深圳房地产律师/颜宇丹

问题一、我于深圳市出台限购令之前购买了一套一手商品房，现在因是深圳户籍根据规定只能购买两套房，我这次买的是第三套房过不了户，现在如退房是否需要承担违约责任？

颜宇丹律师解答：根据深圳市人民政府深府办［2010］82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的精神，9月30日之前（含9月30日当天）已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行，之后（从10月1日起计）的所有商品住房交易必须执行［2010］82号文规定。据此，如果你与卖方所签订的住房买卖合同未在9月30日之前在房地产信息系统网签，那么由于政策原因过不了户，合同目的无法实现，如果合同中没有特别的约定，卖方需返还定金及首期款，双方互不承担违约责任。

问题二、我于9月25日与卖方签订了一份二手房买卖合同，我是首次置业，当时在合同中约定首付两成，但在付款方式中约定了以实际贷款承诺函为准多退少补。9月29日国家出台第二次调控新政，首套房应最少付三成比例，但我又凑不到这多出的一成比例款，现在想退房，需要承担违约责任吗？

颜宇丹律师解答： 如果你们签订的合同中付款方式中有补足条款，即使受政策影响贷不到原来约定的贷款额度，买方也有义务补足，否则买方承担违约责任。但由于受国家政策原因违约非主动违约，可以要求减少违约金。

问题三、我于9月26日出售一房产，四月份出了第一次调控新政后，我也了解一些房地产政策。当时有几个买主都想买我这套房，我知道之前有些买方尤其是炒房客不符合贷款条件贷不到款正在退房，所以特意问了中介和买方购买的是第几套房，买方和中介都向我保证购买的我这套是第一套房，我才卖给这个买方，而且约定了以按揭方式付款。9月30日深圳出台限购令后，买方委托律师向我发了份律师函，说明他因购买的是第三套房，受政策限制无法办理过户，要求我退还买方交纳给我的10万定金，否则要将我起诉到法院要求返还，我现在该怎么办呢？

颜宇丹律师解答：国务院四月份出台第一次房贷新政后，第三套房已停止发放贷款，买方不符合贷款条件，隐瞒真实情况，与你签订以按揭方式付款的买卖合同，买方需承担过错责任。

问题四、我于9月底在中介与卖方签订了一份购房合同，我是深户在深圳首次置业，也符合现在的购房条件。但现在在深圳国土部门过户要求提供无房证明，并且需要打印家庭成员的无房证明，而且办理监管资金和贷款申请都需要提供家庭成员的身份证原件。因我与太太关系不好现在正与她分居，经联系她不愿配合我提供这些证件，我无法继续履行合同，我是否需承担违约责任？

颜宇丹律师解答：你和太太现在属于一个家庭，虽然你符合购房条件，但因无法提供一些政府所要求的材料以证实，办理不了过户，这是你自身的情况，如果解除合同你要承担违约责任。

问题五、我是卖方，九月底深圳出台限购令前与买方签订了一份房屋买卖合同，现在买方因是外地户口只能买一套房，而他现在购买我的房是第二套房，受限购令影响过不了户，但我们在签订房屋买卖合同同时签订了一份补充合同上约定：如果以他的名字不能过户，需另外换成其他人的名字过户，可是买方现在要求退房，并且说他找不到其他人名字过户，这种情况买方应承担违约责任吗？

颜宇丹律师解答：如果你们在补充合同中约定了如果买卖合同中的买方过不了户而过户到另一购房者名下，而且这位购房者又同意的情况下，现在又不继续履行合同，则这位新的买方承担违约责任。如果补充合同里没有明确另一购房者名称，现在买方找不到另一可以过户的购房者，则视为买卖双方无法就主体变更达成合意，则买方退房也不承担违约责任。

问题六、我父母都是深户 我与父母现在在一个户口簿上，我现在要买婚房咋办我还算首次置业吧？

颜宇丹律师解答：根据深圳市国土资源和房产管理部门有关负责同志对深圳市房产限购令的解读，象你这种情况应当属于首次置业。因为你已是成年人，与你的父母即使在同一户口本上，购买房屋的数量也与你的父母不按一个家庭单位计算。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976