【主持人】1999年到2009年，无论是互联网也好还是房地产也好，都是经历了一个非常壮观的十年，这十年里面互联网在中国的发展是大家有目共睹的，同时房地产的发展也是非常迅猛的。李总比较年轻又是香港人，应该接触网络也非常早。

【李世濠】对，比较早。

【主持人】互联网已经在中国走了十年，搜房网是最早的房地产专业网站，我们也走过了十个年头，现在中国的楼市跌宕起伏走过了十年，我想先简单了解一下，如果您用几个关键词来形容一下房地产十年发展的历程，您会用哪几个词？

【李世濠】如果用一个比较简单的成语来概括一下感受，我觉得是“有惊无险”。除了有几次金融风暴的影响，或是因为中央政府的政策干预所引起的一些市场波浪，中国房地产这十年来大部分时间都还算一帆风顺的。当时大家可能会感受到比较大的冲击，但是通过业内的团结努力和广大媒体的支持，经历一段时间后又总会让整个市场回转过来，总会有惊无险。

【李世濠】就像这次08年的地产“过冬”。因为美国的金融危机波及全球，加之中国政府对地产政策的调整，2008年地产行业跌到了最低谷。所幸的是，大家没有放弃努力，媒体在舆论引导上也给了很大的支持，中国地产还是坚强地走过了2008。09年上半年出现了“小阳春”，北京楼市的销售量和购买力都得到了整体回升，到6月份楼价也出现了普遍回涨的态势，我们看到，楼市正慢慢地回到正常的市场轨道上来。

【主持人】众所周知，香港在十几年前也有一次比较严重的金融风暴，您觉得当时香港面临的金融风波和国内所面临的金融风波有什么样的差异？

【李世濠】面对这个问题，恐怕全世界的反应都是一样。很多人只报喜、不报忧，很多人看高就买，看低就怕，其实都是不成熟的表现。精明的投资者总会反向看问题，思考也比别人多一个纬度。经济总有周期，市场低迷的时候往往是你最好的投资机会，因为经济总会复苏。就像香港97年的金融风暴，也有差不多三年到四年的低迷时期，到03年的时候整体经济已经回暖了，包括它的楼市和股市都是这样。所以说，买房子自住也好、投资也罢，我们都要眼光长远，而且要懂得变通。

【主持人】在现在还有购房者在观望的环境下，国悦府有什么优势来推荐给投资者和购房者？

【李世濠】这个项目比较特殊。首先，这个产品具有较高的稀缺性，它是在西长安街上，而且是紧邻着长安街。中国只有一条这样的长街，它的历史地位和政治文化意义没有任何一个城市的街道可以相提并论。这里几百年前、几千年前都是皇族居住的街道，像天安门、故宫都是沿着长安街的。从古至今，中国的重要人物和家族，包括国家领导的居住办公地中南海，都分布在长安街一线。我们项目所处的位置是万寿路，正是北京传统的“西贵”区域。

【李世濠】国悦府也是在偶然的机会拿到这个地块。我们希望在这块厚土之上，打造成一个传世的大宅。毕竟中国人对北京有着一种很深的情结，不仅仅因为它是首都。很多外地的有钱人会把孩子送来念书，因为他觉得来首都念书，认识的朋友、融入的圈子都是最有价值的。对于企业来说，也希望把总部转移到北京，因为这里是中国的中心，享受着至高的影响力和话语权。所以，我们在长安街做大宅，全中国、全世界的财富人士和企业家会关注，他们可以把国悦府作为会所，也可以作为传世的宅邸来进行收藏。

【主持人】这十年以来房地产跟网络密切的结合，您觉得现在的房地产对于互联网的应用到什么程度？未来房地产和网络的融合又将走向何方？这段时间的房地产网络化对于行业发展有什么意义？

