根据住建厅相关负责人表示，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有一个过渡，如推进商品房现房销售试点，但具体的政策措施还在制订当中。商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》（其后作过两次修改）。

  根据南宁政府部门统计，2009年全区房地产市场运行平稳，商品房平均售价3260元/平方米，同比增长15.4%。全区房地产完成投资813.7亿元，同比增长29.7%。 2009年，全区房地产完成投资813.7亿元，全区城镇化水平由上年的38.2%提高到40%，提前一年完成“十一五”城镇化目标。2010年，南宁将进行取消商品房预售制度，开展现房销售试点。同时，加快大中城市发展及污水垃圾处理设施项目建设。2009年，全区房地产业、市政公用设施建设和村镇建设完成投资1654亿元，首次突破1500亿元大关。广西为将进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点
 
  其实，早在2009年“两会”期间，民革中央向政协会议提交的集体提案内容，建议全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。这份提案中指出，房地产预售制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

  2010年，南宁将严查房地产开发交易环节及经营管理中的违法行为。严格二套房信贷管理，鼓励居民购买自住或改善型普通商品房。政府有关部门将采取措施遏制房价过快上涨，努力增加中低价位、中小套型商品房供应。同时规范发展住房二级市场，盘活住房租赁市场，积极建设限价住房。

  者认为，取消预售商品房制度，绝对遏制不了“房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决。更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现携款潜逃等”违法犯罪行为出现，这些“违法犯罪行为”的出现是中国市场经济下的产物和中国房地产高度繁荣的结果。其实，这真现象不要说在中国，在其他的国家也会发展，虽然取消预售商品房制度，还不是一样出现“房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决。更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现携款潜逃等”违法犯罪行为。

  笔者认为，中国商品房预售制度确实有存在的必要性。其实，中国商品房预售制度不管在房地产市场发育早期，还是在2010年中国房地产市场，对推动中国房地产发展和繁荣都起了很大作用。对于开发商来说是获得资金回收和减少资金投入风险及减少成本运作项目，另外是解决前期因市场变化带来的资资被套可能性，起到了推进房地产市场发展的重要作用。

  笔者认为，中国商品房预售制度的作用非常巨大：第一，期房可以降低购房者门槛，使购房者的资金产生投资效益；第二，商品房提前进入市场，能有效解决供求失调，降低房屋价格；其三，商品预售能解决开发商资金瓶颈，给后续开发提供充足的资金能量，有利于企业可持续发展；另外，预售制度还能增加银行资金的流动性，减少金融贷款风险。

  可以说，中国商品房预售制度的取消，将引起中国房地产市场一大震荡，并且有可能在中央政策调控了，导致中国楼市部分城市崩溃，例如广西南宁，属于二三线城市，基本上所有开发商都需要通过预售制度获得资金回收，解决下一期项目开发和返还银行利息及再投资其他项目。

  有人认为，市场出现的问题不都是预售制度惹的祸。预售制度的建立，是基于当时房地产发展不景气，需要鼓励的考虑。然而，随着房地产市场的不断发展，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，可考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。商品房预售制度是既得利益集团掠夺、欺诈民众的帮凶。例如，上海这座倒塌的住宅楼，这些已经交了钱的买房人，目前处于空前被动的地位：一是不敢去住这样的房屋。二是维权成本高。三是未必能够拿到当时的购买金额。

  从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。这是商品房预售制度导致的纠纷呈上升势头的重要原因之一。

  预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。

  预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。我们的预售房制度把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割，这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价，侵害消费者权益的工具，本着公平的原则，也应该尽快取消商品房预售。

   笔者认为,对于南宁“取消”房屋预售制度，应理性地看待，无须过分紧张。中央高层已经明确表态，在短时间内不会采取该建议，这就给开发商和购房者吃了定心丸。此外，国家建设部于2004年7月出台关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定。中央政府在决策时必然会考虑到政策的严肃性与连贯性，不会因为谁的一个建议而马上更改政策。例如银行的建议只能作参考，不能作依据。因此，现在实行的房屋预售许可证制度是有法律依据的，是国土房管部门依法行政，阳光行政工程系列之一，即使政府职能部门采纳银行的建议，也应该自上而下，通过一定的程序，用法律法规进行规范才行，不是谁说取消就即刻取消的。　

  例如，广州的房屋预售门槛是逐步提高的，现在实行的预售许可证制度，从某种意义上讲，它所推行的就是准现楼销售。尤其到了2001年1月，广东省建设厅颁布的《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》，规定7层以下的商品房项目，已完成结构工程并已封顶；7层以上的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程之后方可预售，对此开发商深感压力之大。另外，政府还规定，凡属经营性房地产项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌……开发商不能用银行贷款来支付地价等，这些门槛已经很高了，对银行、购房者的利益都有可靠的保障。

  笔者与这位同行讨论中，这位同行说：“看看商品房预售制度给我们带来多少危害”。1）造成高空置率，供求关系失去作用。我国楼市有一大怪现状，即高房价与高空置率持续并存、高空置率与高利润并行。造成这一现象的主要原因是，我国的商品房建设采用了开发商低资本金与商品房预售制度。经济学上的供求关系决定价格在这里近乎失效。供求关系决定价格，要求资源完全市场配置并且双方地位平等，而我国目前的房地产市场并非如此。在商品房预售制度下，开发商早早地把钱装入口袋，不少楼盘还没卖到一半开发商即已回本，余下的卖一套就多赚一套，所以就算空置又何妨？

  2）造成房地产企业鱼龙混杂，混乱不堪，滋生腐败。预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小博大、空手套白狼”。巨额利润极大地刺激了开发商的胃口，不仅降低了房地产行业的入市门槛，也使国家行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家宏观调控措施的影响力度，这就是某些地方楼市宏观调控政策见效甚微的根本原因之一。

  3、带来巨大金融风险。商品房预售制度还隐藏着巨大的金融风险。在此种制度下，开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售，以套取银行资金；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。商品房预售制度本是为开发商资金问题解渴的，但由于一些中小开发商的诚信度及自身实力欠缺，在项目得到银行贷款后无力继续进行开发，使银行蒙受巨大损失，背上巨额不良资产包袱。

  笔者赞同这样的观点和想法，但是，中国商品房预售制度存在十几年来，对中国大陆房地产市场的建立和完善发挥了巨大的作用。取消商品房预售制度对开发商的资金压力考验太大，一旦实施将对商品房流通产生极大限制，市场将被进一步禁锢，短期内甚至会出现房地产市场供不应求的局面，反而会助推房价。