2008年以来，全国各地房地产市场先后出现了较长时期的观望，市场交易低迷，企业资金压力加大，政府土地出让受阻。在这种形势下，成都、长沙、西安、南京、杭州等市先后出台了保持当地房地产市场健康发展的政策（简称“救市”），政策内容包括降低交易税费、增加住房公积金贷款额度、延长土地款支付期限、鼓励外来人口买房等等。10月22日，财政部、国家税务总局、中国人民银行分别出台了以减免税费、扩大贷款利率下限以及降低住房贷款首付比例为主要内容的政策措施，希望以此促进和推动房地产市场的回暖。
楼市政策出台凸现市场困局
从政策背景上看，这次地方及中央出台促进房地产市场稳定发展的政策有以下三个方面的因素。
从中央层面看，美国金融危机给全球都带来了局大冲击，中国整体经济增速下滑，而以房地产和汽车为代表的支柱产业的增速下降则令宏观经济未来的走势蒙上了一层厚厚的阴影。房地产行业是一个相关性很强的产业，房地产市场的长期低迷导致投资下滑，这直接导致了建筑、钢铁、水泥、装饰等相关行业的整体下滑，并引发整个国民经济出现衰退。因此，保持房地产市场的稳定健康发展已不仅仅是房地产自身的事情，更是整体国民经济保持健康发展的需要。
从地方层面看，房地产作为地方经济的支柱产业，销售形势的长期观望和低迷已经影响到了企业的信心和资金链安全，也进而影响到了地方政府土地的出让，以及地方财政收入和GDP增长。近年来，土地出让收入占地方财政收入的比重不断上升，根据有关统计数据显示，2000年全国土地出让收入占地方财政收入的比重为9.3%，2002年，这一比重迅速达到28.4%，随后在国家宏观调控的影响下，比重有所回落，但仍保持着较高的水平。
从市场层面看，2008年以来，市场销售面积不断下滑。从各月当月销售面积同比增长上看，8月份当月，商品房销售面积同比下滑了35.7%，与上年同期57.9的增速相比，下降了93.6个百分点（见图）。伴随着销售面积的下降，销售价格也出现了一定调整。但由于消费者对未来房价走势缺乏信心，市场观望情绪仍然较重，简单地降价促销已经不能带动购房者的信心。
正是在以上这些背景下，中央及各地政府出台了保持房地产市场健康发展的政策（简称救市政策）。从政策手段上看，主要有四个方面的内容：一是刺激需求，即通过购房补贴、减免有关税费，提高公积金贷款额度，增加贷款期限，降低首付比例，下调贷款利率水平等手段刺激购房者，激活市场；二是调整供给，即放缓土地上市进度，或者政府采购部分商品房用于保障性住房；三是引导社会舆论，通过发布房地产行业支柱产业和重要性的相关言论，影响公众对未来房地产市场的预期，引导消费者入市；四是其他一些手段，如购房入户，提高普通住宅标准等。
市场走出困局的关键在于预期
我们认为，当前楼市调整，有外部调控和外部宏观经济环境变化的原因，但根本上还是其内在规律的表现，是以前几年房价过快过猛上涨的一个合理调整。因此，此次房地产市场的调整必然伴随着房价在一定幅度内进行下调，这也是对前几年房价快速上涨的一次理性回归，是经济规律的一种必然。
但房地产产品由于其特殊属性，即消费性与投资性于一体，决定了市场有可能会出现过度调整。在其价格上涨时期，投资者迅速入市，将推动其价格快速上涨；但反过来，一旦房价出现下跌，投资者将迅速出手其手中的投资性房源，这将进一步导致房价的过度下跌。
当前房地产市场交易量出现了大幅下降，但实际价格却仍保持在较高水平。这表明，购房者已经意识到，当前的房价水平偏高，风险偏大，未来有进一步下调的可能。为规避这种风险，消费者只能选择暂时退出市场，这是当前房地产市场低迷的根本原因。
因此，要想激活当前房地产市场，提高市场交易量，其核心在于稳定购房者的预期，提升购房者的信心。只有这样，多数买家才能真正走出观望，入市交易。否则，单独靠政府出台降低税费、降低贷款利率等政策并不能真正激活市场信心。
当前，房价依然维持着较高的水平，房价向下继续调整的风险和可能性依然较大。这就决定了购房者不会因为税费的降低与减免，或者是贷款利率和首付比例的调整而去改变自己的消费策略，去购买具有较大风险的住房产品。因为，一旦消费者购买住房，当房价的调整幅度超过5%，这些购房者的损失将远远大于由政府政策所提供的这些优惠，这就决定了仅仅靠政府的优惠政策尚不能根本解决当前房地产市场低迷的状态。而只有当市预期房价到了合理水平或者房价不会再大幅下跌时，消费者才能够真正进行消费，当前房地产市场的困局才能打破，整个市场才能真正回暖。
政府救市同时企业更须自救
从这次政策出台的力度和目的上看，政府救市救的是成交量，保护的是自住型需求，而不是房地产企业或者高房价。因此，房地产企业在政府出手救市的同时，更应该加强自救，一方面要拓宽融资渠道，保证企业资金链安全，另一方面更要加强产品定位和营销策划研究，将房价调整到一个合理的水平，主动提升市场信心。
在打破市场交易低迷的困局上面，房地产企业应当避免单纯的降价促销手段，而是要重新审视自身的产品定位和潜在客户。房地产企业要将心态放得保守一点，多思考我开发的房子是为谁建的，我的目标客户是哪些群体，与其他企业所开发的产品相比我有什么差异，我的产品价格是否具有竞争优势？只有这样，企业才能真正了解自身产品的市场需求状况，并采取相应的促销措施，加快产品销售，快速实现资金回笼。
另外，企业在进行营销策划的过程中必须要准确把握购房者的心理。当前，有很多购房者之所以不敢买房，其重要原因就是担心未来房价出现大幅下跌，导致自己遭受损失，但他们对住房的真实需求依然存在。面对这种担心和顾虑，房地产企业只要对自己的产品有信心，对未来房地产价格的长期走势有信心，就要给所有的购房者一个书面的正式承诺——当未来两年或三年后价格跌幅超过一定比例时就给予购房者这部分补偿。这样，那些潜在的购房者的信心才能够被真正提升，他们才能够真正进入市场消费，市场才能真正活跃起来，房地产企业才能真正走出困局。
(2008年10月底)