关于房地产及中国经济社会问题的纵深对话
顾则徐 朱中原
顾则徐：上海人，独立学者。研究横跨多个领域，在经济学、法学、政治学、哲学、历史研究等多个领域均有较为独到的研究。
朱中原：独立学者，批评家。
朱中原（以下简称朱）：
顾则徐（以下简称顾）：我谈房价问题，第一次是2004年6月，给一个喜欢读我文章的读者回了封信。他问我上海房价问题。我把回信的主要内容节选了，起个题目叫《上海房价只涨不跌，跌则崩溃》，公开到了网上，不想引起了不小反响。后来，有朋友告诉我，这篇文字收录进了《改革》内参。这篇文字虽然是谈房价，其实主要是谈对内地经济进行本质把握和宏观把握的切入思路。这篇文字之后，有个在内地有8年经济学背景、在美国有14年经济学背
朱：为什么？
顾：经济方面我思考的是一般理论，兴趣不在部门经济学和具体的经济问题上。我曾希望自己不要轻易就经济问题发言。
朱：按照你刚才的介绍，即使在宏观调控、房价低迷的时候，你的基本观点还是房价会涨。现在事实证明你的观点基本是对的。
顾：所谓房价低迷，不等于房价下跌。把房价低迷跟房价下跌混淆，与其说是一种理智，不如说是一种心理、一种情绪。就象天天吃肉的，忽然没有了肉吃，要吃青菜，实际是有吃的，但某些人心理会认为没有吃的了。房价一年上涨20%以上，忽然只能涨7%、8%，没有过渡，就会形成一种下跌的市场心理。反过来说，即使房价上涨，也不等于所有区域、类型的房子都涨价；房价下跌，也不等于所有区域、类型的房子都下跌。我所说的房价上涨，是一种宏观评价，是总体的价格趋向。
中国有非常悠久的历史记录传统，一种不断回顾历史的传统，但当代中国是最希望遗忘历史的时代，是最容易忘却的时代。一说宏观调控，各种神经就被刺激了起来，好象从来没发生过这种事情一样。其实，宏观调控在中国已经发生过很多次，只是叫法不同而已，比如叫“整顿”，叫“调整”。宏观调控的方式、方法尽管不同，具体手段和目标不同，但既然是宏观调控，便有共同的性质，不管是1960年代初的宏观调控，还是2000年代中期的宏观调控，在根子上总是一致的，是刺激经济增长前提下的限制增长。一方面是对已经有的经济增长不满意了，需要在总体上或结构上限制增长；另一方面，还是要刺激经济增长，在总体上有个觉得比较良性的增长，或在结构上刺激原来没有增长的增长起来。对房价的宏观调控，不是不让房价涨了，而是要让房价在总体上或某些房屋类型、地区少涨点。所谓的把房价降下来，从宏观调控的角度说，只是试图让涨幅有所下降而已。
朱：我觉得你一直很少谈到市场的作用。难道你不承认市场的作用？
顾：我怎么会不承认市场的作用呢？市场是个基本前提。宏观调控是在市场前提下才会发生的，没有市场就不存在什么宏观调控，而是没收、制订配额、分配的问题了。但是，中国这个市场不是美国市场，市场本身的力量更是一种基础作用，至少在短期考量时，政府的作用总是居于主导的地位。
比如大米，大米通过交换达到居民手上，于是便有一个大米市场，在大米市场上进行交换根据供需关系而形成一个价格约定，如果供需双方都是平等的自由人时，所形成的价格是自然的市场价格，但问题经常不是这样，远要复杂得多。比如，来了个所谓的管理者，对供应方收取管理费，增加了米商的成本，从而使米商不得不按照高于自然市场价格的价格卖米，这样，居民就多出了买米钱。居民可不可以不买米呢？不行，因为没有其它地方可以买米，居民只能承受高价。居民不满意了，一部分人去跟管理者抗议，一部分人忍受，一部分人减少了自己的口粮以维持口粮开支总体不增加。管理者难以承受压力了，就减少管理费，甚至不收管理费，更甚至要求米商以低于自然市场价格的价格出售大米，以讨好居民。当米商以低价销售大米时，米商吃了亏，不满意了。米商可不可以不卖米呢？不可以，因为没有另一个市场可以去做生意。于是，米商对管理者抗议了。管理者在米商的压力下，又让米商提高价格。价格就这样在波动，或高或低，最后，成为了一种习惯，人们都认可了这种格局，真正自然的市场价格不再有发生交易的机会，谁都知道有这么一个自然的尺度在那里，但谁都不知道这个价格到底应该是多少，事实上的价格是在管理者的调控中波动着。
朱：其实这个市场就是在权力作用下的市场。价格的涨跌看似是市场因素在起作用，然而这不过是表面因素而已，真正的因素却在主导市场的权力者——政府部门上。这个问题其实和房价上涨问题如出一辙。
顾：问题远要比这个大米价格复杂得多。这个管理者之所以可以实现管理，因为他是个威权者。那么，他的威权大到什么程度呢？他威权程度的不同，对大米价格将形成不同的主导作用。比如，他可以任意收取他认为需要的管理费，不仅向米商收，而且向居民收。比如，他可以规定每个居民的购买数量，可以规定每个米商的销售数量。比如，他可以直接规定一个统一价格。比如，他可以把米商所有的称都没收，所有的交易都必须使用他的称，并交使用费。比如，他可以批准这个米商允许卖米，那个米商不允许卖米，可以检查居民的身份，规定这个居民允许买米，那个居民不允许买米，没米饿死他也不管。比如，他可以突然宣布停止交易，不许任何人买卖，或者规定米商今天必须把米送给居民白吃，甚至直接没收米商的货物，也可以规定居民把已经购买的大米再无偿交给他。等等。问题不仅如此，还可以更复杂化。比如，他自己就是一个最大的米商，或者，他自己就是最大宗的购买者。
朱：也就是说，当威权达到一定程度时，所谓的市场基础也可以被削弱到几乎失去，或者所谓的市场就是威权自己的市场，或是威权自己垄断着的市场。在这种情况下，谈论市场有多大作用是很可笑的。但是，中国的房价还没有恐怖到失去市场作用的时候吧。
顾：是的。但并不是很乐观。威权强力干涉的身影是时时闪现的，甚至会经常直接走到前台来。青岛房价突飞猛进，就是由当地政府直接操纵的。有不少地方的房价，都是当地领导一拍脑袋制定的，而且一致的规律都是大幅度提价，比如江苏宿迁市就有过从每平米400元一下翻倍定价为800元的事例。凡交易，交易有一个累加，就有了市场，但有了市场并不等于就是自由的市场经济，这一点要考察交易本身的机制，要考察交易各方的角色关系。
朱：为什么要提价？提价对政府有什么好处？
顾：当代中国，拥有最大资产的是政府。为什么呢？中国政府拥有四大资产，一是土地；二是人口，经济角度就是劳动力；三是土地以外的所有不动产和动产；四是货币。人口作为一种资产有很诡秘的原理，这个我不想谈。土地以外的不动产和动产及货币作为政府拥有的资产，有显性的和隐性的两个部分，显性部分是直接在政府名义下的资产，隐性部分是不直接在政府名义下的资产，但在需要的时候可以强迫贡献、征用乃至运用革命手段予以剥夺。拥有这四大资产，即使一个十分贫穷的国家或处在一个十分贫困的时期，政府依然可以是世界上最富有的政府。
与房价直接相关的，是土地这一资产。既然土地是政府的第一资产，那么，房价就与政府的利益有了最基本的关系。但是，这种利益关系不能用一个“好处”予以简单称呼，有大好处、小好处，有得了好处但一比较觉得没有好处甚至吃大亏的。
朱：这个怎么理解？