【李世濠】比较巧，我是99年9月来的北京，今年也是我也来到北京的第十年。可以说，我和搜房网共同见证了北京房地产市场的波澜起伏。这十年，中国网络的发展对于人们生活的影响是非常广泛和深刻的。从公司到家庭，每个人一天的生活，都与网络息息相关。以前更多人是通过电视、纸媒来了解更多的信息，但是随着电脑和网络的普及化，更多人愿意在电脑前面来看新闻、娱乐、汽车、房地产、国际国内的信息。对于中国的房地产门户网站，这十年特别有意义，搜房网的十年与北京房地产的成长一起。

【李世濠】作为开发商，我们在做推广和媒体选择时，也会看重网站媒体的影响力和点击率，以求广告投入的性价比最高。我觉得互动性和参与性，正是网络的优势所在，也是未来地产网络平台需要更多开发的方向，应该和地产推广和地产信息渠道的开拓有更多的结合。

【主持人】互联网和房地产联合在香港来说是更早一些，在您的印象中，无论是在香港还是在内地，有没有对您印象比较深刻的，就是您看到比较成功的房地产网络化的案例？

【李世濠】相比之下，香港房地产网络化推广比较少。一来香港比较小，二来香港房地产推广的概念和国内也存在较大的差异。一般情况是，只要推出好地块的楼盘，打一两版报纸，就会有比较快的口碑传播，一两个月就能卖完。在国内，毕竟地大物博楼盘多，需要更多借助媒体的力量去传播，特别是借助网络这种人气媒体。

【李世濠】国内网络营销的好案例很多，我印象比较深刻是潘石屹在做三里屯SOHO的时候，媒体帮他炒的很厉害。当时万科领头的拐点论和降价潮开始发力，潘石屹以“别人降价我提价”的逆向操作立刻引起了整个市场的关注。很多网络把降价和涨价的理由进行了PK性的报道，非常吸引眼球，这也影响了读者对项目价值的判断。所以说，网络的力量是很大的，所以我们和媒体一直保持着良好合作的关系。

【主持人】包括政策、业内等方面，搜房网在很多重大新闻事件中都比较前沿。房地产网络化的十年也是房地产意识确立的十年，其实网络也曾经经历过很大的冲击，像03年的网络泡沫，搜房网也挺过了危机走到现在，您认为房地产这十年面临着什么样的成长烦恼？

【李世濠】这十年大部分时间都是风调雨顺，唯一的难题就是不可控的政策因素。国际金融波动对于国内影响相对较小，因为中国是正在启动的火车头，小石头阻碍不了它，唯一能阻碍它的就是“列车长”。他睡觉了或者踩刹车，一下子就可以把市场压下来或者提起来。我不想看到的是，国家用太多、太频繁的政策来干扰市场。欧美和东南亚都是自由市场，即使政府出台一些政策，也不会很强制的去打压某一个行业。即使要出台什么政策也会先通告你，比如通过投票；在一两年后增加什么税项、什么措施，大家也会有个适应期。但是国内这十年，我看到了太多的政策变数，让我们没有任何时间去适应，更多的是感到无所适从。

【李世濠】成长的烦恼是经常被“大人”打。本来长的挺好，发育挺好，突然父母不让你吃饭，饿一两个月，这是我们唯一面对得比较坚辛的问题。我们经常要揣测政府下一步会出台什么政策，如果没有政府突然的宏观调控，那么中国未来十年、二十年都不会让人担心。我个人比较看好中国经济稳健快速的发展。我自己在北京也买了很多房，现在跌了我会跟朋友说不怕，除非你急着用钱。北京的房产，将来肯定还会涨。中国十几亿人口，北京是首都，地也就这么多，人口也会涨，越低迷的时候你越多买，中国政府不会让市场这样下去。

【主持人】政府取消限外令，对于我们项目来说起到什么样的推动作用？

【李世濠】限外令的取消对全北京的开发商都是好事，毕竟外企很多高管会来到北京，他们需要长期居住，也会买房，多了一批有购买力的人群。取消限外令更多的是对资金的开放，可以帮助外资进入，他们会整购一栋公寓或者写字楼，作为长期持有来获得高回报，总体上会起到活跃市场的作用。但这么多年来，老外买房还是少数，我们的项目不可能针对外国人，除非是像CBD比较小规模的酒店式公寓，可能会面对老外，目标性很强。我们的目标还是针对国内购房者。

