二三线城市房价将猛追一线城市脚步
文/戴欣明
（本文2009年4月24日星期五刊载在珠三角主流媒体《广州日报》A47、A49专版）
编辑/潘勤毅、蒋幸端 图/记者庄小龙
数据显示，从2004年以来，东莞房价收入比一直高于6的警戒线，2007年上升到10.93，2008年为11.84，和一线城市基本持平。
近日，围绕社科院蓝皮书事件，国内关于房价收入比再次被热炒。
数据显示，东莞从2004年以来，房价收入比一直高于6的警戒线，其中房价暴涨的2007年上升到10.93，2008年仍保持在11.84的水平，和一线城市持平。
所谓“房价收入比”是指一个地方的房屋总价与居民家庭年收入的比值，这一指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。
没有过市场化的房地产谁主沉浮？
——看住房收入比中的失灵因素
文/戴欣明
（本文2009年4月24日星期五刊载在珠三角主流媒体《广州日报》A47、A49专版）
1.从2002年以来的情况看，东莞的房价收入比在2002-2006年基本都在6点几-7点几之间徘徊。直到2007年开始出现成倍增长。为何会出现这一情况？
戴欣明：出现这一情况的原因是东莞与深圳楼市具有联动性。
东莞的房地产市场受到周边的房地产市场影响很大，特别是受深圳的影响，并且这种影响不是即时的，特别是当东莞房地产市场第一次受到来自深圳市场力量的冲击，反应有些迟钝，这也就存在滞后性，大概在半年到一年的时间。
我们会从以下的数据中看出，深圳暴涨，东莞房地产市场就会受到波及。深圳房价开始暴涨始于2005年“十一黄金周”期间万科推出的十七英里。深圳房地产在2000年是5412元、2001年是5531元、2002年是5539元、2003年是5680元、2004年是5980元，2005年时，每平方米均价为6952元，上涨1000元，比2004年上涨16%。2006年，深圳房地产均价已经涨到9132元/平方米比2005年上涨2100多，2007年3月在政府变相推市的作用下，房地产来个史无前例的暴涨，从1月份的每平方米10872元，一路上涨到10月份的17350元。在这样的情况下，深圳周边房地产市场有了投机机会，这种投资机会首选是东莞，因为东莞距离深圳太近了，还因为东莞在莞深同城一体化的进程中让无数的深圳人（包括炒房客）看到了机会。与此同时，深圳房价的上涨，东莞自然就形成价格洼地。
经过这么一轮的冲击，东莞房地产市场已经融入珠三角地产圈，这个联动波动就会缩小，甚至形成同时上涨的局面，就像一线城市联动一样，说明东莞的房地产市场已经趋于成熟。我们可以看出同一线城市联动效应不大的城市房地产并没有多大变化。
戴欣明：再有，从东莞2002年左右，东莞大力发展莞城建设，东莞摆脱了不知道哪里是市中心的局面，这也为房地产市场增长打下了基础。
2.按照国际通行说法，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，东莞从2002年以来都远高于这一数据，是否说明房价远远高于东莞市民的实际收入水平？
戴欣明：一个不争的事实，不论是东莞还是其它城市，中国的房地产价格都远远高于市民的实际收入水平。
另外，单单看房价收入比存在一定的制度上的缺欠，主要是因为中国房地产没有物业税。
中国人购买房地产主要是购入成本，保有成本是很低的。
美国纽约是物业税率最高的城市之一，2007年一般民宅物业税为12%上下。这样，在纽约市，只有33%的居民拥有自己的房子。一些华人地区150平方米的房子，每年要交的地产税约3000美元左右。最少的也有百分之几。这些“费用”绝不是小数字。
所以说，很难从房价收入比与国际上的通行惯例上进行直接的比较。这也恰好说明了为什么这么贵的房子还有大量的人购买。因为物业保有成本低，房地产势必成为金融投机的工具之一，也就是说，房地产脱离了居住属性，这是一个极端。而另一个极端就是，当保有物业成本过高就会出现大量的衍生产品实施深度获利，美国这次的次贷危机就是这个结果。
戴欣明：所以，也可以看出，美国房地产市场物业税一刀切的做法肯定不适合中国。中国未来应该是在鼓励首次置业的前提下实施递进式物业税。
3.值得注意的是，如果以2008年东莞城镇最高10%收入组人均可支配收入66034元计算，这些人群是否是东莞别墅、高端洋房的主要购买力？
戴欣明：当然，这部分人是东莞别墅、高端洋房的主要购买力之一，包括企业主、高层管理人员等。周边的一些城市的高收入人群都是这些物业的购买者之一，主要包括投资型人士。在没有物业税的前提下，房地产还是高收入人群的货币保值增值的最主要手段。