顾：今天中国政府的核心结构是由秦始皇奠定的，这个核心结构是由一个中央政府与一批地方政府组合成的刚性金字塔，上下层次关系是刚性的，是一种从属关系。中国政府今天典型的或说最主要的结构分五个基本层次：中央、省、地区、县、乡镇。省、地区、县三级有市相应：直辖市、地级市、县级市。有自治区，但所谓自治程度非常有限。还有非常复杂的等级差异关系，比如直辖市的实际地位高于省，几乎每个级别都有这种复杂的等级差异。城市有街道，街道名义上是区政府的派出机构，不是一级政府，但实际类似一级政府。城市街道下面有居民委员会，乡镇及有些城市的区下面有村民委员会，有些镇下面也设有居民委员会，表面上是社区自治组织，实际也是从属于所在地区政府的基层权力机构。此外还有很多十分复杂的特殊地区，比如开发区、铁路局、中央直属大型企业、旅游景区管理局等，名义上不是政府，但实际上功能与政府类似，甚至可能比所在政区地方政府级别、权利更高、更大。有许多隐性的政府形式，比如一些所谓的社团、企业，虽然名为社团、企业，实际则是政府以民间的、经济的或其它法人方式出现的形式。
这种刚性金字塔只是一方面，如果仅仅如此，就象秦朝一样，必然经受不起内部震荡，会迅速崩溃。还有另一个传统，是由刘邦奠定的。刘邦吸取了秦朝的教训，允许了地方利益存在，在刚性金字塔的基本框架下，在政治上绝对服从中央的前提下，地方获得了相对的独立性。这一灵活，既终结了项羽试图恢复的中国夏、商、周比较自由的王朝—方国或王朝—诸侯的类邦联或类联邦传统，又使得秦始皇建立的皇朝制度得以继续存在，并形成了一个2000年传统。2000年里，中央集权与地方分权虽然在各个时期有所消长，但基本的传统如此。1949年中共建国后，中央高度集权，费孝通所认为的乡土社会被彻底破坏，但毛泽东终究不是秦始皇，他也继承了刘邦的传统，不然，在他活着的时候一切就烟消云散了。
我为什么要说这个情况？因为，由此可以知道一个道理，即“政府”这个范畴在中国内地非常复杂，相应地，也就有了非常复杂的利益分配关系。一个“国有”，并不是简单的问题，当中涉及到非常复杂的利益分配关系。“国家”，在中国是一个，又不是一个，如果你缺乏经验和思考，甚至都不能弄清楚到底有多少个。这一情况与房价有着密切关系，甚至可以认为，是房价上涨的社会原始机制。
朱：每一种经济行为的出现其实都与其本身所具有的社会原始机制有关。
顾：当把政府考虑在内，房价当中除了建造房屋的直接成本即建筑成本以外，可以分割的利益包括三大块：一是土地价格，二是税费，三是利润。这三大块利益的分割当中，政府都充当了主要的和重要的角色。有直接的分割，即显性的分割；有隐性的分割，即间接的分割。无论直接的还是间接的分割，都与政府的结构体系相关联。一方面，刚性的金字塔体系决定了一种绝对统一性，决定了中央利益的最高地位；另一方面又充满了冲突，甚至可以说是一种利益获取的自由，只是这种自由与其说是市场的自由，不如说是权力的自由。特别是在土地问题上，这种集权的自由或自由的集权便获得了充分的展开。
朱：如何理解集权的自由或自由的集权？
顾：就是绝对集权下的相对自由，或由集权赋予的有限自由。
毛泽东的反右、文革与斯大林的大清洗既是一类，又类型不同。斯大林的大清洗是绝对的专制，而毛泽东则鼓动出“群众运动”达到目的，在形式上似乎具有一种民主性，采取了一种伪民主的方式。这个差别有很重要的意义，绝对专制的斯大林失去的是所有，伪民主的毛泽东失去的是部分。这正是毛泽东至今被无数人特别是没有亲历过他暴政的人所崇敬的原因所在，而斯大林只有作为二战英雄的时候才有值得尊敬的地方。时代虽然不同了，但今天的内地与毛泽东时期的内地在本质上并没有多少不同，是历史在同一本质上的连续。但就是那么一点不同，就足够重要，使今天的时代与毛泽东的时代成为了两个时代，成为了同一历史本质前提下的两个不同阶段。
毛泽东时代的“自由”更体现为“群众运动”，更具有集体主义性质，今天时代的“自由”则体现出了法人、自然人的独立地位，我称之为是一种自主主义。自主主义是民主主义的前提，但远不是民主主义，而是集权主义下的法人、自然人争取并捍卫自己存在着的思潮和运动。自然人的自主是个人主义的滋长。法人的自主从私人资本的角度说是个人主义的，但有转向资本集体主义的趋势；从国家资本的角度说，自主是集体主义的，但这种集体主义在自主中取得了个人主义的现实利益和特征，并用集体主义掩盖了这种个人主义。
特别要注意的是，地方政府同样是一个法人，它们同样有着自主主义的历史性，在中央集权下，争取并捍卫着自己的存在，即争取并扩张着自己的独立地位和利益，这种自主不是自治，更不是要摆脱中央的集权，仅仅只是一种有限的自主权益，与中央政府之间不是民主的政治关系，它本身依然保持着集权的本性，是皇下之王，强力限制甚至经常破坏着自己臣民的自主权益。
朱：按照你说的，自主是一种自由，但不是民主。
顾：是的。在任何时代都可以有自由，至少可以实现陶渊明式的个别自由。
自主是一种自由，这种自由比之传统的社会自由增加了个人自由的内容，但社会自由则远没有恢复到2000年的皇朝时期所拥有的程度。那么，自由为什么会养成一盘散沙的民族习性呢？根源即在于这是非民主的自由。自由是民主的前提，但并不必然导致民主。社会自由可能是极端专制的，只有个人自由才可能走向民主。但即使是个人自由，由于民主是自由的合作，而自由的个人未必是合作的，或者说合作也可以是采取一种集体主义方式，可以是不平等的合作，可以是自由人之间的专制合作。自由、平等与广泛的合作，这种个人自由才会导致和形成民主。仅仅自由，就只是一种自主，从个人自由角度说，是有限的、不成熟的自由。
正因为如此，改革开放以后，中国的散沙特性就得到了新形式的呈现，一方面是威权鼓励散沙化，限制民主倾向的合作；一方面是个体化的挣扎、自卑、傲慢和游离。个体的挣扎典型体现在个体抗争、奋斗和犯罪的潮流中。个体自卑体现为普遍的失落、空虚和冷漠上。个体傲慢突出在对功利主义成功价值的崇拜上和暴发户心态的流传中。个体游离集中在逃离上，表现出两个典型倾向：一是宗教情绪不断滋长；一是绿卡情节，恰恰是所谓成功或比较成功的人士，以自己或家属获得外国身份为风气，而这种身份并不一定意味着就是到外国工作和生活，而恰恰只是一种向环境人群表现自己在而不在了的游离身份的冲动。
朱：威权体制在中国一直有一个十分明显的传统，只不过是在皇朝社会和在当代社会有不同的表现而已。而威权体制下的个体自由与社会自由就是一种自主，但自主并不必然导致民主。按照你的意思就是说，只有民主的自由或自由的民主才是一种理想的社会形态。
顾：是的。再谈土地与房价的关系。
虽然土地属于国家，但在直接的操作层面上，由于我所说的“国家”或政府的复杂结构，土地的所有属性就变得同样复杂。虽然内地的土地分国有土地与集体土地两类，但所谓集体土地只是个虚幻的影像，在国家基本不受限制的征地权利下，集体掌握的不过只是使用权，本质上依然只是国有。那么，国有是什么呢？国有的本质实际就是政府所有，因此，根据政府的结构层次，所谓国有也就获得了瓜分。
就某一亩农地的批租来说，其价格包括了从中央政府到地方政府乃至村民委员会的利益。从某一块国有土地的转让来说，其价格包括了从中央政府到地方政府及现有使用单位的利益。这种利益该如何实现？不管获得利益的手段是采用税收、收费还是从转让收入中上缴或从收入中对下补贴、奖励、补偿的形式，本质上只是一个自上而下不断加价的结果。我所说的土地价格，是指租用土地方实现批租的全部支出，即土地实际的价格。
