推地接4连5 地王上身 过百万平百亿楼合围大学城
黄金塔裹挟象牙塔
满城尽带黄金甲
——大学城“围城”现象解析
（根据第6期房语访谈录音整理）
阳篇：解围还须围城人
三解破围：了解 理解 化解
现在提一些对策：大学城被围城，解围需要“三解”：了解、理解、化解。
“了解”，就是要加强沟通，让尽可能多的人了解项目的规划。现在大学城老师对“地王”心存抵触，多是因为不了解项目的规划的方向、以后的建设、以及以后的效果所致。建筑商、开发商应该多跟学校跟大学师生沟通，看看他们心目中的房子是怎么样，这就是加深一种了解，化解一种情绪上的对立和信息不对称产生一些不必要的心理冲突。
“理解”：就是社会上也要理解开发商的心态，比如越秀城建为什么要大规模的拿地，它看重的可能不是生态环境；也不是交通、商业条件；可能看上是大学城的人文配套优势！现在的社会有钱人已经进入“富二代”。有钱的人想靠近有文化的人这个叫进步，这种心态要鼓励，要从正面予以回应，这是一种事实存在，我们没有必要回避。
具体怎么“化解”？既然大学老师还有社会上有大学城情结的购房群体，它的经济收入不是一个平面，而是一个立体的，开发商提供的产品也应该是一个立体，比如说最低收入助教这一级，学校要负责，不要指望社会。因为学校拿地比较便宜，你在上面加点建筑成本，这些人就住教师公寓；讲师、副教授、教授，这些人群进入商品房市场，商品房也建议分两块，一个小区也可以分富人区（A区）和穷人区（B区），B区把单方成本降低；容积率作高；配套差一点；通过团购降低销售成本等等，这给中等收入的群体提供了条件。
核心定位：文化地产得天独厚
在大学城搞房地产，方向是做文化地产，城建也好，其他开发商也好，应该把大学城的地块，做成广州乃至华南房地产文化地产的标杆！
大学城不可能做成车水马龙的中央商务区，；也不可能像紧锣密鼓的广州老八区那个样子。你要作出大学城的品位，成为真正的大学师生“宜居”的文化家园、精神领地。
在大学城做地产必须与大学城和谐配套，我在南昌曾经做过中国第一个宋词文化社区——梦里水乡，就把宋词文化与房地产进行嫁接，书卷气很重，“有洞箫之美”，南昌大学环境艺术学院、几所大学的历史系、中文系，都把这里作为学生的实习基地。类似这样的地产放在大学城就很和谐。
你在大学城搞文化地产有技术资源、专业支持。做出来之后不会没有人鉴赏，大学师生就是有鉴别能力，换言之，楼盘的目标群体对你这个文化品位是有鉴别能力，你不会怀才不遇，会不会做出来人家不懂，也是说有市场基础。06年我有一个朋友在番禺化龙拿了一块地，全部做别墅，大学城 那些教授纷纷买来作为自己的工作室，搞创作还搞培训，住得也很舒服，又赚钱，这种思路就改变了我们原来的看法：原来房地产跟教授的工作/生活是可以嫁接的，把一个别墅小区，变成一个艺术交流传播殿堂，艺术品位没有降低，但是经济门槛又解决了。
突围：影响岂止在广州？
我希望地产可以搞点文化地产出来，为全国的大学城破开个口子，现在全国“大学城”遍地开花，但在经济与文化、艺术与市场、教学与配套、高雅与世俗这些矛盾上，各地的大学城都没有走出这个困境！摊子搞大了，又不知道怎么走出来。如果广州市大学城能够率先摸索出一条路，对全国是很有意义的，一旦“广州模式”在全国大学城中推广，意义会进一步放大。
寄望城建：乘胜前进集大成
接下来年底要拍的五块地，南控有2块地，北控是3块地。南控这边整个东面的地其实已经城建拿了，目前大家都在讨论一个话题，就是城建会不会再次出手拿下剩余的地，会不会再次出现地王，政府现在出的地到底是为了平抑房价还是推高价位？我就觉得城建会一鼓作气拿下来，因为拿下来之后会形成合围，南控拿下后跟原来的地很靠近，这可以形成一个大社区，会形成规模开发经营，又降低他的成本。所以他举牌子的时候会比竞争对手果断一些。
建言政府：放眼向前看特事宜特办
至于政府推这些地是什么目的，目前也只能是猜测，我个人理解是不是觉得现在地价起来，房价也起来了，现在又出这些这么多地王，对政府的收入都是有好处的！平抑房价？不要把地方政府想的那么高尚！如果他们要把房价搞下来，早就搞下来，现在新一轮的高房价就是从政府卖地开始。
建设大学城政府花了很多钱，也很重视，连番禺也成立了大学城管委会，一个副区长兼大学城管委会主任，这么多的婆婆为什么就管不好一个小孩，这是思路上出了问题：把作为大学城的配套工程的大学城住宅用地当作普通商品房用地循序拍卖，一味追求最高价位，必然抬升房价至高无上，从导致大部分教师买不起房影响教学，也使开发风险加大！须知：这些地块不是普通用地，事关大学城的教师住不住得起、住不住得好；住得好不好又直接关系到他讲课的质量问题；讲课质量又直接关系到学生的素质问题！因此，大学城的事是各级政府都应该管的事。后勤搞不好，住的都解决不好，大学城的学生还能获诺贝尔奖吗？
（完）
南昌大学客座教授/广州开发商 李霖
2009年10月28日演讲
2009年11月23日整理
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楼市时评系列
楼市时评之19：09年11月之“大学城”（阴篇）http://blog.sina.com.cn/s/blog_48aaa96c0100g2zk.html
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