观点与评论/旧村改造：谁成为最大受益者？
城中村改造如今成了香饽饽，各地房地产商大举进行旧村改造。前不久，金地集团、京基集团等已成立相应的旧城改造专门机构，大举进入深圳旧村改造领域。众所周知的拆迁难、原驻地居民利益难以平衡等障碍，多少年来，城中村问题一直是许多城市的老大难问题，城中村改造项目也一直是开发商不敢轻易触及的烫山芋。随着新增建设用地门槛的大幅提高、公开市场拿地的竞争愈演愈烈及开发商社会责任意识的普遍增强，城中村项目越来越受到青睐。
根据笔者从事八九年房地产前期策划和营销策划及城中村改造案例研究分析。其实，城中村项目有一些明显的优势：首先，属于存量项目，不涉及新增用地指标，在手续上要相对简单。其次，城中村项目大部分项目已被成熟区包围，区位条件优越。再其次，原有的人气条件，大部分为成片开发，综合用途，或一级开发、二级开发或组合等多种选择。最后，各地政府都出台了一些有针对性的优惠政策，如笔者正在顾问的8300亩临沂河东区旧村改造项目，实际上已经是协议项目、无任何市场风险的项目。
旧村改造项目本来是一项利国利民的“民心工程”，不仅美化了城市形象，提升了城市功能，主要是方便了村民工作和生活，还加快了城市化进程，改善居民居住环境，推进经济繁荣发展。由于涉及到巨大的利润，因此，旧村改造究竟谁成为最大受益者？是地方政府？还是开发商？或是投资客？或是购房者？或是村民？
根据媒介报道：“深圳一旧村改造，数十村民一夜变亿万富豪”。2007年，岗厦河园片改造正式启动，改造项目用地面积15.16万平方米，现状建筑物有500多栋，总建筑面积50多万平方米，居住人口约7万人。日前，拆迁谈判近尾声。旧改再一次成就了近十个亿万富翁及二十来个亿万家族。商业每平方米2.38万元、住宅公寓每平方米1.28万元补偿现金。
在所有岗厦村民中，房屋面积最大的一个家族拥有约6000多平方米房产，在改造后，将拥有过亿资产，而这样一夜过亿的例子在岗厦绝非只此一家。据分析，如果房价维持在每平方米3万元左右的话，则相当于只要有3000多平方米房产就可以过亿。据此推算，岗厦原村民中的亿万家族可能有20多个，而个人资产过亿的可能会接近10个。
从这个岗厦村改造项目的利益分配上看，最大的受利益者是开发商。其次是村民。而最大牺牲者是购房者，为支付高房价而购买房子。