但是，我们也不能不看到一个现实就是，在这些年卖方市场的作用下，东莞别墅、高端洋房也像其它城市房地产项目一样存在诸如质量，比如整体项目合格，单元项目不合格的情况；还有忽视设计，重在建设，不注重营造人文气氛；重功能，缺失环保意识，致使很众多项目在低素质区间运行，导致富裕阶层购置热情下降。
再有，城市、乡镇配套落后，教育、生活、医疗水平都影响这些人的置业热情。
戴欣明：应该说东莞与深圳、广州一样不缺少富裕阶层，但是缺少为他们“量身定做”的房地产项目。
4.如果以城镇最低10%收入组人均可支配收入11172元计算。对于城镇低收入人群，远远难以承受购房压力，经济适用房和廉租房是否是合理解决的途径？如何看待这部分人群的置业梦想？
戴欣明：城镇低收入者本来就不应该用购置商品房的形式解决居住问题，经济适用房和廉租房是否是合理解决的途径肯定是解决问题的方式之一。如果让经济适用房以及廉租房起到抑制房价的作用，主要的还是这些房子占商品房的比例应该在35％左右，而现在没有哪个城市达到这个水平。
另一方面，中国没有物业税，保有物业的成本非常低，说明房地产市场还存在金融投机的巨大空间，只要政策允许，就会出现价格上涨的局面，2-3月份一线城市的房地产价格上涨就可以说明这点，在广东十五条的推动下，房地产立即呈现活跃现象，根本原因在于没有有效抑制房价的房地产市场架构；这种架构的建立最快也要两年。
所以，低收入人不应该存在置业梦想，只能用租来实现居住梦。随着经济的发展，若干年后可能实现购置经济适用房。
戴欣明：一年多来，我一直坚持这样的观点，那些能够买得起房的人就应该买房。中国社会逐渐分出阶层界限，而不是所谓的简单意义的共同富裕，真正的富裕也是分阶层，分层次的。让各个阶层的人实现其阶层的居住权，富人住更好的房子，一般人住一般的房子，没有能力买房的租房，租房也租不起的借房住。
5.根据中原地产研究部监控数据，09年第一季度东莞市商品房均价5849元/平方米，同比下降10.25%，这一价格和07年基本持平，是否还有下降的余地？
戴欣明：单从市场的角度看东莞的房地产市场肯定有下降的空间，问题是从政策上这个空间不大，并且很有可能用通胀的形式解决高房价。
当下，受内外经济环境的影响，解决房价问题有三种方式：
一是政策打压继续下降，但是要以牺牲诸多机构利益为代价，为了降低这个损失，实行“托市”；
二是提高品质，维持价格，这是市场化运行机制比较完善的情况下的状态；
三是用通胀的形式，让货币贬值，房价上涨也是降了，实施“推市”。
由于区域经济态势不同，也不排除这三种状态共存。但是一线城市如深圳、北京等已经出现通胀现象。美联储疯狂印钞造成美元贬值，人民币也面临贬值压力，不难看出，高房价的城市也是区域通胀比较明显的城市。所以，在未来房价走势将变得更为复杂，但是有一点应该可以明确的就是弹性中微微下行；只是下行的内涵看上去有点复杂。
进入2009年，工业用地还出现逆势上涨的情况。2007年1月1日起，东莞市国土局就出台相关规定：对于新增的工业用地将取消行政审批制度，必须实行招拍挂制度，协议方式向市场公开配置的方式转变。特发公司2009年1月12日在东莞市土地交易中心以公开竞价的方式购得位于东莞市寮步镇石步村两块相连接土地，总面积为121,529.8平方米，底价240元，成交价530元/平方米，项目容积率0.5，厂房用地成本每平方达到1060元，大大高出以前协议用地的出让价格。
工业用地价格也势必推动住宅用地价格的上涨。商住土地也基本以底价成交说明商业经济依在低谷中运行。
再有东莞作为“制造业”龙头，制造业的寒冷依然：今年1—2月东莞工业增加值为167.42亿元，同比去年下降22.3%。这也是东莞近四年来，工业增加值首次在第一季度前两月出现大幅下降。
戴欣明：在这样的情况下，房地产“繁荣”就会被提到议事日程上来。如果让房地产热，就必须价格与品质达到优化，根据地段、项目素质的不同，不同的房地产项目就会走出不同的价格走势。
6.就您来看，东莞楼市的主要购买力是哪些人，他们的承受价格幅度是多少？东莞的房价应该在什么范围比较合适？
戴欣明：东莞楼市的购买人群主要还是东莞制造有关产业的人员，外来投资者（投机者）以及本地的刚性需求者组成。目前，东莞制造有关产业人员的购买人员出现了问题，影响东莞楼市的销量，特别是价格变动的因素减弱，出现“量升价跌”的所谓市场化局面。这也是东莞经济结构的特殊性造成。
