明日拍地性命攸关 价格再飙就看明天


地块编号

地块坐落

出让面积(M2)

用途

容积率

出让起价(万元)

折合楼面价(元/方)

预测楼面价(元/方)

杭政储出[2009]26号

拱墅区(娑婆桥D-03、04地块),东至湖墅北路,南至贾家弄,西至正兴堂弄4幢,北至娑婆新村

17487

住宅(设配套公建)用地

1.9

53311

10000

15500-16800

8369

2.4

杭政储出[2009]29号

上城区(南星桥粮库地块),东至凤山路,南至馒头山路,西至中河路高架,北至杭州市粮食收储有限公司

22867

住宅(设配套公建)用地、办公、商业金融业用地

1.4

23889

7462

1800-19200

 

    由于近期地块出让井喷,可以满足大部分开发商的需求,这也说明政府在推地策略的用心良苦,面对疯狂的楼市,政府既要努力推地,又要保证良好的政治业绩,真是煞费苦心。

    所以我感觉明日成交价格尤其关键,一方面明天2块地属于现在的市中心范畴,所以成交地价决定周边乃至市中心即将推售的楼盘价格,遍地都是“两万元房”不是稀罕事情,突破三万元也不是梦想,把目标定在四万元才是正确选择;另一方面明日拍地成交价格高度与否,都给政府后续跟进市中心地块住宅地块吃下定心丸,低价成交,那么政府可以拿出更加优质的市中心宝地来“勾引”开发商的欲望,价格合适,那么政府可以更加理性务实的推地,做到“一团和谐”你好,我好,大家都好;高价拿地,那么政府后续拿出地块相对较差的市中心地块,让疯狂的楼盘冷静下来,总之今年一切价格走势,都有政府这个“无形的手”在把控。所以开发商也要认清政府的推地策略,把握好拿地节奏,这样才能让自己利润最大化,风险最小化。

但看这2块宝地,加上近期市场情况,以及对未来的价格走势预测,这2块如果没有大鳄的相互抬杠,或在拍地现场出现不和谐情况的话,地块成交价格不会让人惊叹不已;如果是那种拼刺刀的感觉话,高价是必然,但要突破上次义乌开发商拿地的成交均价(成交均价好像是20600多)机率不大,如果这2块地成交均价要靠近20000一个平方米的话,29号的可能性较大,相反26号成交价格最高极限在16000-17000一个平方米。

    不管地价高低与否,这2块地的未来产品定位一定是走高端路线,未来杭州楼市豪宅成群,豪宅泛滥,市中心遍地都是豪宅房,那怎么样才能立于不败之地呢? “标新立异”将是这2块地的核心竞争力,是高价销售的关键因素,地段大家都是在一个起跑线上,产品的奢侈性,高端性就能让价格的差异性最大化,所以开发商在拿地做测算,要充分考虑产品的溢价性,这样才能体现市中心地块的最大优势,从而让政府,开发商取得最大利润空间。

  

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