这种自上而下而不是自下而上的加价是很微妙的，它首先保证的是上位政府的利益，下位政府的利益则在这基础上予以加价，而越是上位的政府越是在土地征用方面付出的资金成本、人力成本、社会成本越小，因此就会呈现出利益累进的趋势。由于上位政府涉及到广大的面，其包含在价格中的利益就相对稳定或固定，当土地价格较低时，下位政府的加价空间较小；当土地价格较高时，下位政府的加价空间较大。因此，上位政府特别是中央政府对土地涨价的动力小于下位政府，下位政府更希望土地价格上涨。
但是，当下位政府级别太低，比如乡镇、村民委员会，由于其权利较小，就可能出现一种情况，即加价权力被压缩到没有利润甚至亏本，或者不得不将土地成本比如养老吸劳费、动拆迁费、青苗费等作为利润挪用，或者直接压低、剥夺人们的养老吸劳费、动拆迁费、青苗费等。
这样，就出现了两种相反的价格趋向：一是土地价格不断上涨，一是价格以接近于赠送的方式转让土地，即降价。但总的来说，加价动力更大于降价动力，总趋向是涨价。此外，降价主要发生在工业相对落后地区的工业用地上，一般来说并不导致房产用地的价格下降，相反，可能更刺激工业开发地区房产用地的价格上涨，以弥补工业土地的低利润或亏本。
朱：自上而下的土地加价，利益累进的趋势，但是，政府为什么要加价呢？政府土地加价的动力在哪里？
顾：加价的动力是全面的，核心就是政府获取稳定、巩固的经济能力。
我只讨论直接的经济动力。直接的经济动力含糊说来，就是弥补财政的不足，但这样说不仅含糊，更是肤浅，甚至是误导。中国财政什么时候足过了？周恩来当初宣布既无内债又无外债的时候，财政足了？不足，只不过是该用的也不用而已，只不过是饿死也把米存着或不借米吃饭而已。这些年来，中国增长最快的是财政，以极不正常的高增长率增长着，财政足了吗？仍然是不足。财政不足是中国政府的基本特征，永远的特征。因此，不在于财政的足与不足，而在于如何使用？用于什么地方？从这个方面去探究，才可以理解土地加价直接的真正动力。
与中国皇朝时期政府的高位制度相反，现代中国的政府设置到了低位，甚至可以说是极低位，这是由毛泽东的支部建到连上的经验传统造就的。同时，中国还是普遍的大政府，即不仅中央政府是大的，而且最基层的政府也是大的。一个乡政府，并不因为级别低就是个麻雀，它也是只大鸟，身体很庞大，有几十人、上百人甚至上千人需要开支报酬的干部、职工队伍。皇朝时期，一个农民一生没见过一个当差的很正常，不仅因为政府只到县一级，而且也因为一个县衙门不过十几个人或上百人当差，与自顾自生活着的人们接触十分有限，今天的中国人则不同，从吃奶的时候就开始与当差的打交道了。这种低位的大政府适合于最高度的集权统治，可以管理人们的思想、生活到极细处，但代价是必须付出从未有过的庞大开支，必须直接支付至少五、六千万人口的人头费。
这种情况因为依然强势的官本位文化传统而加剧。在社会各阶层的收入平衡里，庞大的政府人员队伍并不因为臃肿和低效率而必须成为社会低收入人群，他们必须保证至少中偏上的收入水平。而且，恰恰因为其队伍的庞大，是这个社会最具有组织性的，一方面是实施统治和稳固统治的核心力量，但另一方面又是统治的最危险的颠覆力量。在当代中国，没有一种社会力量真正具有颠覆能力，最具有颠覆能力的恰恰是统治集团队伍本身。要消解它的颠覆性，需要有很多微妙的手段，而收入在社会整体中的优越性保证则是基本的，1989年之后，吃公家饭的人口不断加薪，饭吃得越来越好、越来越优越，与认识到了这一点有非常密切的关系。这样，就使得政府人头开支呈现出了高速增长的趋势。这是最基本的一面。
官本位文化传统与威权主义坚持导致了另一个结果，即人头费以外的政府开支呈现出高速增长趋势。政府所拥有的建筑、汽车、设备和其它办公条件越来越豪华、高贵，以体现或暗示一种社会特权地位和身份，以获取主宰社会的物质象征。这一点由于当代中国政府的商业化意识泛滥而加剧，这种意识泛滥导致了政府的投资热潮。早在毛泽东时代，中国的经济增长和工业化就与政府固定资产投资有着密切关系，这至今是一种传统，可以看成是一种结构性的、政策性的投资，但今天已经不仅是政府或政府主导的固定资产投资问题，而且，政府更已经是参与到了全方位的商业投资当中去了，人们几乎可以在中国所有主要的商业领域看到政府权利及其资本的影子，特别是在基础产业、新兴产业和高赢利产业中。这是政府和政府主导的投资不断增长的趋势。
威权无论良善与否，是好的威权还是不好的威权，共同的特点都是会有限地表现亲民态度，一种自上而下的关怀。在经济方面，包括税收的减免、财政的补贴、福利的增加。一方面加重税收，一方面减免税收。一方面增加财政收入，一方面拿出一定的财政进行补贴。至于福利，虽然是世界上最高税率俱乐部成员之一，但不是福利国家，而仅仅是福利政策，是非常有限的福利，取消了福利再给予福利。当福利取消的时候，财政并不因此而宽松，当给予福利的时候，就成了额外的支出增加，就如赌徒，赢钱的时候挥霍，本金并不因此增加，输钱的时候却减少了本金。虽然努力进行着平衡，但在现代世界福利化状况的催化下，在追求好的威权的意志下，亲民支出的压力呈现出不断加大的趋势。
朱：
顾：腐败？你说的腐败是什么含义？社会的、制度的还是法律意义上的？如果腐败只是指贪污贿赂，腐败虽然可恶但并不可怕，它即使成为一种普遍的现象，也只是一种个案意义上的土地加价动力，而不是普遍本质的动力。它可以是一种流行，但不是根本。根本在于政府和政府资本的私有化共谋。
朱：政府和政府资本的私有化共谋是导致绝对腐败的本质。
顾：政府有私有政府和公有政府。政府的属性不在于什么人控制和参与权利，而在于多少人和多少社会角色控制和参与权利，在于怎么控制和参与权利，这一点与一个国家是否主张公有制还是私有制没有绝对对等关系。
早期国家的政府都有公有性质。我的观点，传说中的尧、舜已经是国家社会，但这种国家的政府不是尧、舜及其家族私人控制的政府，而是各个氏族、部落通过长老群体共同控制的政府，所谓禅让制度实际就是一种选拔制度。禹的转折是消解了对政府的共同控制。早期国家的这种公有性在古希腊，体现为一种民主制度。英国民主制度的建立把国王对政府的私有降低到了象征意义，虽然是一群私有者并主张社会的私有制，但政府则是大家的共同所有，这种共有形成了政府的公有性质，在卢梭那里就是契约国家，即人们按照自由契约建立国家，政府为人们所共同所有，国王只是一种代表性的职位。今天所有西方国家的政府都是公有的政府，虽然这个政府所捍卫的是社会的私有制度。
现代中国的公有政府发端于孙中山担任临时大总统的政府，正式奠基于袁世凯的政府。袁世凯虽然依靠北洋系力量达到了共和中的专制，但公有政府的性质和形式从根本上束缚住了他的专制发展和巩固，他试图摆脱这种政府的公有性，恢复政府私有的皇朝制度，从政府的性质、形式和实际上全面实现他的专制梦想，结果却成为历史闹剧，这一插曲反而巩固了中国政府公有性的历史绝对性。毛泽东虽然自比秦始皇，皇权意识浓烈，但他并不敢也不愿意成为政府私有的秦始皇，甚至连袁世凯的冒险也不能做出，毕竟，他还自比为了马克思。