说到合理的价格区间，根据我自身的了解，置业者理想的价格水平是一套100平方米的房子在扣除一个人日常开销的情况下，用十年实现物业自有化（有贷款的在这个时间段里还清）的可接受价格。假定一个人的每年工资是4000元（中位数），1500元用来生活，其它加起来10年30万，换算成每平方房价就是3000元，在加上贷款利息，大概是每平方米实际价格2800左右（加利息200元左右）才能实现理想的居住梦。与此同时我们看到东莞2009年第一季度房地产均价是5849元/平方米，是理想的两倍多。如果东莞的房地产市场理性发展，房地产均价应该在3000左右是合理的；也就是2003年的房地产均价2910.59元/平方米的价格水平。
以目前人民币币值来计算，房地产合理的价格范围应该是均价在3000—4000之间，从市场角度讲还有2000左右的价格空间。
所谓收入比是以家庭为单位。如果按三口之家来计算，用两个人的钱来共同买房，那么这个理想价格可以在3500-4500之间。与一个人置业的差别不大，因为三口之家多了个养孩子的成本，珠三角很多家庭的妈妈是全职太太，算上这个因素“合理价格”还是3000左右。（置业者理想的价格水平是一套100平方米的房子扣除一个人日常开销后，用十年实现物业自有化的可接受价格。按照东莞政府预期的今年城市居民年人均可支配收入达到32084元计算，一个普通市民的月工资是4173元，除去每月1500元的生活费，月纯收入是2673元。10年为32万元，换算成房价就是3200元/平方米。）
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，在在2月洋房成交中各个项目价格段成交比重中，3000元/平方米-4000元/平方米的增长最为明显。这也验证了我的看法，这个区间也就是东莞人能够承受的价格。
戴欣明：进入3月份，东莞商品房成交面积57.9万平方米，再创“9.27”调控以来新高，4000-6000元/平方米为普通住宅成交的主力区间，说明成交量在政府“推市”的作用下，特别是投机需求下降的情况下，理性置业者（刚性需求）充斥市场，房地产呈现“量升价跌”也就在所难免，个别楼盘就会试探性上升（已有楼盘出现200元左右的上涨），甚至出现隐性涨价（价格区间承受转移）都是合理的。这个阶段过后，政策还成“利好”趋势，不排除小幅普涨局面。
7.如何看待即将来临的五一楼市？是否会保持价格稳定的基础上，持续3月的成交量“井喷”？
戴欣明：但有一点是不能忽视的就是，中国房地产市场从来就没有市场化，“政策性市场”一直是房地产市场的主旋律。
从目前东莞的消费结构看，因为深圳与东莞楼市的联动性，在深圳、广州这两个城市投机者下降的情况下，东莞楼市的投机者也会相应下降。刚性需求的增长就会让下降的楼市处于相对稳定的状态下。
在预期物业税出台的情况下，房地产市场会呈现阶梯型下降解决（释放）阶梯型置业需求。
戴欣明：应该说，在金融海啸的影响下，东莞五分之二人口（主要在制造业）不能有效回流的情况下，房地产市场并没有真正上升的动力。但是，市场化在政府宏观调控需要下往往是失灵的，看似应该下降的房地产市场价格却上升了，说明政策性市场的威力。这也可以解释成：现在的市场是“假性的买方市场”，因为还没有形成市场化运行的机制，政策的变化立即对市场的走势起到作用。一季度的房地产走势已经证明了这点。
当房地产被赋予更多的使命以及成为调控经济的撒手锏，房地产市场一定具有弹性，这种弹性也是中国经济的需要，更是东莞经济的需要；弹性在某种意义上讲就是活力，特别是在东莞制造业一方面受经济危机的影响，另一方面在经济、社会“双转型”的作用下，房地产在东莞的所承载的使命更多，特别是东莞工业用地日益规范化操作，在加上“腾笼换鸟”的产业趋势下，土地价格，特别是工业土地价格上涨影响，住宅用地土地价格普涨势在必行，这会在源头形成价格上涨因素，以及既得日益的关联效应……所以广大置业者祈盼市场化解决房地产价格问题往往是水中捞月。
我们看到东莞房地产市场价格的“小阳春”与其它城市的房地产市场一样，不是品质变化所引起的，政策还是当下房地产市场走势的左右手，看清楼市，还要看清政策的内涵：阶段托市，盘活市场，拯救经济。
戴欣明：看东莞楼市是否能够在“五一楼市”，严格意义上讲，在与市民心理预期价格（均价3000元左右）的影响下，井喷行情还是取决于价格。由于东莞与其它城市相比具有“幅员辽阔”的特性，对于那些品质欠佳，地段欠佳，设计欠佳的“三欠”房地产项目，还是降价销售为妙。（作者戴欣明系全国房地产经理人联盟常务理事城市与房地产营销学家）
（本文2009年4月24日星期五刊载在珠三角主流媒体《广州日报》A47、A49专版）
编辑/潘勤毅、蒋幸端 图/记者庄小龙
