陈真诚：购房者的春天尚未到来

文/陈真诚 

自去年9月27日“房贷新政”出台之后，全国各地的房地产市场已经开始异变，不同城市的民生地产房价相继以优惠、折扣等促销的名义而开始松动，而市场上消费者的观望情绪日益变浓。不过，我们还得要看到的是，诚然全国各地的民生地产房价已经全面步入下降通道，但说“购房者的春天”已经到来还为时尚早！

之所以说“购房者的春天”还未到来，其理由主要如下：

首先，尽管深圳等城市的民生地产房价已经有了相对性的较大幅度下降，但就全国性而言，由于今年来房价持续大幅度疯涨，尽管一些楼盘采取明折暗扣，但普遍来说降价的幅度并不太大，目前的民生地产房价绝对水平依然处于高位，房价表现依然是高位调整，这个调整还将持续一个相当长的时间，有的城市房价调整期甚至可能达3-5年乃至更长时间。因此前房价持续大幅快速上涨已给不少开发商提供了大量的利润，一些开发商可能会选择封盘若干年不卖，以等待房价回涨后再卖。

其次，目前房地产市场的表现的最大特征其实是僵持。尽管消费者高度观望，但大多数开发商均还在坚守高价格，不愿意也没有做太大的让步，于是供需双方处于对峙阶段，还没有出现明显的对峙失衡迹象。

第三，目前市场上的大多数降价民生地产楼盘的降价行为，往往是以有限的单位或在有限的时间内在有限的幅度内做出有条件的价格折扣，这其实主要是开发商采取的营销手段，而不是开发商的真正意义上的降价行为。

第四，各地民生地产成交低迷，说明一些开发商那明折暗扣式的小幅降价行为并未获得消费者的领情。但大多数开发商目前并不愿意大幅度降价，消费者则认为价格未到底线而几乎一致性选择继续观望，有的甚至已由观望变成了明确的等待，决定要等到民生地产房价下降到位后才愿意出手购买。正因为大多数消费者已经一致性设定了未来的目标价位，于是普遍性持币等待甚至暂时性弃购，才使得市场交易日趋清淡，即使市场一片喊降，尽管不断有楼盘的价格下探，但成交依然很少。

第五，尽管8月27日央行和银监会又出台了“限贷令”，尽管9月15日央行下调了中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，但其动机均非针对房价。尽管“限贷令”的作用将强力影响到房地产预期、民生地产房价走势预期，或将促使房价走势向下，但这种预期要转变为真实的房价在相当幅度上的下降，至少还需要一个过程。而且，央行9月15日下调中小金融机构的存款准备金率和有区别地降息，其实对房地产的影响将微乎其微。因此，在目前，“是否要降价”？“降价幅度多少”？等等问题，对大多数开发商而言，现在还只是需要慎重考虑的问题，还只是可能采取的可能选项之一。

第六，尽管中央政府已经确定了住房保障制度，但事实上各地并未建设有充足的保障性住房，已完工可供消费者选择购买的现房真是少之又少。而且，从现实情况来看，所谓保障性住房的房价，其实也很高，其实只是可能比市场略低的准市场商品房。出现这个问题的原因，既有一些地方政府的主观原因，也有建设充足保障性住房确实需要个时间过程和必要的资金投入。

第七，目前市场上的民生地产产品大量同质，可供消费者选择的相对低价位房屋产品并不多，一些消费者想买低价位的住房却难以买到，大量的是消费者不愿意出高价格购买的高价住房。

第八，从目前房地产市场的供需双方拉锯式对峙情况及政府的暧昧表态来看，房价不排除在一些力量的作用下发生反向变化的可能。当然，这种可能性很小，但不能排除。

综合而言，目前房地产市场一片深度观望，民生地产房价已全国性步入了下降调整通道，这个过程可能将是漫长的。而且，尽管总体来说民生地产房价将下降，但能否下降到大多数消费者所认定或期望的理想价位，将是一个未知数。因此，可以说，目前尚不能说“购房者的春天”已经到来。而且，甚至还可以说，真正意义上“购房者的春天”到底会不会到来？可能会在什么时候到来？等等一切都还是未知数。那么对于民生地产的消费者而言，如果目前不是急于需要买房的话，则可考虑在看一段时间。如果确有需要买房的话，则可以考虑将不同楼盘产品进行比较后择优购买，以免耽误了自己的事情或影响了自己的生活质量。

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