当一个公有政府与社会的政府公有制及共产党的绝对领导结合为一体，当任何个人及其家族都不可能做私有政府的梦想，而政府所拥有和控制的资产、资源在一个国家绝对大时，在市场化条件下，这一绝对大的资产、资源所形成的占有诱惑必然达到绝对大，就形成了一种现实的可能，即不是一个人、几个人，而是一群人或一个社会阶层乃至几个社会阶层对政府进行私有共谋，即并不将这个政府私有化，并不触碰政府公有的历史绝对性这一死亡陷阱，但在私人的经济利益和目标上达到同样的目的和效果，就是那么一批官员及其亲属、亲信，曾经仇恨的放下仇恨，曾经友爱的也重新组合，通过对政府及其资产、资源的管理、控制、支配，共同实现私人的消费增长和财产增长，如有可能则实现个人资本的形成和增长。
具体说来无非是在三个空间进行发挥。一是扩大行政官员工资的差等，二是扩大企业官员的收入差等和股份权益，三是直接转化为私人资本。
朱：能不能解释一下在这三个空间如何发挥？
顾：先要弄清一个道理，就是私人资本的所有者并不等于可以将所拥有的资本，任意转化为实际的个人消费金额或私房现金，他必须既要受企业内部管理的约束，也要受政府和社会管理的约束，其严格程度由资本所在企业环境和社会环境决定。因此，特别是在一个企业环境和社会环境规范的空间，私人资本所有者所可以实际实现和支配的个人消费金额或私房现金，通常只能是占所拥有资本较小甚至很小的比例。一个年收入100万元的雇员与一个拥有5000万元资产的老板所可以实现的个人实际消费，可能并没有什么多少差别，特别是当这个雇员不需要为自己所从事的工作承担什么经济、人身、名誉风险的时候，他的消费人生可能比老板更具有优越性。弄清了这个道理，很多问题就比较容易理解了。
扩大行政官员工资差等的关键在一个差等上，这个差等意味着巨大的经济利益差异。最低级的公务员是寒酸的，但每提升一个等级，也就上了一重天。这种差等并不直接表现在政府规定的工资额度上。在中国，这种工资额度看上去几乎等于了清贫，或至少是下层公务员接近或等于了社会的贫困阶层，问题在于更重要的其它的消费和收入，而其它的消费和收入通常是与这种核定的工资差等相因应的。
2004年中国内地公款吃喝2700亿元，按当年正式公务员640万人计算，人均5.8万元；假设为政府当差的人口总数是6000万，人均6000多元。这是不可能的，浪费、挥霍也没这么多，真正为公务的吃喝根本不会有这么多，甚至可能只是占了一个小小零头，很大部分是转化到了三个方向：一是个人吃喝消费，减少了官员个人家庭饮食开支；一是转化为了各种个人消费品，用餐饮业的发票冲帐，减少了官员个人和家庭其它消费开支；一是开了发票报销，直接转化为了官员个人现金收入。总之，是转化成了官员个人消费和收入，而这种转化程度在总体上与官员的职级成正比。
不仅是吃喝问题，包括所谓的公车私用，本质上都是官员个人消费和收入的增加。此外还有住房等问题。更重要的收入是工资外现金收入，它构成了收入的主要部分。有两个部分，一是明确的奖金、补贴，一是不明确的奖金、补贴，这两部分收入都是根据核定的工资差等比照发放的。工资级别越低，则参照比例越小，收入越少；工资级别越高，则参照比例越大，收入越多，高到一定级别，其获得的实际个人消费就远远优越于社会中等资产的私人老板。这正是政府至今不敢公布官员收入的原因所在。但是，当级别高到国家主席时，虽然名义上是政府最高工资，但其实可能是居住北京的科以上干部里的最低收入，因为，没有人有给他发放工资外现金的权利和胆量了。
朱：也就是说，官员阶层的收入不能单看甚至不能看工资收入，而主要应该是工资外不明确收入，但是这个不明确收入是难以计算的。
顾：再说企业官员的问题。我所说的企业官员不是指政府部门中执行经济行政管理职能的那些官员，而是那些所谓的企业家。在某种意义上，我有两个不承认：一是不承认中国有国家所有或所谓的全民所有，只承认政府所有；一是不承认政府资本经营领域有企业家，更愿意称呼他们为企业官员。只是由于语境习惯，不得不经常随众使用语词，比如不得不使用国家所有、国有、全民所有等语词。
虽然政府在性质和形式上具有公有性，但这种公有性在实际中、制度中是被现实地予以限制的，这正是可以对政府进行私有共谋的基础。庞大的政府资本的存在，使得对政府资产进行私有共谋有了非常大的空间。
所谓国有企业，或者说政府企业，就其产业来说具有一种双重特征：一方面因其垄断和所谓的涉及国计民生而容易经营，通常可以形成为暴利行业；另一方面，则又永远是财政的黑洞，是吞噬纳税人贡献的饕餮。当真实亏本时需要财政补充，即使盈利也可以做成亏本帐面获取财政，这是亏本名义的财政黑洞。当盈利，或不得不盈利时，就采取似乎雄心勃勃的扩张手段，以庞大的投资计划获取财政，这是投资名义的财政黑洞。也就是说，不管是亏本还是盈利，都是财政黑洞。
由财政直接补贴，是直接的财政黑洞，中国这一最大的黑洞是金融产业。非金融产业成为直接的财政黑洞能力有限，也更多制度限制，因此，更走的是间接道路，即从银行获得贷款，做银行的黑洞。当帐面亏损时，自然没有能力上交红利给财政；当帐面盈利时，作为资本方的政府同样收不到应该有的红利。这些问题总合起来，就构成了企业官员的经营无风险性，从而保证了个人利益的无风险性。
企业官员收入差等的扩大，使得企业中上层官员有了高收入的依据，特别是企业的高层官员，除了直接的收入，更可以获得股份权益，兼具了政府企业官员和私人资本的双重身份。无论是富庙还是穷庙，和尚总是富的。仅仅形成这样的私有共谋可能还不满足，一部分人可能还想彻底私有，于是，就出现了共谋着的私人资本，或者将政府资本直接转化为私人资本，或者以一个小的私人资本在与政府和政府资本的交易中迅速成长起来。
朱：私人资本会增加政府的开支吗？
顾：我说的是共谋的私人资本。内地私人资本有四大块：一是外国私人资本，主体是西方垄断资本，它们因其跨国垄断身份和有一个祖国背景而具有强势；二是共谋圈的私人资本，它们因参与共谋而取得强势；三是海外华人资本，主体是港台资本，他们因统战因素而在总体上具有一定优势；最弱势的是共谋圈外的私人资本，是真正的私人资本但最弱势，总体上被压制着，基本只是中小资本，特别是小资本。所有的私人资本都为政府贡献了税收，但共谋的私人资本也更直接或间接地获得政府财政、政府资本和资源，更增加了政府的开支。
朱：这怎么理解？
顾：以政府采购为例子。比如电脑。政府集中采购应该是为了节省开支，但恰恰相反，是增加了开支。这方面由多方面的原因造成。有政府内部的原因，比如一个部门本来只要10台某个技术等级的电脑，但这个部门没有采购权，只能报批，报批的规则是多报、报高，结果就多买了电脑，买了过好的电脑。更重要的是私有共谋。集中采购形成了更集中的权利，产生了大单，两个因素合成，就成为私有共谋的疯狂目标，并具备了实现共谋的契机和条件，结果，集中采购不仅没有节省开支，反而买了更多的电脑、价格更高的电脑。比如政府建筑物，在共谋下造了更多、造得更奢侈。比如小学生课本和读物，在共谋下印刷价格更高，必须订阅的读物更多。比如所谓国有资产流失中的盗窃式、掠夺式股份制手段、转让手段等等，都不过是共谋的本质。
朱：政府开支的增加形成了土地加价的动力。
