弹指一挥，又过去了一年。去年的这个时候，我对今年北京的房价走势做过预测，当然是引来骂声无数。今天看来，我的预测确实够准。2009年中，房价虽经历了小幅波动，但全年总体趋势不是“下落”而是“上涨”，这与我的预测完全相符。对购房者而言，这是个坏消息，对卖房者而言，这是个好消息，对我而言，这也是个好消息，不是因为我要卖房，而是我的判断没错。

出于个人爱好，我还是要对明年北京房价和交易量进行预测：

我对房价涨落的判断依据是影响房价涨落的因素是否有变化的迹象，如果影响房价涨落的因素没有明显变化，那么，房价的走势就难以改变。2009年度中，政府采用减免交易税的方式刺激成交，银行也采用利率优惠的措施从旁推动，从2009年1-11月的交易量看，政府和银行的措施都奏效了，但价格还是一如既往地上涨了。显然，在2009年的较量中，政府又经历了一次头痛医头、脚痛医脚的尴尬，交易活跃了，价格也涨了。在我写的其他有关房价的博客中，我就曾经提到过关于缓解房价的根本措施问题，从近10年的北京房价来看，单纯依赖税费和利率很难根本无法解决北京的房价问题，解决北京房价的根本措施是将转变城市人口的住房观念，如果在法律上和政策上仍然坚守“居者有其屋”就是有产权的话，北京的房价永远降不下来，至少是北京四环路以内地区的房价难以下降。抑制房价的根本措施有两个，第一个措施是在3-5年内，从政策和法律的角度确立租赁房屋使用权的地位和权益，使当前积压的住房需求从购房转向租房，让租赁房屋使用权得到法律保障，这种住房观念和住房需求的转变是短期内抑制房价的有效措施。第二个措施是政府要在5-10年内集中财力物力获得至少50-100万套住房产权，然后以适当的价格将使用权出租给居民，逐渐将居民从私人手中租赁房屋使用权转向居民从政府手中租赁房屋使用权。一旦政府能够支配一定数量的房屋使用权，居民的住房需求就会发生根本性的转变，房价恢复到正常水平也就成为可能。

从目前情况看，政府在上述2个措施方面均无建树，甚至无计划。每届政府都试图用最简单粗暴的方法在1年中达成房价“回落”的假象，但市场却永远没有给政府留面子。因此，我的判断与2008年的判断一样，直到2010年10月，北京的房价的总体趋势仍然是“涨”，任何短期内出现房价的策略性“回落”都不能成为美梦成真的依据。与2009年相比，2010年北京房价的平均涨幅保持在10%左右。需要说明的是，10%是平均涨幅，四环路以内地区的涨幅有可能突破15%，而五环路以外地区的涨幅有可能保持在8%。其间，不排除因为交易量的变化会出现一些阶段性地价格震荡，但平均震荡幅度也不会超过5%。

根据对2010年北京房价的预测，对2010年的二手房交易量也能够有一定的判断。截止到2009年11月份，二手房交易量已达到23.5万套，这样推算，2009年的二手房交易量完全有可能达到25。但是，2009年的25万套中，至少有4万套是原本属于2008年的交易量而留转到2009年的，从2009年7月以来的交易量分析，也至少有4万套是因担心2010年恢复交易税和贷款收缩而透支2010年的交易量，这样计算下来，2009年的正常交易量不过17万套。从目前的政府和银行系统透露的消息分析，2010年除了减免交易税费的利好因素有可能消失以外，贷款政策有可能收紧也已露出端倪，原因是房价上涨的幅度过大让北京市政府又再次把“投资型置业”当成靶子，因此，不仅针对“第二套房”的贷款有可能收紧，针对“第一套房”的贷款政策也不会比2009年宽松。这样一来，仅仅是交易税费和贷款政策和贷款利率的因素就会把2010年的交易量压缩至少25%，因此，如果乐观主义者预测2010年的二手房交易量仍然是17万套的话，那么，作为一名长期以来一直被指责为悲观主义者的我，只能把2010年的二手房交易量预测为11-12万套。而这12万套当中，至少有2万套是所谓的“投资型置业”，“自住型置业”最多10万套。

从北京地区市场交易量的变化情况看，2010年中会出现2次交易量的高峰期，第一次交易量的高峰期是3月中旬至5月中旬期间，这一期间的交易量有可能达到3万套。第二次交易量的高峰期是8月中旬至10月中旬，这一期间的交易量有可能达到2.5万套。其余各月的平均交易量大约0.7万套，其中，1-2月份的月平均交易量会低于0.5万套。

我对2010年二手房价格和交易量的预测可能略有悲观，也算不枉我的悲观主义者的名声。如果政府和银行没有更新颖的措施出台，2010年的大体趋势也就是如此，至多可以有不超过20%的乐观余地。从价格的预测方面，我希望我的预测有误，但从交易量的预测方面，我并不希望我的预测有误，因为，如果2010年仍然保持15万套以上的交易量，那么，2010年的二手房价格就会比我预测的价格更高。至于我预测的对与错，只能到2010年的年末再评判了。