连载1：跳出“房价”看宏观调控的误区
---精选版
摘 要：
“各级政府的调控空有一腔热情，但缺乏大禹治水的智慧，企图通过抑制房价的方式来稳定市场，而不是把快速发展的房地产市场为民所用，从而获得更多的资源来发展民生住房，甚至一些地方政府的调控政策更是犯了头疼医脚的毛病”
“土地半福利化给开发商，房子市场化给购房者，是造成开发商占据福布斯，而政府没钱投入社会保障的重要原因” 。用比较通俗的话说，国外成熟经验是让商品房市场成了一个可以下蛋的母鸡，是增加投入住房保障和基础建设资金的重要来源，而我们市长要求的是直接“杀鸡取卵”。
“房价收入比的失衡，不是因为房价的不正常，而是因为收入的不正常，这也是国家发展特定时期和产业结构发展不均衡的正常体现。如果把房价、医疗、通讯费、汽车、科技产品等大额消费品与国外进行对比，甚至上海恒隆广场与香港连卡佛数千件商品进行对比后，你会发现只有房价是最正常的，当然国内目前最没有泡沫是劳动力和劳动力密集的产品”
“房地产市场几乎没有风险，房地产收益和风险严重不匹配。开发商的倒闭说明市场趋于正常，而‘阿猫阿狗都赚钱’（王石语）恰恰是不正常的”
“房价快速上涨老百姓买不起房，房价大幅下跌老百姓将更加买不起房，由于贫富差距的日益增加，老虎和羊在一个有限市场争食的必然结果是羊最后被吃掉，中低收入者积累的少量财富也最终被套在房子上，“小康”变 “房奴”。解决百姓住房问题的关键不在于商品房市场房价的高低，而在于完善的住房保障体系的建立。把主要财力和精力消耗在平抑房价上，而不是“抓紧建立住房保障体系”上，是对总理工作报告理解最大的误区。
正文 ：近年来有关房地产调控和房价的话题一直以来都是媒体报道的热点，虽然说正确的道路都是在七嘴八舌的讨论中碰撞出来的，但已经历了5年的宏观调控以后，对于大部分官员和代表的发言，却让人不得不反思了。
1、政府官员：（比较有代表性的主要有以下几条）
广州市长：广州要全力以赴压低房价，增加土地供应量，建设廉租房、经济适用房，放开单位自建房等是有多种积极性的。
杭州市长：杭州不允许天价房的存在。
重庆：不允许地王的出现，楼面地价不得超过房价的1/3。
上海：在银根紧缩的条件下，07年底土地突击放量，大量土地突然无序推出，并通过密封报价，设定条件等方式限制地价。
北京：在中关村等几幅土地的出让方式上，不再遵循价高者得。
2、专家代表（主要有两条）
建设部专家蔡继明等在《关于减少政府收费环节，遏制住房价上涨的建议》中直言，“政府退出利益链，房价才能降下来”。二是两会期间部分代表递交提案直接要为开发商减负。
3、媒体报道（近期报道大体可以总结为3句话）
房价涨了还是跌了？房市 “拐了”？开发商要破产了？
反思1：总理的报告中并没有提出压低房价，为何广州要全力以赴压低房价。总理报告指出高收入阶层由市场调节，为什么杭州市长不允许天价房的存在，难道他担心有钱人过度消费？难道高档房降价老百姓就能够买得起？
反思2：总理报告中首先提出的就是要集约用地，并在历年的报告中多次提出要严控土地，合理科学利用土地，为何广州上海重庆要通过增加土地供应，压低地价的方式打压房价。如果以上官员推荐到欧佩克，是否就可以解决油价猛涨的问题？
反思3：政府代表的难道不是最为广大的百姓的利益吗？如果政府退出利益链，岂不是百姓推出利益链？为开发商减负就能降低房价？上海设定条件挂牌的花木地块低价出让，老百姓就可以买得起？一方面是没有钱投入保障，一方面低价推出土地，还要为财富成几何级增长的开发商减负。为什么会有这种怪现象呢？
反思4：房价开始跌，百姓就能买房了？开发商破产了，房市就不正常了？
根据08年总理的政府工作报告，中央宏观调控的主题是“抓紧建立住房保障体系”，而舆论都在报道房市“拐了”，打压房价。而喊了几年的住房保障仍然是雷声大雨点小，各个城市公布的廉住房保障计划更像是一个形象工程，而非实事工程，各级政府仍然没有建立住房保障体系的长远规划和可行方案，很多市长还在用“杀鸡取卵”的方式平抑房价。