顾：开支不增加也要占有土地价格中的利益，开支的增加则刺激了土地加价。仅仅从土地价格的角度说，与地租理论似乎接近，但只可以认为与地租理论有关联，而不是地租理论可以解释的，因为，这并不只是地租理论的模式，而更是土地在政府绝对垄断下的政府成本模式，土地的价格决定于政府开支的需求。由于多个方面决定了政府开支呈绝对上涨趋势，因此，虽然在某个时期或土地结构中的某个部分、某个地块会出现降价现象，但在总体上，土地的价格呈绝对上涨趋势，这种涨价所遵循的途径是大致的政府自上而下的加价方式。
朱：难道政府的开支不是由税收决定的吗？
顾：中国政府的开支由税收保证，这是基本的部分。增加的开支则不是由税收保证，传统的渠道是来源于收费和罚款。收费是收取税收以外的各种费用，有所谓合理的收费，有所谓不合理的收费，但即使不合理收费，收了也就收了，这是一种权力，很少会出现已经收了再退还的事情，被迫交费的是不得不交。罚款也有正常的罚款与不正常的罚款，政府缺了几十万甚至几个亿的，集中检查一下交通什么的，集中罚一下款，刮一下地皮，就解决了。这在中国是有传统的，军阀时期就泛滥了。这是威权政治的财政特征之一。也由于威权，由于威权造就的绝对诉讼地位，欠债特别是欠银行的债成为经常的手段。
朱：欠银行的债最终不是要用财政弥补的吗？
顾：一般来说，基层政府比较多欠消费的债，比如一些乡镇政府欠酒店的吃喝债。除了中央政府以外，欠银行的债是梦寐以求的，是欠不到的苦。有直接向银行借款的，有通过某种手段骗取银行资金的，还得了就还，还不了就谈判，连谈判也不能够了，就只能让银行坏帐。问题在于中国银行的无最终风险和中央包揽这两个特征上。中国的银行并不是真正的商业银行，都不过是中央银行变换了身份的商业机构，因此，这些所谓的商业银行没有最终风险，不会有因为经营不善、无法兑付存款而倒闭的命运，他们最终将由中央财政保证安全，将由行政力量保证安全。这样，地方政府的责任就最小化，而威权体制下的政治管理、社会管理又将各地银行纳入到了各种权力机构和地方政府的影响和控制之下，从而提供了各种权力机构和地方政府盗取贷款的巨大空间。在一定的条件下，对某个地方政府来说，从银行得到一笔贷款就等于拣到了一笔钱，是政府首脑的一种本领。这里面是十分吊诡的。
朱：如此，威权体制下的各种商业银行不过是地方政府及各种权力部门进行资金套取的一种异化了的商业机构而已。换句话说，在中国，没有真正的商业银行，也没有真正的银行家。
顾：是的。在流行政府直接开办独资公司的时候，这种情况曾经是十分疯狂的。包括银行自己开办所谓的三产公司，也大量盗取了贷款。
当赤字财政政策的理念被接受，就提供了解决增加开支的新的巨大空间。赤字财政政策是一种刺激经济发展的手段，但在中国使用这一手段，就可能导致赤字的无限度化，因为，中国内地政府不存在因为过多负债而破产的问题。即使一个最基层的政府，也不会因为负债过多而宣布破产。事实上，至少在乡镇一级，如果进行审计和公开，应该宣布破产的政府数字将是非常庞大的。但人人知道不会有一个政府宣布破产。
但是，即使赤字，也要能够赤得到字，要能够负得到债。这样，由于土地的政府所有，土地这块庞大的资产就成为了更现实可行的解决开支增加的方向。对低位政府来说，获得土地收益有合法与非法两种途径。合法途径就是履行了法律、法规规定的土地使用批准程序，不履行批准程序的是非法途径。之所以要走非法途径，基本原因是两个：一是批准规定不能满足土地使用目的，比如在占用耕地的额度之外，工业用地当商住用地开发，等；二是为了避掉与批准对应的上缴上位政府的相关税费，要知道，批准不等于就是盖一个章的问题，而更是要缴钱的问题。
我在前面讨论自上而下土地加价规则时提到，当政府权力较小时，低位政府的加价权力可能被上位政府剥夺。这种情况当到了基层政府或连政府牌子也没有的村民委员会时，这种剥夺会形成为一种普遍的状况。这样，基层政府为了保证自己的利益，就宁愿低价格出让土地使用利益，即违章使用土地，虽然价格低，但实现的收益则可以高于合法转让的土地。一个村或一个乡，正式、合法批租出一亩地名义上为20万元，但交给上位政府的是19万元甚至全部20万元，还得赔上数额不小的业务费或招商费，赔上土地平整费，等，不如每年收个3000、5000元租金，或一次性收个3万、5万的，所获取的直接收益远要比合法转让土地多得多。仅仅这种利益诱惑，就足以导致非法使用土地泛滥化。
自上而下土地加价的原因，是上位政府要保证自己的利益，而下位政府也要获得自己的利益。其中利益共谋是一方面，另一方面也存在着利益矛盾。共谋的一方面造就了土地使用合法化的主导倾向，矛盾的一方面则经常造就了土地使用的非法化冲动，并积累出土地使用非法化的普遍倾向。因此，并不只是基层政府和村民委员会非法使用土地，除了中央政府以外，除了中央政府本就没有合法、非法使用土地的障碍以外，中央政府以下的各级下位政府，都具有非法使用土地的倾向。
当然，与房价紧密相关的，主要不是非法使用土地，而是合法使用土地，更是利益共谋的一面，即使有利益矛盾，也是在保证上位政府利益前提下的土地加价。虽然在中国有大量商住房的土地是非法的，但作为商品房的房价，土地使用的基本面是要遵循合法途径的。所以，我更强调土地的自上而下加价。
朱：
顾：土地加价不能说是绝对任意的，但至少可以说是任性的，是既不能任意，又可以任意，具体幅度由市场和政府性格及其意志共同平衡。
经济自由主义的核心理念之一是市场决定论，但在中国，经济自由主义恰恰陷在了市场的陷阱中。什么是市场？市场是由交易总和的。但仅仅这样理解市场远远不够，因为，交易实际有着复杂的情况，可以做类型分析。有自由的市场，有不自由的市场。作为一种现实价值和主张来说，经济自由主义更适合于自由的市场，在不自由的市场并不能够结束实际，而只能作为一种意见或异见提出，在某种情况下可以成为一种正义立场，因为作为自由市场的前提平等与自由并不由市场的自由自然形成。白居易的《卖炭翁》也是交易，“一车炭，千余斤，宫使驱将惜不得。半匹红纱一丈绫，系向牛头充炭直”，虽然近乎掠夺，但终究也得到了“半匹红纱一丈绫”，不能否定这也是一种交易，类似的贸易在长安皇宫外形成了一个市场，甚至看上去可能是个很繁荣的市场。在这种情况下主张经济自由主义，宫使不得对卖炭翁驱将，应该彼此平等自由地议价，则经济自由主义是正义的。假设长安宫市是个自由贸易的市场，在自由贸易的环境中出现了“宫使驱将”的情况，则经济自由主义就不仅是个立场，而且是一种可行的良善政策，更能够维护自由贸易的良性发展。如果看到了市场就赞美，看不到这是个“宫使驱将”的市场，以为凡贸易都是自由的，认为一车炭的价值正是“半匹红纱一丈绫”，一种头脑简单的市场崇拜，那么，就成了一种蒙昧的经济自由主义。如果这种蒙昧的经济自由主义又属于既得利益集团，一边做“驱将”的宫使，一边赞美市场，那么，就不只是一个蒙昧的问题了，而是足够怀疑其有着诡异的面目。
