虽然刚刚立秋，但这注定是一个多事之秋。

“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”8月4日，在香港举行的中报发布会上，王石表示，尽管目前万科资金面较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。

与之绝非巧合的是“地王”们的戏剧化的命运。近日，坊间传言北辰实业(601588)宁赔10亿元也要退还92亿元的长沙新河三角洲地王，虽然之后被其严词否认，但却难掩骑虎难下的窘境。比较确定的是，苏宁环球(000718)已向上海房地局退还了其天价拍得的44亿元地王——南京东路163号地块。而在年初，土地储量全国第二的恒大地产赴港上市竟折戟而归，其实已早早地为2008年这一个不平静的年份刻下了一道挥之不去的阴影和一个意味深长的注脚。

不论是龙头企业万科的“急刹车”，还是一年前还令人垂涎三尺的“地王”们被始乱终弃，或是冲击首富宝座未果的恒大老板许家印的黯然神伤，在这一轮中国内地史无前例的资产价格狂飙之后，这些事实都超越了本身，而具有了象征意义，宣告了某些东西的难以为继。

这些难以为继的东西是什么呢？

单向度增长的极限

“到今天，不少开发商还自比‘猪坚强’，以为再坚持一会儿，就等来解放军了。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲说，“但我认为，这次宏观调控带来的不仅仅是房价的拐点，更重要的是游戏规则的改变——过去那种‘坐地生财’的增长模式已难以维系。”

在过去，“毛地挂牌”、“分期付款”就能囤很大一块地，最后还可以“分期开发”、“分期交地价款”，实际上是拿到了土地的期权、借用了银行的“杠杆”，开发商获取的土地升值利润远远超过开发的利润。大多数开发商的盈利模式是通过开发把土地的价值变现，利润的获得主要来源于土地的溢价。

中国房地产开发商在特定的天时地利人和下，在规模上（表现为企业的吞吐量）获得了持续的高增长。这是因为：一边是廉价的生产要素，一边是因房改而形成的巨大而不挑剔的市场，在上游供应和下游订单都不成问题，以及房价年年都在上涨的情况下，开发商的问题也变得简单明了：如何进一步扩张，最大限度地增加企业的吞吐量。碧桂园（2007.HK）就是这方面的“楷模”，据说王石派人前去研究后，竟将之视为自己的真正对手。更可怕的是，在资本市场的引诱下，恒大地产竟敢在一年之内把“吞吐量”提高八倍。

这一切在过去10年中造就了一种单向度的繁荣，突出体现在标准的单一性（比如一味追求增长的数量）和单向度性（在同一个标准中，增长总是好的，而停滞或缩减总是不好的）。

这样一个模式是如此的完美，以致任何一个条件的变化都可能使之面临阵痛。文章一开头提到的那些事儿，表明了几乎所有条件，包括廉价的土地和资金、宽松的信贷环境、巨量的市场需求和不断上涨的房价，在今年初都集中呈现出难以为继的症状，标志性事件之一就是土地储备全国第二的恒大地产赴港上市完败。如若不是原有的境外私募基金股东搭救，恒大地产的下场可能比当年的顺驰中国都要惨——谁有如此之大的胃口和魄力敢以一口吞下恒大？但实际上，恒大地产也不过是全国成千上万家遵循这个模式的房地产开发商所感受到的阵痛的一次夸张呈现。

表面上看，是许家印运气太差，没有做“中国首富”的命，毕竟，潘石屹的SOHO中国上市仅仅比恒大地产早上三四个月，结局却是“一个天上，一个地下”。但不得不令人思考的是，为什么在恒大地产上市折戟之后，胡葆森的河南建业却可以缩量削价上市，而恒大地产却此路不通？如果在去年资本市场见顶之后，恒大地产没有在广州和上海等地不惜代价拿地，结局或许可以改写。但商业史没有如果。

实际上，面粉的价格不可能长时间地贵过面包，地价与房价的背离意味着市场已陷入非理性繁荣。但沉迷于这种单向度增长的开发商对此视若无睹，终究还是以豪赌式的扩张来增加企业“吞吐量”的成长模式证明了其灾难性。

总之，2008年，一直以来那些肥得流油的“红利”不再取之不尽。这意味着，一个时代结束了。

后红利时代

截至目前，万科已经不止一次当降价的“带头大哥”了。相信不少人还记得，今年初万科在东莞大幅降价的事儿。到了7月，上海万科金色雅筑单价降为14400-17200元/平方米（此前为17968元/平方米）。有分析人士认为，万科有可能由此开始第二轮低价攻势。

虽然王石从“捐款门”中学到重要的一课：作为行业领袖和标杆企业，要慎行更要慎言，尤其是在当下这个全行业的冬天，虽然王石之后否认他在香港半年报发布会上说过万科继续降价的话，但这并不意味着万科不会这么干。

曾经有人分析这是因为一贯谨慎的万科还嫌手中现金太少，开始吐出项目。但本刊研究发现，万科2008年6月末净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平，公司6月末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。这说明了万科并不缺钱。

万科半年报上有个细节可能没有得到大家的重视，那就是万科的市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。事实是：万科是一家追求资产周转率的房地产企业。万科的两次带头降价，以及在今年5月14日，将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权低价出让，都是为了提高其资产周转率。

万科在几年前就以美国房地产NO.1——帕尔迪（Pulte Homes,PHM.NYSE）作为标杆，理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散（前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的13%）的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场特点更为接近，而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现。

帕尔迪的资产周转率很高，长年保持在1以上，而万科最高时也才0.51。帕尔迪的周转率高有几方面的原因：一是其标准化的房屋制造流程，也即万科正在试验的“工厂化”模式；二是其快速开发模式——在24到36个月内完成从开发到销售的过程，这与万科的“快速拿地、快速开发、快速销售”也是一回事。

为了实现这个“快速”，提高资产周转率，万科带头降价成为必然。而在目前凄冷惨淡的市况下，万科继续降价也就成为必然。

贝塔策略工作室合伙人杜丽虹认为，市场高峰期不断延长的存货周期通常是危机的前兆。房地产行业为什么会出现持续的负现金流状态？答案就是“红利模式”下的高存货与低周转。而高存货和低周转导致企业在扩张过程中需要不断追加营运资金，于是中国房地产业成为一个高度依赖外部融资来推动增长的行业。

但正如文章前半部分所述，时至今日，这个依赖外部融资来推动企业增长的游戏已经结束了，“红利”时代过去了。而只有像万科那样的率先从“红利”增长模式下醒悟过来并采取行动的企业，才能在单向度增长接近极限的“后红利时代”继续生存壮大。

“这些年来，开发商更多的是关心政府在哪儿有开发计划，哪有土地，到哪上市，却离客户和产品越来越远。这次宏观调控是给大家提了个醒，我们还是要回归到客户和产品上去。”范小冲在本刊近期举办的一个论坛上如是呼吁。