要回答这些问题，可能如经济学家郎咸平所言，“中国的国情很复杂，解决问题的关键在市外”。 各级政府的调控空有一腔热情，但缺乏大禹治水的智慧，企图通过抑制房价的方式来稳定市场，而不是把快速发展的房地产市场为民所用，从而获得更多的资源来发展民生住房，甚至一些地方政府的调控政策更是犯了头疼医脚的毛病，现阶段房地产调控或许需要跳出“房价”才能看清误区。
误区一 宏观调控目的是‘打压房价’，房价下跌老百姓就能买房
要看清误区，首先要探寻以下问题
问题1、在房价日益高涨的今天，那些人购买了房产？
1）高收入阶层
----此处不讨论，因为在国内现有信用体系下，无法解释他们的真实收入。套用港台媒体的话来说，他们的购买力“深不可测”，甚至足以影响到北美和澳洲房价。
2）中低收入阶层：购房商品房主要情形有
一是动迁居民或郊区农民：这一群体是房地产发展最直接的受益者。
二是改善性住房：这部分人的购买力一方面依靠收入的增长，另一方面主要来源于原有房产的增值．
三是早期购房者：
四是优于市场预期导致透支性购房：包括工薪阶层购房，父母出首付为子女购房，但是购买房产后，生活质量下降。
问题2、在房地产发展初期，工薪阶层可以购房。而随着经济的快速发展，反而没有能力购房了呢？是市场不正常吗？
从国外房产市场发展的经验来看，大部分人买不起房也是必然的，尤其是在地少人多的亚洲国家。即使在人均收入近3万美元的新加坡，也是80%以上居民购买或租赁组屋。其次在日本和香港保障性住房比例达到60%以上，再加上租赁房屋，真正在市场上购买商品房的比例都不会很高。
从国内几千年的历史发展来看，普通百姓购买房产和土地更是天方夜谭，＜红楼梦＞中的荣国府暂且不谈，即使在上世纪30年代的远东大都市上海，地产大王沙逊1人就拥有租界近三分之一的高档房屋。房子和土地市场自古就是有钱人的游戏．
早期可以买房现象也是经济发展初期阶段的正常体现，很多行业都存在这个问题，1988年中国的脑力工作者的平均月工资为127元，而当时只要你下海，随便摆个地滩也能成万元户。当时港台人士带个几十万投资就是大老板，而现在带个几百万在上海只能摆地摊。做生意的难度越来越大，竞争门槛越来越高。随着经济的发展，资金和机会越来越向领先者汇聚，‘大鱼吃小鱼’是市场经济发展的内在规律。
买不起房除市场竞争因素外，还是中国现有经济发展结构及财税分配体制的不正常。与九十年代末相比，上海人均收入增长不超过2倍，大学生的毕业起薪从1300元增至约2500元每月，而企业高管的年薪从九十年代末的10万高薪和50万天价，到现在动辄数百万，多则上千万，打工皇帝唐俊转会费高达10亿。在浦东金桥某日资企业，9个高管的收入超过千余名员工的收入。
福布斯排行榜6年间，首富资产从80亿到1300亿。而在浙江的宁波、温州、义乌、绍兴，江苏的苏锡常地区民营经济的发展产生的千万亿万富翁更是数不胜数。而城市化的发展，财富的聚居，在现投资渠道较少的环境下，必然会有大量资金进入房地产。
根据相关报道，上海高档楼盘购房中外来人口超过50%，而在豪宅市场则超过80%（不包括与外来人口如港台江浙人士组成家庭的上海人）。北京外地人购房的数量占总量的35%，考虑经济适用房、配套房等因素，这一比例还将更高，在北京三元桥等地区，外籍人士购房超过60%。也就是说在北京上海等高档住房市场是以外来或本地高收入人群为主的。而这些人的进入必然导致市场竞争的加剧，中低收入阶层退出商品房市场。