如果因为集权的计划经济主义具有某些优点而移植到自由市场的土壤上，那么，无疑是极其愚蠢的。因为非常明显的愚蠢，所以，世界主要的经济体系至今还没有发生这种糟糕的情况。而在缺乏足够自由的市场中追求自由是正当的理想，因此，把经济自由主义移植到这个土壤中就是崇高的。但是，崇高通常伴随着悲剧。当市场缺乏足够的自由而实行经济自由主义主张，这种经济自由主义便只能造就市场的进一步不平等，在经济自由的假象中强化出自由形式的不自由。经济自由主义的大师哈耶克并不仅仅讨论经济的自由，他更强调的是社会普遍的个人主义。蒙昧的经济自由主义并不懂得这一点，以为经济自由可以在现代社会孤立地发生和存在，不知道市场与市场有着非常大的区别，单纯地崇拜市场。对市场的崇拜更受到了马克思经济基础决定论的深刻影响，以为只要有了市场，一切的自由与平等及社会的广泛合作就被决定了，进一步把市场崇拜引向了狂热，就象因为迷信而崇拜大神并因为这种崇拜导致的迷乱便以为自己也是大神了的村妇一样。
从市场因素角度说，在总需求自然增长前提下，土地交易的价格总量决定于总需求，而不是决定于土地供应数量。这一点内地与香港有很大差异。香港的总面积较小，人群分布群落具有自然性，因此，总的特点是可以提供交易的土地面积具有突出的有限性，这样，土地交易的规模就更决定于土地供应总量，价格随土地供应总量的变化而自然变化。内地虽然耕地的人均数量比较低，但可供设立永久性建筑物的土地总量庞大，因此，内地可供交易的土地数量也就庞大。这一点由于内地人民长期养成的低生活质量满足度和吃苦耐劳传统，就更增加了可以提供交易的土地数量，比如一个地方缺水、少电、污染、没气、风沙，依然可以成为合格的、可供交易的土地，甚至成为市场上的黄金宝地。
朱：土地价格总量决定于总需求与决定于土地供应总量差别意味着什么？
顾：这种差别对土地单位价格的决定来说，恰恰会呈现出相反的机制。土地价格总量决定于土地供应总量，则平均的土地单价决定于总需求。土地价格总量决定于总需求，则平均的土地单价决定于土地供应总量。平均的土地单价决定于总需求，则意味着土地市场的自由程度较高。平均的土地单价决定于土地供应总量的市场自由程度较低，当土地为政府所控制时，则决定土地单价的市场自由程度趋向非常低，政府在土地单价的决定机制中扮演了核心角色。
在中国内地，土地的价值差决定于三个方面：一是由国土的行政等级制赋予的权利价值，比如中央政府直接控制的土地、省级政府控制的土地、地级政府控制的土地、县级政府控制的土地等，比如政府直接控制的土地与企业拥有的土地，比如城市地区土地与农村地区土地，比如国有土地与集体土地，比如非耕地与耕地，比如工业用地与商住用地，等等，这种复杂的等级是一种价值，可以称为土地的权力价值；二是由权力同心圈与政策重心圈赋予的疆土价值，内地全部的疆土依据其与政府权力中心的同心圈距离而形成价值差，并由政策重心形成的疆土圈形成价值调整，比如原来作为海滩渔村的深圳因其与权力中心较远而土地价值较低，成为改革开放的特区后土地价值调整为了较高，这种情况可以称为土地的疆土价值；三是地租等级。
中国内地任何一块土地的价值都是这三个方面的总和。也就是说，中国土地价值并不只是决定于地租，而且更由它的权力价值和疆土价值决定。比如某地本为人迹稀有的农村荒凉之地，地租等级较低，权力价值也较低，但这块地如果比较靠近省政府所在地，则就可以拥有较高价值。当该块土地被划为所谓的国家级开发区，权力价值和疆土价值都得到大大提高，土地价值被最大化。但后来中央政府政策变化了，取消了它作为国家级开发区的特权，当该块土地在这期间没有得到开发投入，则其价值复归为原来；当该块土地在这期间得到了一定量的开发投入，则它的地租提高，其总价值比原来提高。可见，在土地的价值层面，政府已经具有主导的意义，地租只不过是土地价值的基本面。
朱：
顾：不是我突破了地租理论，而是政府打破了地租理论，是中国的土地市场违背了地租理论。仅仅地租理论，并不能解释中国内地的土地价值，更不能解释中国内地的土地价格。
从我这个土地价值三构成说里，可以引申出一个非常重要的命题，即：土地价值不再是自然形成，而可以成为政府主动调控着的对象。因为政府调控着土地价值，从而，政府也就从根本上掌握着了土地价格的命脉和根据。土地价值不再具有稳定性和绝对性，不再是价格波动遵循的依据，一方面决定着土地价格，另一方面又是可以象价格一样波动着的，是可以被人为调整的。由于土地的政府所有，由于作为一种威权的政府总是具有使自己增值即控制更多资产价值的动机，因此，中国土地的总价值也就具有不断被调整趋高的走向，从而在总体上决定了中国土地交易总价格的上涨趋势。
朱：既然如此，那么，土地交易就非常简单了，政府直接控制价格就可以了。
顾：不，恰恰相反，土地交易将变得特别复杂，甚至难以呈现出一贯的市场规则，几乎难以把握，会经常表现出神秘化的倾向。
一方面，政府在本质上具有着直接控制土地价格的地位，另一方面却也弱化了控制土地价格的能力，成为不自由的威权。根源在于两个方面：一是土地交易的本质终究是一种资本契约——中国不存在个人的土地交易，交易主体必须具有法人地位——这种资本的自由本质决定了交易一方或多方不会甘心于政府的价格决定，会不断抗议、冲击乃至盗窃政府的控制权利，自由的资本既可以与威权合作，共享自由，也会限制威权的自由；一是我前面曾经说过的，内地政府刚性金字塔前提下的复杂结构，一个中央政府之下有无数的“政府”，它们彼此间既是统一的和同一的，又是对抗的、冲突的和不一致的，它们自身已经构成了一种市场化主体，或者说构成了一种特殊的竞争市场，以不自由的角色总和为了一种自由的群体，从而失去作为威权的自由。一方面是政府与资本的关系，一方面是政府之间的关系。
资本天然是竞争的，而政府同样也是竞争的，不仅是地方政府与中央政府之间的竞争，下位政府与上位政府之间的竞争，而且更是地方政府之间的竞争，即所谓的地区竞争、条块竞争。从宏观经济的角度说，在中央政府的宏观控制前提下，土地交易价格的实现具体决定于资本间的竞争关系、资本与政府的竞争关系、政府间的竞争关系，呈现为一种有序控制下的无序现实。
在土地价格总量决定于总需求前提下，当总需求一定时，则政府的土地交易总收益一定。竞争关系必然刺激出土地供应总量增长，当土地供应总量的宏观控制放松时，则这种增长会出现近于疯狂的局面，以分割总需求这块蛋糕。这种情况典型出现在邓小平1992年南下讲话后的大开发浪潮中。土地供应总量的高速增长决定了土地单价的低增长、无增长乃至降价。这种竞争着的土地供应总量高速增长必然导致土地交易的泡沫化，形成疯狂的圈地运动，一方面是虚构使用目的的圈地，一方面是形成价格虚象，即不兑付全部价格的交易，以少兑付乃至不兑付价格的方式实现土地交易，从而积累出圈地的经济危机。这种圈地的经济危机在1995年便呈现了出来。
摆脱圈地经济危机的需求强化了中央政府的威权，不得不依赖中央对土地开发的调整和控制，从而限制土地供应总量的增长。土地供应总量增长的约束导致土地单价增长，但政府土地交易的总收益依然不变。所以，仅仅这样并不能够从根本上解决问题，并不能从根本上增加政府的土地交易收益。无论危机与否，只要试图获得更大的收益，就必须提高土地总需求。提高总需求的基本方法只能是两个，一个是政府主导的固定资产投资高速增长，一是走招商引资的道路。
