相信能把保障性住房解决好。之前政府公布的保障性住房计划都很好,但实际落实却大打折扣。因此政府之前的每次调控措施出态后,市场明显出现了一定时间的观望期,“但最后人们发现,房价反而涨得更厉害。几次后,人们对政策就不信任了。最近一次的房价报复性上涨发生在去年,此前的2007年至2008年,国家出台了包括收紧房贷在内的一系列调控政策。然而,随着金融危机的到来,政策发生了转向,国家开始刺激房地产市场的发展,使得报复性上涨终于在2009年下半年爆发。

2007年以来我国房屋销售价格指数同比增幅走势

2007年以来我国70个大中城市房价环比增幅走势

  笔者却认为,首先，目前中国是学习美国的“微通胀方式”刺激投资或消费或调整经济，例如美元或人民币都是用一种微通胀的方式来发展。所以就算今年8月物价CPI已达到3%，说明是通胀，甚至超过3%达到5%或6%，应该叠加上去。因为政府的为经济保增长是可以忍受的CPI高一点，高一点也不会对经济产生什么“不良影响”。从微通胀经济理论来说，房价每年要上涨一点是肯定的，这就是所谓的通货膨胀预期，不仅可以吸引海外大批热钱和国内丰富的行业资金，还可以吸引更多有钱人的资金进入房地产市场。2008年金融风暴时，房地产是最具有抗房地产金融风暴和通货膨胀及价值贬值等保值的功能，2008年中国房价也没下降多少，2009年房价大幅度的上涨，超过了下降幅度的10%。

  目前中国每个城市的土地是越来越稀少和地皮年年会升值及土地是不可再生资源，尤其是一线城市的上海和北京及广州等深圳四个城市，台湾和香港及澳门三个城市，城市土地严重缺乏，2009年开始大规模的实施规划，三旧改造或者是填海挖山平地，目的是解决土地开发利用资源疲乏的现象。最主要是土地是国家的，公有制，或者是集体的，集体制，而不是私有的。而房子可以居住或投资，或者可以作为不动资产作为贷款或融资的条件。

  其次，房地产开发商品房资本运作模式的单一。2009年，房地产商品房项目资本金从35%硬拉到20%，意味着多出15%资金是可以供应开发商流动或资本储备使用。一是允许房地产开发商可以通过“预售”的方式回收资金，就是所谓的商品房预售制度。例如，2010年5月份时，广西向国务院等部门建议取消商品房预售制度，在广西南宁作为试点城市实施，结果全国开发商一片恐慌和叫苦连天，甚至所有的批评和矛盾指向广西。二是开发商可以利用低开高走的方式推盘，快速回收资金，解决下期的投资资金问题。三是房地产商品房项目资本金才20%，利用这20%，就可以掘起几十亿，甚至几百亿房地产开发投资项目的资金。

  例如可以通过土地贷款融资或者是延长土地出让金支付期限，虽然国土部有政策规定，但是地方政府一般是执行不到位。其实开发商只要通过一期或一批商品房预售，开盘价格比市场低一点，就可以解决自有资金的部分。只要房地产商品项目资本金比例是20%，开发商抢夺土地肯定是不会有所顾及的。例如国企和央企本来就资金富裕，或者说有资金没处投资，房地产作为暴利行业和利润回高及投资风险小的产业，选择房地产作为未来今后主要产业是理所当然的，因此决定了地王出现是正常的。

  在中国房地产土地制度的拍卖规则“价高者等”的情况下，地价高也是必然的，地价导致房价高。并且地价低也可会导致房价高，因为商品房市场化，房地产价格物价部门基本上没什么有力的监控和管理及采取指导价，另外是房地产开发门槛如果低会导致房地产开发的建筑质量等问题。

  房地产已经成为地方政府财政收入一半或三分之或主要的来源，土地处让金和房地产税费及通过房地产行业拉动60多个相关产业的投资和消费的税费等。另外房地方产可以保增长，让GDP不往下跌。如果房价大跌，GDP必然会大跌的。况且地方政府需要通过房地产拉动投资和消费及开发区域经济，同时加快城市化的发展和三旧改造等问题，还可以解决保障房的部分资金。目前地方政府建保障房的资金都是地方财政，主要是靠土地出让金和政府部分补帖及银行贷款或者是吸收民间资金，或者是委托给开发商建，建好后，以市场价格的比例再回收。

  再次，2007年开始，政府对于房地产市场干预比较多，但是没有解决供应和遏制投资投机炒房的具体政策和硬性规定的问题。例如广东珠三角规划内容中提到，让商品房市场化，却忽略了保障房的供应和落实。“417”国务院“新国十条”政策调控目标有明确的规定。另外是广东省人民政府颁布的五个配套规划中关于珠三角公共服务住房保障体系一体化内容有明确的表示，让市场去解决问题，导致房价上涨成为必然的事实。这次宏观调控的口号就是遏制部分城市房价过快的现象。

  毫无疑问，主要有三层意思，第一是政府从来没说过要打压房价，或者是打压到房价下降到30%或50%，或者是达到老百姓心理的调控价位，或者是下降的幅度，或者是老百姓能够购买得起，政策调控就是达到政策的调控的目的。第二是政府调控的目的是防止房价大起大落，上涨过快影响到经济的发展和社会的不和谐。因此，出政策调控楼市，保持中国房地产市场健康有序的发展。第三是政府也没明确说，支持房价上涨，仅仅是把房价问题让市场去调节或者是回到市场去解决，政策调控仅仅是政府短期性的政府行政和市场监督行为。

  2009年为经济刺激发了4万元和近10万贷款，导致国内经济发展稳定，解决了2008年金融危机之后出现经济下滑坡的现象。但是导致市场剩余资金流动过快。今年9月-12月房价上涨是肯定的。一是今年8月份“CPI达3%”，甚至会达5%或6%。二是银行存款出现“负利率”了。三是人民币和通货膨胀预期依然存在。四是其他行业资金和热钱会一直如影随形的跟着房地产。五是dGDP增长和宽松的货币政策。六是地方土地财政收入。七是城市化进程，流动人口暴增，城市户籍制度改革，城市人口不断的膨胀，例如结婚或工作或小孩读书，将产生巨大的购买需求。八是家庭结构分裂快速，购买需求增加。九是房地产关系到60多个相关产业发展。

  最后，政府不会让房价大跌，也不会让房价暴涨，只会让房价继续保持上涨。政策调控之下，9月份纷纷入市。CPI#%是政府可控制或允许的范围内，由于新政对购房者心理的预期有影响，导致房价缓慢上涨到明年。今年房价稍微上涨速度放缓慢。是因为政府调控没有打到楼市的“关键点”。目前决定房价上涨的最主要因素，依然是房地产项目资本运作模式。开发商的“命根子”商品房项目开发运作模式，简单说资金运作如何建房的模式。根据统计部门公开的数据，开发商项目开发的主要资金，其中50%资金是自有资金和预售款及30%工程款，另外20%开发商的银行贷款资金。