现在，楼市是否可以看多？

——楼市价值投资的时间窗口是否已经打开 之二

 
　　这几天似乎有种“冰火两重天”的味道，一边是促销触目惊心，没几天前有主城行政区划内的楼盘打出2280起价的广告语，而种种降价报料的消息又充斥着各大网络、论坛间。另一方面，周末竟然有报道说“漏夜排队买房又回来了”……呵呵，真可谓“一半是海水，一半是火焰”，市场有时候就像“王朔”这样，是痞子，不能用简单的“好”或者简单的“坏”，简单的“真”或者简单的“假”来简单评判，市场就是在冲突、难受、别扭甚至执拗中前行的。
　　不管接下去会如何走，近期可以实实在在感受到市场“回来了”，参与者多了，关注者多了，预定、成交也确实多了，那么，楼市，现在是否就此可以看“多”呢？

思考一：从时间和空间看楼市

（思考一的部分，本人在2月23日的博客中已写过http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d2f94350100cc9p.html，为了本文的思路能够连贯，再此重复一下。）
　　时间定量——周期变化。
　　在我个人统计数据中（杭州主城区数据，不含萧山余杭，个人收集的数据不确保准确无误），从07年2月到09年1月，正好24个月，这24个月里杭州楼市大致呈现6个月左右的周期波动：从07年2月到同年7月，楼市的成交量从底部走到高峰；从07年8月到08年2月，从峰顶跌入谷底；从08年3月到8月，虽然人们还不愿意相信，还在为是否要打折争论不休，但是数据确定无疑的显示了低迷态势；从08年9月之后看六个月，即到09年2月，虽然各方采取了各种积极措施，但是市场数据并没有明显改观。
　　从数据的周期性来看，09年2月份之后，楼市将会进入一个新阶段，我想首先是市场各方的心态变化，毫无疑问，大家都清楚目前是什么状况，再也不会为各种务实的市场行为争论不休，而是去真正实施。另外一方面是资金，虽然经济大环境没有太多的改变，但短期的资金积蓄应该达到了一定的量，比方说，1月份的贷款额据传是创了近期新高，这些都会在楼市里有所反应。
　　从牛年春节到目前，从大约一个月的市场表现看，似乎已经有所转变，并且转变的速度还比较喜人。
　　空间定量——增量变化。
　　初步统计了一下，2年以来，杭州主城区房源总增量达946.13万平米，平均每月增量39.42万平米，在07年12月和08年1月，仅2个月增量累计竟达到150万平米，这在某种程度上导致了08年市场的急剧恶化。估计在08年上半年大部分企业没有关注这些数据或是对数据的敏感性还没有建立起来。
　　但是自08年12月以来，月增量已连续2个月回落到均值之下，2月份的统计还未出来，但应该没有出现意外，那么其实杭州楼市已经有连续3个月的增量回落，这无疑将给后市创造一定的有利局面。
　　空间定量——销量变化。
　　2年来，主城区总销量达778.64万平米，平均每月销量32.44万平米。08年，除了5月份销量达到36.36万平米外，其余11个月都在30万平米以下（基本是25万甚至20万平米以下），缩量代表了市场调整的持续。
　　到09年1月份，当月总成交仅有17.82万平米，创出07年2月份以来的新低。这个24个月的新低，并不可怕，我们都经历一年多漫长的煎熬，这个新低是市场转变的信号。
　　这个新低数值，我们的政府应该去关注，这个值从某种意义上表明了杭州的最迫切的刚性需求，是否可作为保障型住房的一个参考呢？
　　另一方面，如果说楼市回暖，那么怎样的程度可以确认？个人觉得首要的一个指标是月成交额达到并稳定在30--36万平米左右。07年3月份起楼市的月成交量就超过了30万平米，而我们到07年7月份突然感觉到火爆的行情，如果我们认真分析数据，那么我们可以提早4个月做出判断。
　　09年3、4月份比较关键，看看销量能否爬上30万平米，如果能爬上并能稳住，那么09上半年的行情多半乐观。
　　空间定量——价格的变化
　　从近期的主城区成交均价看，自从09年9月达到18000元/平米的极值后，价格一路下行。那么究竟价格会回归到什么位置？
　　在几个月前，我曾经提到13000元这个单价点位，现在，这个点位已经被向下突破了，市场的调整比预计的要厉害。但是市场有时候也有惊人的巧合，我们不妨看08年9月的一年前，07年的9月份市场价格刚好开始突破并加速上扬，而在08年9月的半年后，市场价格几乎又回到原先的起点，达到了07年9月近似的水平。
　　我们可以这样理解：楼市价格在空间上完成了一次对称，现在的价格（即09年1月份的成交均价12367元/平米）应该是一个标志性的点位，表达了某种程度上的平衡。但是在时间上没有完成对称：6个月的快速下跌，对应了1年的上升周期，在时间上还差半年，个人觉得在目前的价位上有个震荡整理的过程，总体价格会稳定在这个水平，换句话说剩下的6个月周期，横盘整理的可能性很大，即用时间来平衡空间，而价格将稳定在目前的水平。
　　
　　价格会不会进一步走低？我个人觉得就楼市本身来说，进一步快速下降的可能性不大，价格再度大幅下挫的风险会来自于整体经济的大气候，如果受金融危机的影响，中国实体经济再度受挫，那么会牵连房价再次大幅度跳水。从这一点上说，也就是09年7月之后存在的不确定性。