政府主导的固定资产投资一直是内地刺激经济增长的传统手段，同时，也是增加土地使用的重要途径。有这样两个直接好处诱惑和其它一些很重要的相关诱惑，所以，虽然一直叫喊固定资产投资比例过高，但始终能够居高不下。内地政府无法摆脱国民经济的政府主导固定资产投资高比例这一强烈鸦片的诱惑。
在提高土地总需求上，招商引资与政府主导固定资产投资增长可以达到同样效果，考虑到招商引资更重要的方面是引进外资，因此，就是比政府主导固定资产投资增长更好的途径。招商引资分两大块，一是针对内资，一是针对外资。针对内资的招商引资不能增加内地资金总量，但可以诱引出国内投资热情，导致土地使用面积增加。这方面会形成资本的集中，向权力价值中心、疆域价值重心和高地租地区集中，形成土地的集中开发和使用，从而推动土地单价在这些地区的大幅度上涨。虽然有辐射效应，会因此带动其它地区土地单价上涨，但更重要的特点是形成土地价格的贵贱分化。对外的招商引资可以绝对增加内地资金总量，导致土地使用面积的绝对增加。引入的外资分布与内资集中的地区性结构基本一致，进一步强化了土地的集中开发和使用，导致土地单价的上涨。由于资本的集中与土地开发的集中，所谓土地单价的上涨就具有了地区集中性，从而构成房价地区性集中上涨的基础原因之一，一些地区房价以每年20%以上的速度连续上涨，更广大的地区则低增长甚至没有增长，政府统计一平均则仍然是低增长，似乎房价非常合理，没有任何泡沫。
提高土地总需求另一个非常重要的手段，是行政性或政策性方法。这方面的切入口是在建筑容积率的行政控制或政策调整上。一个方向是提高容积率，单位土地面积上建设最可能多昂贵面积的建筑，形成资金的高度集中，从而使地租提高，地价高幅度上涨，刺激对高贵土地需求的增长。另一个方向正好相反，是限制降低容积率，限制单位土地面积上的建筑面积，使投资者必须购买较多土地才能达到获取一定建筑面积的目的，从而使一般土地的需求得到增长。
当通过一定手段实现土地总需求增长之后，这种增长着的总需求便呈现为一定的总量和增量。由于我所说的土地单价决定于土地供应总量，因此，政府就拥有了控制土地单价的充分能力，即在土地政府所有的基本制度下，政府可以实现对土地供应总量的刚性控制，当需要平抑地价时就多批投市场土地，当需要提高地价时就少批投土地。具体采取平抑还是提高，多批投还是少批投，由政府从自己的利益需要出发，而不是从市场需要出发。这就是2005年前后政府一边试图平抑房价，一边却减少土地投放并提高土地成本这一矛盾现象的基本秘密。
朱：这一点，很多房产商很有意见。既然要平抑房价，就应该多造房子，多造了房子才可能使房价降下来，而多造房子就必须多使用土地。
顾：这是从纯粹市场角度的看法，不是从政府利益主导的现实市场角度的看法。
整个内地是个被经营着的内地，最大的经营者是政府，不是资本。以往所谓的社会主义经济属性是由所谓的国营经济占主体保证的，现在则有所不同，是国营经济的垄断化与政府利益的占主导，而由于不同政府的不同利益纠葛，这个市场就现实地趋向了复杂化和神秘化。政府在房价上涨时担任了推动角色，当上涨到一定时，引起民众普遍的恐慌时，政府又担任了平抑房价上涨的角色。房价上涨时政府实际是最基本和最大的得益者，共谋的资本也达到了掠夺的目的，但令民众恐慌的房价又转而成为政府获取新利益的工具，可以把站在前台的房产商作为打压目标。
设定房价为一定，则房产商有一个土地成本承受限度，土地价格的上涨导致房产土地成本上升，房产商的利润就被挤去。挤到哪里去了？到土地和税收上去了。这是政府对房产商的一种迂回剥夺和清算，得益的并不是民众，而是政府。房价为不一定，是根据供求关系的变量，由于政府已经削弱了民众购房信心，房产商的利润率下降，其出路就只能是继续扩大建设，增加房产供应数量，这就需要土地，就不得不向政府屈服，一方面希望政府能够支持民众的购房信心，一方面则接受涨价了的土地。
经过一定时间的调整、洗牌，限制了的土地供应造成土地紧缺，土地紧缺导致市场房产供应量减少，终于，房价恢复上涨。民众依然什么都没有得到，重新洗牌过的房产商重新得到高利润，政府则达到了土地价格提高的目的，用最少的土地实现了最大的收益。涉及内地商品房的土地出让一年为6000亿元，是房产销售总额的40%左右，再加上政府所收取的各种税费，政府是房价利益构成中的第一获益人，其次才是房产商人。
朱：按照你的说法，政府与房产商人之间似乎是一种冲突的关系。
顾：这只是一方面，更重要的方面是一种合作的关系，共谋的关系，甚至就是共同的关系。要知道，他们都是得益者。
房产商必须与政府建立合作关系。如果仅仅看到资本与权力的结合是不够的，因为资本与权力并不天然会结合在一起，当权力不会给资本带来利润的时候。但在中国，房产商必须与政府合作，不然就别做房产商。在中国，仅仅有资本就想造房子是不能按照自己意志实现的，造一栋房子，门开在哪里也是要审批的，也即最终决定权不在自己，而在政府。对一块土地的开发，造什么？怎么造？设计报批的过程也是一个共同研究的过程，共同研究的过程也是个共谋的过程。
至于很多房产商，名义上是商人，其实他的公司就是当地政府的公司，他的原始资本是政府的投入，他的内在身份也是这个级、那个级的干部，他与政府是一个群体，是一种共同的关系，而这种商人及其企业和资本，正是在中国房产业中占据了稳定的和主要的地位的一群。
朱：
顾：中国缺少的其实并不是土地，而是水。水才是致命的，是决定将来房产在一个地区暴涨、在一个地区暴跌的总根源，是决定土地之所以成为土地的根源。水的短缺将导致中国耕地的绝对减少趋势，同样也将导致出现环境适宜居住土地的绝对减少趋势。但这是一个长远的问题，从房产价格的角度说不是眼前的问题，或者至少不是眼前直接影响房地产业土地价格的因素。即使房地产价格问题可以有长、中、短期的考虑方式，但终究只是个“眼前”的问题。将长远角度的土地绝对缺少与眼前的土地资源短缺问题混淆在一起，是流行的为土地涨价辩护的理由，是流行的解释土地涨价的理由。其中的逻辑，并不能够经得起深入的推敲。
土地的占用和使用方式不同国家和民族具有不同的历史传统，在历史的过程中形成有自己的生产方式和生活方式，对地理、地形的选择和能够满足需要的土地面积具有不同的要求。游牧民族需要的是草原，农耕民族需要的是耕地，狩猎部落需要的是山地和森林，渔业民族需要的是海滩和岛屿，商业民族需要的是港口和道路，对一个民族适合的良好土地对另一个民族来说，可能是利用价值并不大的土地。游牧人口需要广大的土地，粗放耕作的人口需要较大的耕地，园艺化精细耕作的人口有较小面积耕地就可以得到满足。内地用占世界7%的耕地解决了占世界22%人口的吃饭问题，虽然吃的饭水平并不高，也得益于现代农业科技的进步，但更重要的是得益于几千年养成的精细耕作的农业传统。人们的居住方式也是同样道理，也有着不同的历史传统。中国长期就是个人口大国，至少两千年里是这样，其中一定形成有自己独特的解决居住土地的方式。当今天世界上很多国家人口密度大于中国人口密度的时候，而我们则在叫喊缺少解决居住的土地，这一定说明现代中国出了问题，解决居住的方法已经抛弃了很多适合的传统。
