最近，房地产领域最热闹的话题莫过于“地价房价比数据之争”。

中国城市地价动态监测系统近日甫一公布国土资源部组织开展的房地产项目用地地价专项调查结果，得出“中国地价占房价平均为23.2%”的结论，立即就有一些专家表示“不同意见”。

中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，认为国土资源部的结论“经不起考验。”因为，它没有考虑“地价与房价时间差”，也就是说，国土资源部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题。

朱中一的观点让人耳目一新，吸引了很多眼球，不少媒体将此观点予以转载。不过，这种新颖观点的目的很明显，就是要证明房价构成中地价的比重很高，进而论证地价推高房价之说。

遗憾的是，朱中一的观点是自相矛盾的：一方面质疑国土资源部的数据，另一方面认可工商联房地产商会的数据（即《我国房地产企业开发费用分析》。该报告称，“在总成本中，土地成本所占比例最高，达到了41.2%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.2%”）。实际上，这两个数据并无差别。国土资源部的数据说的是“房价”与“土地成本”（或地价）之比；工商联的数据说的是“总成本”与“土地成本”（或地价）之比（详见笔者的文章《国土资源部与工商联的数据打架了吗？》）。按照朱中一的思路，工商联的报告也需要大幅度修改，因为它也没有考虑时间增值因素。可是，朱中一为何不去质疑工商联的数据呢？

其实，地价与房价的关系很简明，并非某些学者所说的那么高深莫测。房价的高低跟开发商的成本有一定的关系，但这种关系并非绝对的正相关关系。不妨看看香港的案例。1997年以前的几年，香港开发商以非常高的地价拿地，但亚洲金融危机以来的1998年和1999年，房价下跌了50%左右。如果说地价必然推高房价，那么，香港的房价怎么会下跌？

但无论如何，朱中一提出的问题还是很值得关注的，毕竟它代表着某一群体的看法，并已得到广泛传播。

我认为，朱中一的观点是错误的。

朱中一认为，统计“地价”或“土地成本”需要考虑时间因素。那么，为什么要考虑时间因素呢？北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授做了进一步的解释。他认为，国土资源部的调查方法在理论上有问题，它是拿2-3年以前的地价和现在在售的房价作比较，这样比不合适，不是一个时点的事情。一般一个项目要运转 2-3年，甚至4-5年，那之前土地的价格并不高，但是要考虑到当时这笔钱投到地里是有价值的，要增值，这笔钱每年就可能要有15%-20%的利息，因此不能这样作比较。正确的方法是，拿某地区的房价和现在附近的地价相比。

朱中一和董藩老师如此思考问题，即计算购买土地的资金的时间价值，或者这块土地的增值，是可以理解的。作为投资者，是需要考虑时间价值的。比如今天的一元钱，不等于明天的一元钱。按照这种思维，三年前购买的一块土地，三年之后开发房地产出售，则这块地在三年中随着时间的流逝，增加了一些价值（假设经济持续增长）。即使按照最简单的算法，即计算这笔投资（资金）的利息，也是比较可观的。

但是，一方面，计算这块土地的增值，也仅仅是用来衡量土地的投资价值，并无其他意义。比如一块地，购买的时候，房地产开发商付出的土地出让金为每平方米1万元；三年之后，升值为每平方米1.5万元。这对房地产开发商意味着什么？除非开发商将这块土地转手出售，否则，这种增值对他而言毫无意义。这好比说，很多人购买了住宅之后，住宅市场价格持续上升，比如与当年购置成本比，现在每平方米住房增值1万元。但是，你的这栋房屋只是用来居住的，则这种“纸面财富增值”对你而言并没有实质上的意义。尽管你可以因为其升值而出售获利，可是，如果没有其他住房，你还要按照现行价格（高于当年的购房价格）购买一套新的房屋。这样，住房的增值对你而言毫无意义。

另一方面，房地产开发商通过付出土地出让金等代价，获得了一块特定的土地的数十年的使用权。假如这笔资金已经支出了，那么，它就形成了开发商的成本。但是，与此同时，这块土地的性质已经改变了，也就说，在会计账目上，它变成了开发商的资产——无形资产（注：在我国财务制度下，土地使用权是作为无形资产入账的）。什么是资产？它是能够给拥有者带来收益的持有物。这好比说，我花一万元购买了一台笔记本电脑，它就成了我的资产，我可以用电脑写文章赚稿费，也可以用电脑看电影、听音乐或玩游戏。

那么，开发商通过支付资金，获得土地之后，是否需要将花费的资金的时间价值或者土地的增值再算作自己的成本呢？答案是：不可以。这其实是在重复计算成本或者虚构成本。

不妨用前面列举的例子：某开发商花1000万元购置了一块土地。三年开发期之后，这块土地升值到1500万元（即增值500万元）。那么，开发商的土地成本是1000万元，还是1500万元？

显然，三年前，开发商支出1000万元获得土地之后，在会计账目上，这块土地就变成了开发商的资产。三年期间，土地升值所增加的500万元，实际上是开发商的收益，并且通过后来的房地产销售实现了这笔收益。

如果将500万元的增值算作开发商的土地成本，那么，这等于说，需要在开发商的总收益中减掉500万元。而我们知道，这种升值本来就是开发商的收益，再核减掉500万元的成本，意味着开发商增加了1000万元的收益。这种算法显然是错误的。

再进一步分析。如果在这三年开发期间，房地产价格下跌，导致这块土地的市值变成900万元，也就是说，由购买时的1000万元跌去100万元。那么，这块土地的成本是多少？按照朱中一和董藩老师的思维和算法，土地成本由1000万元变成了900万元，也就是说，开发商的土地成本减少了100万元。成本减少，意味着收益增加。开发商的土地成本减少100万元，收益就会增加100万元。读者朋友，您认同这样的算法吗？

其实，按照正常的思维，土地市值跌去100万元，也就是说原本价值1000万元的土地，现在只能卖900万元，这意味着开发商损失100万元。

分析到这里，我想，读者不难明白：在我国，土地成本是指房地产开发商为了获得某块土地使用权所支付的代价，其后发生的土地增值是开发商的资产收益而非成本。