观点1：房产的购买力是真实存在且逐步增长的，但由于国家产业结构的不健全，分配体制的不健全。随着市场经济的发展，贫富差距进一步增大，购买力也进一步从中低收入阶层向高收入阶层转移。此外，由于强大的经济发展预期，通货膨胀，人民币升值等多方面的原因，进入楼市的还有各种投资资金，制造业的转移，股市资金等。这样一个无法再生的同一个稀缺市场竞争，虽然中低收入者的收入增加了，但是相对购买力反而是不断减小的，贫富差距的拉大与供应结构的不完善是中产阶级难以购房的主要原因。因此建立一个多层次，能满足不同群体需求的住房保障体系就显得至关重要。
观点2：从古今中外房地产市场的发展经验来看（同等资源地区），在成熟的房地产市场，中低收入阶层逐步退出商品房市场，是市场调节的正常反映。而中国城镇现阶段80%以上的购房需求完全通过市场配置反而是不正常的。
问题4、国外及香港地区房地产发展经验是什么？
专家劝大家不要买房，引用最多的就是房地产行业周期性很强，日本，香港的房地产泡沫破裂，导致房价大幅下跌，很多房子和高峰相比贬值超过一半。现阶段泡沫过重，等到房价大跌的时候再买，但是却没有告诉购房者，这些国家在泡沫破裂的时候，伴随而来的是金融危机，银根紧缩，失业加剧，普通百姓更加买不起房。而且也没有告诉大家，这些地区的房地产周期是一浪高过一浪，第二个周期上来的时候房价往往是第一个周期的数倍，香港等地区的高档住宅售价已经超过97最高峰。就像炒股一样，你永远无法选择在最底部进入，不过从长期来看，作为稀缺资源的房地产仍是增值，这也是为什么自古以来的高收入者总是热衷于购房置业。既然房地产的大幅贬值往往伴随的是金融危机，经济衰退。那么为什么我们要人为打压房价？
从国外及香港地区调控经验来看，尤其是国情比较接近的东亚国家和发达地区的经验来看，在新加坡，日本，香港等国家和地区的调控，没有哪个政府把抑制商品房市场房价作为解决中低收入阶层住房的主要手段。
1）成熟的房地产市场良性循环是 ：
高收入阶层购买商品房------中低收入阶层购买具有保障性质的公共住房（一般分多个层级）----低收入者廉租房：而在其中一个重要的环节是商品房市场发展带来的土地及税收用以支持保障住房的建设，而高收入阶层购买商品房，通过税收及土地收益也实现了高收入家庭向低收入家庭的转移支付。
2）而现阶段我国的房地产市场的恶性循环是：
市场结构单一，80%以上的城镇居民购买商品房，而大量财富掌握在少数人的手里。由于贫富差距的日益增加，老虎和羊在一个单一有限市场争食的必然结果是羊最后被吃掉，中低收入者积累的少量财富也最终被套在房子上，“小康”变 “房奴”。而在调控中合法经营的开发商和购买豪宅的高收入者也战战兢兢，人人喊打。极少数人享受住房保障非但没有起到住房保障的作用，反而造成新的分配不公。政府打压房价，低价出让土地及高档住宅造成税收严重流失，公共资源变相统筹给了开发商和高收入家庭。
用比较通俗的话说，国外成熟经验是让商品房市场成了一个可以下蛋的母鸡，是增加政府投入住房保障和基础建设资金的重要来源，而我们市长要求的是直接“杀鸡取卵”。
问题5、假如房价下跌，市场可能出现的情况是什么呢？
1） 房价小幅下跌
2007年上海户均可支配收入约为27000元，实际可能高于这个数字，不过高出的隐形收入大部分与工薪阶层无关。而上海市区的平均房价保守估计在15000元/平米以上，万科靠近外环区域楼盘已达18000元至20000万元。购买1套住房总价在150万以上。显然即使房价小幅下跌，房价收入比仍然高达30倍以上，中低收入即使购房，生活质量也将大幅下降，而购买郊区房产则带来的是大量的时间和精力浪费在交通上，同时在需求旺盛的条件下降价，小幅下降也会加剧走后门等腐败现象的产生。
2） 房价大幅下跌
