史上最严厉的限购政策出台，部分城市楼市将急剧降温

9月29日晚的第三波楼市调控，在很多人看起来并没那严厉，看似只是重申旧政，30日地产股的飙升同样让包括我在内的很多人大跌眼镜，股评家们都说是利空出尽是利好，纷纷认为此次政策又是一个“软蛋”。

老实说，原本听到的消息是八部委联合出台一个政策，那样就比现在的几部委分头出政策，从形式上更加严厉。据说后来是急于国庆前推出，若想搞一个联合文件，则相关部委联制定文件和会签文件流程较长，时间不够用了。不过，在上篇博文中已有分析，我倒觉得这次政策还是有很多新意的。地产股的飙升不具有可持续性，很大程度上有人为的虚假成分，节后补跌估计是逃不掉的。

虽然是国庆节，可我看到相关的信息，还是忍不住要写点东西，可能是得了职业病吧，呵呵。很多朋友一直在关注我的微博，我也会将最新的消息和观点在微博上与大家分享，不过微博的字数太少，无法将问题分析的更深入一些。这两天看到比较重要的三个信息，在此略加分析吧。

第一个信息是深圳出台限购政策。30日晚上，深圳市紧急下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。显而易见，紧跟国家政策的步子，是急着在国庆前推出。

对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
最狠的是暂停上述三类群体的购房。限贷款更容易误伤自住需求，因部分投资投机者可以全款购房。但是暂停购房，则堪称史无前例的严厉政策。今年4月“国十条”出台后，北京的细则中曾规定：一个家庭只能新购一套房（不分本地还是外地人），便毕竟还是可以购房。而深圳的新政，则基本上将本地的和外地的投资投机需求“一网打尽”了。当然，这只是暂时的，什么时候房价调整到位，自然会撤销。

“对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。”这条指代2006年出台的“171号文”限外政策，即只允许在本地生活工作一年以上的境外人士购买一套住宅用于自住。

接下来，深圳楼市急剧降温，已是必然之势。大家更关心的是，其它高房价城市也会这么做吗？29日国家政策中提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”我的估计是，上海极有可能也会推出限购政策，但不会像深圳这么严厉；北京早已出台限购政策，不过增加限购内容也是有一定可能性的；至于广州、杭州这些城市，可能出，也可能不出。总之，受影响最大的还是一线城市，四季度市场再度降温、房价小跌，基本成为定局。

第二条信息是房产税。30日财政部和国税总局官员答记者问时说：“对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。”

“拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点”，此表态传达出明确信号：近期就会试点开征，快的话10月份就可能出台。所谓“部分城市”，其实就是今年以来新闻报道中多次提及的：上海和重庆跑不掉，深圳、杭州、北京等极有可能。各地试点的政策内容会有所差别，主要是因地制宜，尤其是在对什么样的房子征收上面（税基），但在税率上，我估计试点城市会统一制定一个标准，不会超过1%，0.4-0.8%区间的可能性最大。

第三个信息是温总理国庆讲话。国务院9月30日晚上在人民大会堂举行国庆招待会，热烈庆祝中华人民共和国成立61周年。国家领导人与1000多名中外人士欢聚一堂。温家宝发表讲话中提到：增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。

要知道，这并非长篇大论的全国两会期间的政府工作报告，在并不长的发言稿中，提及“保持房地产价格的合理和稳定”，说明当前国家非常重视这一点。而且措辞又有新的提法：2004-2009年的诸多调控文件中，说法多是“稳定房价“或”保持房价稳定”；去年12月开始的说法变成：遏制部分城市房价过快上涨；如今变成“合理和稳定”，不仅要“稳定”，还要“合理”！按此逻辑，既然当前官方认为部分城市房价水平高的不合理，那么只有下跌一些才算合理。