信心、经验、教训

——2008住交会看什么？应该干什么？应该留下些什么？

1999-2008，住交会已与中国房地产同行十载！2008住交会举办前夕，应邀写点东西。正如主办方所言，“2008是中国房地产值的纪念的一年，也是最困难的一年，更是最关键的一年”。基于此，主办方提出三大问题：“2008住交会看什么？应该干什么？应该留下些什么？”针对这三大问题，我谈一些个人看法。

2008住交会看什么？

答曰：看信心！

整个2008年的房地产市场成交量下跌，加之国际经济形势日益严峻，都将住房市场的需求了“固化”了下来，这种趋势还在持续。因此，在这种情形之下，2008住交会，也将是2008年最后一场住交盛会，我们看什么？自然是看信心。这个信心既包括消费者的信心，也包括开发商的信心，也包括政府的信心。在一定程度上，也反映着中国国民经济的信心。

那么，这场盛会能释放出什么信心来呢？拟目以待。这在一定程度上，反映的我们未来发展的可能性与潜力。

2008年住交会就该干什么？

答曰：总结经验与教训！

10年的住房制度改革，10年的房地产市场发展，给我们积累了大量的经验与教训，该是时候总结一下了。在我看来，我们的经验主要有：

1.住房商品化、市场化满足了城市居民住房条件改善的需求。

在计划经济下，住房短缺问题无法解决。市场化的成绩不容置疑。

2.土地的市场化为城市化、经济发展提供了财政基础。

中央政府与地方政府通过出让土地使用权，积累了大量的财政资金，带动了城市基础设施投资，城市化大大发展。

3.1998年住房制度改革与房地产业发展，为中国摆脱东南亚金融危机和扩大内需起到了很大作用。

房地产业拉动了中国经济发展，成为十多年来国民经济支柱性产业。

主要的教训有：

1.过去几年的宏观调控政策总体上是失败的，很大原因在于没有认识清楚房地产市场是由需求主导的。

在房地产市场十分活跃的时期，由于需求庞大，在供给跟不上的情况下，房价猛涨。在这种情况下，增加供应的措施都是无效的。然而，直到2007年前，中国政府的调控措施是偏重于扩大供给的。这也正是2007年之前宏观调控失灵的主要原因。

2.由于宏观调控失灵，居民购买力受到打击。

由于过去的几年没有对需求进行控制，大量城市中等收入家庭对住房市场进行了购房支出。城市中等收入家庭对住房的自住型购买与投资性购买的背后，是国民财富积累近二十多年后的一次释放。

近几年的大量交易，房价大涨，约有30%的房价支出实质上是对土地价格支付，使得国民财富通过房地产市场流向国库，形成了“国富民弱”的收入再分配机制。

2007年房地产市场非理性狂热，地价被推向了最高峰，市场风险不断加大，最终导致市场大幅调整。2008年土地市场异常冷清，市场信心开始下滑。

3.错失调控房地产市场良机，导致市场转暖难度加大。

当前政府的救市政策，从根本上是试图刺激消费，但在当前全球经济危机背景下，人们预防性动机在加强，消费刺激力度不会很大。

预期在城市居民支出能力不会短期提高的情况下，中国房地产市场不大可能回到几年前的繁荣景象，房地产市场周期性衰退不可避免。

2008年住交会，应该留下些什么？

答曰：吸取教训！

1.警惕房地产市场过热，警惕房价上涨过快。

需求拉动型价格上涨是房价上涨的主要因素。调控房价的关键是调控需求。

2.维护城市中等收入阶层的利益很重要。

城市中等收入家庭是消费主力军，损害这一阶层的消费能力将有损于国民经济健康发展。

3.进行土地制度的改革是根本。

现代市场经济的政府应避免国富民弱的局面，否则会影响到国家发展的根本动力。

让公民拥有对土地的完全支配权有利于维护公民利益，有利于土地产权市场的健康，有利于国民经济秩序稳定，也有利于政府清明廉洁。

 

但无论如何？住交会可谓都是本年度一次地产盛会了，以后会不会还能如此之盛，也许从这一次可以看出些苗头来！