有人说了，房价大幅下跌来百姓就能买得起房。比如回归5000元。但是不要忘了，5000元对于老百姓来说便宜了，但是对于财富暴涨的高收入阶层来说那简直就是白送，其必然结果就是“砸售楼处，走后门（王石）”，而中低收入阶层将成为更大的受害者，因为有关系走后门的，往往就不是中低收入者，不公平因素将更进一步凸现。比如浦东的某位副区长康慧军就低价购房仅仅其中8套获利即高达1600万元。徐家汇的帝景苑众多折扣买家中没有一个不是高收入者。其实开发商开发的楼盘中低于市场价销售的不少（尤其是国营企业），但是受益人恐怕找不到普通老百姓。
当然更大的可能性，就和日本，香港的房地产泡沫破裂一样，房价大幅下跌，伴随而来的是金融危机，银根紧缩，失业加剧，普通百姓更加买不起房。
不管是深圳，还是广州，北京还是上海，当贫富差距较大，缺乏保障的时候，房价即使出现短期调整，把普通百姓推向购买力相差悬殊的同一市场，最终结果只能是“小康”变“房奴”。
观点：虽然房地产是一个周期性较强的行业，房价短期内的调整和回落都是可能的，但是在贫富差距日益加大的今天，缺乏科学合理的住房保障体系，不管房价怎么起伏，老百姓永远是受害者．
问题6、既然房价由市场来调节，那房价还要不要控制呢？
答案是肯定的。总理在政府工作报告中明确提出，“控制房价过快上涨”，但是控制房价过快上涨主要还是从抑制经济过热，金融安全，产业发展等角度出发制定政策，而不是通过人为干预造成财税收入减少，购房者资产贬值。
显然报告中讲的控制房价过快上涨和市长全力以赴打压房价的目的是不一样的，其结果当然也是不一样了。政府报告指出“坚持正确发挥政府和市场的作用”，而执行的结果往往是政府不是在保障中发挥作用，而是在市场中发挥作用，最后市场不发挥作用。
问题7、房地产市场还要不要监管呢？
房地产市场的监管也是必须的，因为公平透明、诚信的、依法办事的健康市场，才是让百姓敢于消费的市场，一个可以进行改善居住环境又可以进行投资理财的市场。
可以说经过政府近几年的整治，房地产市场已经规范了很多，取得的成绩是应该被肯定的。住宅的技术和居住的舒适度都得到了提高，烂尾楼和劣质工程的现象大大减少，短期投机炒房，开发商哄抬房价的现象得到了遏制。但是我们必须看到，现阶段各级政府仍然在监管中存在较多的问题，房地产开发中屯居土地，关系拿地，竞争不充分，销售信息不公开等现象仍然存在。
误区三、比较国外，中国房价收入比，租售比失调，泡沫严重？
把房价收入比和租售比与国外对比，说明泡沫严重，是当前普遍的观点。
这种现象一是市场预期的不同：发展时期不同，在发达国家经济和收入的增长等都相对稳定。而中国目前正处在一个经济和城市化快速发展的阶段，经济的发展产生了富人向城市聚居。中国市场具备强大的市场预期。几年时间，收入、城市的发展就会发生翻天覆地的变化，尤其是高收入阶层的财富增长更是爆炸性的，房子由于70年使用权，永久产权，购买的往往是一种预期。因此房价收入比，至少要拿几年甚至10年以后的收入进行对比。以上海为例，在2001年，笔者一个朋友在浦东金桥工作购买金桥地区的房子售价仅3000元/平米，当时他的月薪2500元。区域租金600元可以租到2房毛坯。当时房价收入比超过10，租售比为50（也就是说要出租50年才能收回）.2007年他的收入增长到8千元每月。当时购买的房价与7年后的收入相比为3.2。2007年浦东区域租金2房超过4500元，租售比为5.5也就是说5.5年就能收回），而且随着经济和城市化的发展，收入和租金都还能上升。
二是比较对象的片面性：如果我们比较更多的东西你就会发现“如果把房价、医疗、通讯费、汽车、科技产品等大额消费品与国外进行对比，甚至上海恒隆广场与香港连卡佛数千件商品进行对比后，你会发现只有房价是正常的，当然国内目前最没有泡沫最便宜的是劳动力和劳动力密集的产品。”
观点：房价收入比的失衡，不是因为房价的不正常，而是因为收入的不正常，这也是国家发展特定时期和产业结构发展不均衡的正常体现。
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