思考二：存货反弹还是市场转暖
　　上面是我们对市场数据的分析，如果我们留心市场，会发现改变确实存在。08年9月万科降价事件后，我们看到最多的是新盘的低开，比如果15180开盘的文一西路某楼盘，7000多开盘的滨江腹地，9000多带精装修的桦枫板块某楼盘，还有万元左右滨江中心区的某楼盘。
　　而从今年2月份开始，听到最多的却是老盘打折，比如最近的下沙、闲林等区域的一些楼盘，包括比较中心区的若干项目。虽然市场上销售的同样还都是房子，但从新盘到老盘，这里面有个转变，从新增供应量转变到存货的消化上。
　　我们可以定义一个简单的模型，这个也常常被经济学家拿来引用。比如说，某个开发商在某段时间内能造100套房子，同时也能卖掉100套房子。那么在这样的状况下，市场供需平衡，很理想。但目前的情况呢，因为100套房子在一定时期内卖不出去，就成了存货，那么开发商势必就要减少产量，在同样的时间周期内，开发商只好少造房子或者不造房子，直到存货的大部分都被解决掉，才又可能启动新的生产。虽然存货在减少，但对市场来说，并不意味着从新开始复苏，因为总的消费量可能还是比正常水平要低，只有回到正常水平，才是复苏。这个被经济学界广泛称之为“存货反弹”。
　　但是房地产的生产与一般商品的生产，在周期上有很大的区别，一般消费品几乎可以在存货消耗完的同时立即被生产出新品，但是造房子要延后几个月的。这也就是说，可能会存在一定的房源空白期。也可以理解为房地产的周期性特别明显，因为房源实际生产的特殊性。当房源过剩时，来不及立即刹车，不可能今天房子盖一半明天就要民工都回家去；而当市场紧缺时，却眼睁睁看着房价上涨而迟迟因达不到预售条件而开不了盘。对房地产来说，看准周期做准周期是非常关键的。
　　上诉的分析至少给我们一点启示：现在，应该去关心一下市场存货了。起码有两点我们应该去了解，市场上还有多少存货，如果存货被消耗完，会是怎样的状况，我们要做哪些准备。
　　对09年供应量的预测
　　目前的存量，按照透明售房网近期的数字，目前的住宅存量在234万平米左右。
　　06年的土地汇总数据：总的住宅出让约1862.74亩，其中746亩基本售罄；228亩似乎至今还未开盘，这200多亩地预计能在09年释放约15至20万平米的新增房源量（以平均2.0的容积率估计）；
　　07年的土地汇总数据，住宅总出让建筑面积约640万平米，预计在09年只能上市1/5到1/4（这里面有个问题，如何证明1/5-1/4这个比例是恰当的。可以看看06年，2年多过去了，完全售罄的只有40%，还未开盘的仍有15%，55%左右只去化一半。按这样的速度，07年的土地能在09年上市1/4的量是合理的推算），即130万方到160万平米。
　　08年的住宅土地成交约200万平米建筑面积，预计在09年顶多上市1/10到1/5，约20至40万平米。
　　09年，很大可能是供小于求
　　以上述房源合计在400万平米至455万平米，考虑到时局因素，个人估计09年能供应的住宅一手房源在绝大多数情况下超不过450万平米，甚至有很大可能超不过400万平米，对应于杭州市区一般年份约500万平米消化能力，应该说从总的住宅供应量来看，09年杭州楼市并不存在太大的问题。目前的关键问题在于房产开发模式的本身（特别是城市运营模式与资金运营模式的本质问题），而非市场供求因素。
　　扯些题外话，比如07年有约175万平米建筑面积的土地成本在7000元附近及以上，这些土地在09年或许会面临比较大的困难。这部分土地出让所对应的供应量很可能在09年会成为空白。因为土地独特性（严格说是中国土地市场的独特性），不可能像石油、钢铁这些工业产品，可以随经济危机同步自然降价。高价卖出去的土地，无法自然降价，除非政府收回，或者允许这些土地可以通过某些形式再融资，土地天生有着金融属性，即便是在寒冷的市场环境下。
　　目前，是楼市价值投资的好时期
　　让我们回过头来，再来看看08年的宅地出让情况：下沙楼面价超过了3500元；滨江区楼面价全面爬上4500元，老城区楼面均价在6900元左右（数据可以在市国土资源局网站上查到，个人作了相应整理）。这都是在08年理性的情况下的成交价格。按照这样的楼面价，下沙的楼盘在7000元，滨江楼盘在10000元，老城区在15000元，个人以为是价值对等线了。毕竟，我们的城市每年都在正向发展，开发商都是需要有利润才能运作的。
　　从目前市场成交价格看，已经略微超跌了。像下沙目前价格都跌到6000块了，个人觉得真已经低于地板了，这样的价格很难在今后买到。
　　如果有朋友了解广州楼市的话，可以作为一个参考，01、02年，番禺大开发的时候，价格在4200左右，带基本装修，但番禺距离广州传统市中心开车是1个小时。目前，闲林的有些楼盘的价格也和当年的番禺差不多了，虽然是毛坯，但毕竟闲林开车到武林广场在半小时多点。从更大范围来对比，杭州楼市目前的价格也到了一定的合理程度。
　　
　　引用一位好友的话“在高位容易忘记风险，在低位容易忽视价值”，现在，楼市价值投资的窗口，个人觉得已经打开。“下跌是机会，上涨是利润”，怎么看待机会，在于个人的眼光和准备。