买楼“防通胀”意义不大

      眨眼间2009年已过半，博文也没写几篇，从业20年来未试过这么忙――争分夺秒营销贷款。据媒体报道，上半年全国银行信贷增长总量极有可能超7万亿元，等于半年干了平常一年半的活。银行开大水喉放水之下，经济情况又如何呢？

      ――实体经济情况难说乐观。国家统计局6月10日公布的数据显示，5月份CPI同比下降1.4%，PPI同比下降7.2%，其中PPI降幅有所扩大，但CPI降幅开始小幅收窄。5月份全国全社会用电量同比下滑2.58%，是连续7个月负增长。5月份我国出口下降26.4%，进口下降25.2%。显然，内需仍然疲弱。

      ――股市大旺。截至2009年7月3日，上证综指报收3088．37点，比年初上涨69％。

      ――楼价结构性快速回升。根据广州市国土房管局公布的最新月度成交数据，2009年5月份广州十区一手楼住宅成交均价8386元/平方米，比年初上涨4.7%。其中，老城区房价正如笔者年初所料，“拔起千仞，高唱入云”，越秀区比年初上涨39%，荔湾区比年初上涨5.4%，海珠区比年初上涨13.7%，天河区比年初上涨5.1%。而番禺、花都、黄埔区等边远地区房价均比年初下跌，白云区则于5月份才回到年初水平。

      一、对上半年楼市的看法

       1、上半年楼市小阳春是政府宏观调控的结果。

      由于自去年下半年开始，美、欧、日等国经济出现急速衰退，我国以出口带动为主的传统经济增长模式受到前所未有的挑战，国内就业形势严峻，民工和大学生就业难成为社会问题。面对严峻的经济形势，中央政府当机立断实施4万亿元经济刺激方案，提出“保八”的奋斗目标，实施宽松的财政政策和货币政策。为了尽快启动民间投资，政府看中了房地产行业对经济的拉动作用和消化就业作用，推出了多项有利于房地产行业发展的利好政策，促成了楼市小阳春。

       2、股市反弹，产生财富效应。

      国内A股在短短半年间上涨69％，不少股票上涨超过一倍，解救了一批套牢的富翁（婆），造就了一批新贵。其中，部分资金转战楼市，令到豪宅需求大增，快速拉高楼价。

       3、虚拟“防通胀”概念，部分避险资金入市。

      上半年全球主要经济体都在放松银根，导致流动性旺盛，不少人担心各国采用滥印钞票手段刺激经济，将产生全球恶性通胀，于是买楼求保值。

      二、对下半年楼市走势的研判

       1、缺乏实体经济支撑，楼价将分化。

      目前，外需疲软，美、欧、日等国复苏无期。从进口、用电量数据看，内需也疲软，短期内根本无法填补外需缺口。国内经济现主要靠政府投资拉动，民间投资仍未明显启动，银行信贷主要投向基础设施建设，制造业、中小企融资难问题依旧。上述种种，令到下半年经济难以乐观。缺乏实体经济支撑的情况下，上半年楼价回升主要拜民间闲钱所赐，所谓“生意淡薄，不如赌博”。随着民间闲钱购买力的释放，楼价将产生分化，估计老城区楼盘、华南板块豪宅盘楼价依然“拔起千仞，高唱入云”。而郊区偏远地区楼盘楼价上升空间有限，甚至会重入下降通道。

       2、楼价如快速上涨，将招政府出台调控措施。

      上半年许多政策系明益房地产商。没办法，大批制造业民工的再就业问题必须解决，单靠基建投资，容纳不了那么多劳动力，最实际就是启动房地产。而且，房地产复苏还能带动超过50个行业复苏。问题是，房地产商“好处全收，做法照旧”，手头一旦松动，又玩起2007年那些伎俩，令到民怨沸腾。房地产商始终系“养唔熟”，最终将逼政府出手大搞保障性住房来平息楼价非理性上涨，到头来将应了那句老话――“出得来行，始终要还”。

       3、以“防通胀”为目的的买楼行为须谨慎。

      目前美、欧、日等国都采取“量化宽松”货币政策，许多人担心明年会有恶性通胀，其中不少人用买楼的方法防通胀，房地产界也大炒这个概念。我认为，现阶段“防通胀”只是一个虚拟概念，至少现在中、美、欧、日仍是通缩。我国经济长期以外需带动，现在外需持续不振，必然令“中国制造”供过于求，怎么通胀啊？而且，内需何时才可填补外需缺口，应不是三两年内的事，经济增长模式的转变谈何容易啊？

      另外，如果说印银纸一定导致通胀，那么日本狂印了19年银纸仍是通缩又怎么解释？1990年如果您在日本东京买楼“防通胀”，早就被激到头晕脑胀――今天可能仍要亏损50％左右。我认为，以现在广州的楼价水平计，买楼“防通胀”意义不大。