【主持人】贵公司在这十年里是不是也曾经有过网络营销，像现在国悦府项目是不是也在进行着网络营销？

【李世濠】我们楼盘的推广宣传都会通过不同的媒体，网络是其一。比如在09年初，房市比较低迷，我们与搜房合作了一个“你出价、我卖房”主题活动。为什么这么做呢？因为当时很多人有钱，就是不敢下手，因为觉得房价还会更低。当时我们认为，应该给市场一定的议价空间以便刺激成交，所以拿出20套房源，和买房人议到合适的价格就可以成交。当时我们这一套营销思路，也通过网络进行了连续性的报道，并得到非常热烈的反响。通过网络，很多买房者知道，我们的楼盘尊重购房人，可以由买卖双方共同定价，所以关注度非常高。

【李世濠】今年的市场回暖很快，国悦府的定位比较高端一些，但我们仍然会利用网络媒体制造话题，为项目创造影响力。毕竟这是传世大宅，我们会更多地与媒体资源结合进行主题性的报道，更多地围绕长安街的历史和稀缺性来做功课，具体怎么做我们还在考虑，到时候会和搜房多多探讨。 

【主持人】现在互联网已经非常成熟了，您觉得房地产行业对于互联网的有效应用，还可以怎么再有效的扩展？

【李世濠】房地产和媒体的合作已经非常多元了，从最初的硬广到之后的现场访谈，从营销活动到样板间的互动展示，我觉得形式已经足够多样，但仍需要你们网络专家来开拓新的领域。我觉得网络媒体的职责，或者说所有媒体的职责应该是有责任的去报道事实，而不应该哗众取宠，找某一类观点或某一句话来放大，误导公众的思维。比如08年，如果媒体不把王石的“拐点论”放的这么大，也未必能让市场跌得那么狠、那么快。当时王石也曾解释说，不是说北京房地产市场有问题，而是他自家的判断要降价，而媒体就抓拿着这句话不放，漫天唱衰楼市，其实是一损俱损。

【李世濠】也有一些媒体确实用心不良，觉得07年卖的这么好，房地产商不做广告，现在这么弄一下，卖不好就会打广告，但是吹过了头。当时正赶上美国金融风暴等负面消息不断，买房人的信心真的一下子就被吹垮了。我还是那句话，媒体力量是很大的，每天不负责任地炮制负面信息，我们业内人士看了都会被吓倒，更别说老百姓了。结果呢，08年出现的情况不仅是开发商过的很难，媒体过的也很难。

【主持人】房地产与网络的良性互动，去年搜房与中房协发起了暖冬行动，有非常多的媒体响应，也有非常多的开发企业和购房者响应。搜房网对于房地产行业服务方面尽到了自己媒体的职责。您认为房地产行业应该与媒体怎样良性互动？

【李世濠】搜房比较客观，比如你们拿很多数据来说话，同时也把各方声音都亮出来，而不是一面倒。有一家纸媒《楼市》比较好，我比较欣赏主编蔡鸿岩。作为杂志的创办者，他是比较客观的，坚持就事论事、正面说事。我本人也经常在博客里发表观点，判断楼市和房价的走向，很多人只看了下标题就来会攻击你。这些人不是居心不良就是被舆论误导，不能用正面的心态来看问题。我觉得媒体在这方面是有责任的，应该站出来引导购房者，营造一个理性的言论氛围。

【主持人】其实政府、开发商、购房者还有媒体，这四者的利益是相互影响的可以说是一损俱损，一荣俱荣，我们就是以真实的角度来看待房地产。特别是您对香港应对金融危机以及香港房地产网络化的经验，搜房网也会借鉴，把最新的房地产网络化东西拿出来，结合中国本土情况进一步服务房地产市场。感谢李总！