我前面说了内地土地价值的三构成说，这同时也是造成土地趋向紧缺的根源。土地价值的三构成所形成的一个直接结果，是土地价值差的两极分化，一方面使一部分土地的价值不断提高，一方面则导致大部分地区土地的绝对和相对贬值。价值不断提高的土地集中了资本和人口，绝对和相对贬值的土地则难以吸引资本和保持人口。当资本和人口集中，以及相应的就业、福利、政治权力、文化崇尚的优势，弄得人人要当北京人，人人要当上海人，人人要当深圳、广州人，城市化不是以自然的状态进展，而是以畸形的态势发展。一方面是建筑密集化、土地紧缺，在所谓的内地落后地区则是土地使用效率低下，而建筑密集地区人口的位移、疏散又需要占大量土地面积的交通，导致相关地区耕地被进一步占用。一方面是缺少土地，一方面是浪费土地。
不能自由迁徙的户口制度是加重土地紧张和房价上涨的又一个深层原因。人口的流动是不能限制了的趋势，但总体只能叫人口流动，而不能叫人口的迁徙。人口流动而不能迁徙，使越来越多流动着的人口具有了双重身份，一方面是仍然属于甲地的人口，户口在甲地，根在甲地，不管他在哪里生活，派出所盖个章仍然要回甲地，因此，甲地的房子必须仍然保存；另一方面，他已经在乙地工作、生活，也买了房子，但他终究不属于乙地的人，对乙地来说只是个外地人，是个游民。这样，他作为实际的乙地人口又属于甲地的法定人口，就不得不保持双重的生活设施，包括房子。
一些传统的建筑形式被不恰当地抛弃，人们进行生活的人际关系比较紧密的群落方式被破坏，可以看作是技术进步过程中不明智选择，在一定程度上也加重了土地的紧张。比如上海的石库门弄堂房子，具有很大的容纳人口的能力，人际关系紧密，一些公用房屋面积和弄堂设施由人们自己协商使用，利用率达到最大化。不是设法对这种传统建筑形式予以改革，而是轻易抛弃，是并不明智的。要么是过去的不讲究绿化，一讲绿化就片面追求绿化面积，所导致的后果就是土地被不切实际地耗费。
良好的社会和经济的发展一定是自然的，自然的发展是实际的和自由的，是该什么状态就处于什么状态的发展，不是由某个人或某些人按其主观的想法强求其他所有人按其设想的发展。因而，良好的社会和经济发展恰恰在表面上不是理想化的，不是看上去完美的，而是有着缺陷的表现。虽然喧嚷着崛起，但中国终究不过一个发展中国家地区，是个国民比较穷的地区，因此，中心城市有贫民窟是正当的和自然的。一般来说，贫民窟是较低质量、密集的建筑群落，能够容纳较多的人口。当中国不敢设想并允许贫民窟出现、存在和发展时，城市容纳人口的能力就被削弱，土地利用的效率就较低。
不仅如此，我更认为，中国甚至有更多的连居住贫民窟也不能够的民众，他们应该有自己搭建简易棚屋的自由，应该有把废弃集装箱当作居室的自由。没有这种自由，便意味着土地的浪费。
中国总体上不存在土地不够的问题，所谓土地紧缺是由多方面因素造就的结构性、地区性紧缺。这种紧缺是与更多地区土地的利用低效率和浪费密切相关的。因此，房价上涨既与土地的缺少有关系，又不是土地缺少的问题。
朱：你至少承认了房价上涨与土地的缺少有直接关系。
顾：不能说是直接的关系，而只能说是有关系。从直接的角度说，政府并不缺少土地，而是政府在控制土地，因此，与房价上涨有直接关系的是土地供应量的较少。有土地，并不等于有土地供应量。政府可以供应土地，也可以不供应土地；可以批准地块上市，也可以不批准地块上市。更必须注意到，由于政府的威权，政府完全掌握的动拆迁决定权，因此，土地在中国，政府所拥有的土地可以说几乎是无限量的，或者说是趋向无限的。
朱：趋向无限的？这怎么理解？
顾：严格说来，建设用土地近似于一次性资源。土地上建筑分临时建筑与永久性建筑，建设了永久性建筑的，可以认为是被一次性使用了的资源。但是，在威权之下，建筑即使如何地永久，都在本质上不具有永久性，是可以被随时拆除的，就如长在田地里的草一样可以被反复割去，在这一点上，似乎依然有一个农业社会的影子。
在中国内地，拆迁具有绝对性，一当政府决定某个地块需要重新建设，就可以将这个地块上的已有建筑予以拆迁，而不需要跟这些建筑的拥有者平等协商，因为，土地是国家的，也即是政府的，并由此衍生了构成政府绝对权力的法律法规。被拆迁者可以有限地讨价还价，但没有报价权，因为，拆迁补偿价格是由政府单方面规定的。被拆迁者更没有拒绝拆迁权，否则就属于非法，政府可以强制拆迁，或者这种强制行为走一下所谓的法院判决程序再执行。而被拆迁者在没有拒绝拆迁权的前提下，所谓的拆迁补偿谈判就根本不是谈判，而仅仅是一种被恩赐的非常有限的讨价还价待遇，是一次按政府规定的公式进行的计算讨论。在这种情况下，政府就拥有了一种特殊权利，即可以将一件东西不断地进行多次转让，转让，剥夺，再转让，再剥夺。至于政府是否行使这一特权，则完全取决于政府的偏好和社会价值判断。一块土地，卖出去，造房子；政府修改一下规划，再卖出去，予以拆迁，造新的房子；可以如法炮制。虽然仅仅是一块土地，但政府等于拥有了无限量土地，并可以供应无限量的土地。
朱：事实上，在所有的土地流转中，都只有一个力量在起着决定性作用，那就是政府，而威权政治下的政府力量，是不可能有多少市场行为而言的。不管是暴力拆迁也好，非暴力拆迁也好，非法拆迁也好，合法拆迁也好，其实在拆迁过程中，都无法体现出平等的市场主体。秦晖
顾：这并不是想象中的事情。事实上，这种情况在土地价格上涨的情况下，政府随时可以被刺激出重新转让土地和拆迁的冲动，以获得新的土地转让利益。内地经常有造了没几年的摩天大楼被拆了重造的故事，经常有关掉生意兴旺的市场再批租了重造的故事。居民住宅区所谓旧区改造的权力也正是来源于此，同样的权力也可以制造出“新区改造”。
朱：这确实是非常现实的社会问题。动拆迁中的社会矛盾已经变得非常尖锐。有什么办法改变吗？
顾：根本的改变是土地私有。
朱：对！土地私有。这也是我一直提倡的。土地私有是解决问题的根本出路。
顾：但这很不现实，在内地要达到土地私有化太遥远了。不过也不是没有办法。有两种基本的折中办法，一是政府彻底走到前台，一是政府彻底退到后台。当政府是事实上的土地交易利益主体时，政府就必须走到前台，你政府拥有的是土地，不是土地上的房产，你要开发就必须遵循商业规则，先把土地上的房产购买下来，然后再进行土地转让，买不下来房产就不能进行土地转让，而不是你政府不出钱，只向房地产商收取土地转让利益，为房地产商提供强制拆迁的行政支持。或者，你政府就什么都不要管，只公布土地价格，只有你房地产商买下了某块土地上的房产，房地产商才可能取得该地块的建设、经营权。这两种基本方法必须有一个共同的前提，就是取缔现有的关于动拆迁的全部法律法规和政策，代之以真正商业性的法律法规。
朱：你说出了一个很重要的道理，那就是房价上涨的根子其实是在政府。但是，房地产商难道不是责任人之一吗？
顾：房地产商既是责任人，又不是责任人。中国内地所谓的房地产商，有政府资本与私人资本两类。政府资本是主要的，有直接来源于政府的资本，有来源于政府的资本的资本，即其它行业的政府资本向房地产行业转化的资本。
私人资本是次要的，但从开发的角度说，所有的私人资本都与政府有着共谋关系。只有在销售领域，一些纯粹做销售的私人房产资本，大多数小资本，才谈不上与政府有直接的共谋关系。从这个角度说，在总体上房地产商应该成为道德谴责的责任人。但是，资本天然的本性决定了他们追求利润最大化是正当的，不管是什么性质的资本，是来源于哪里的资本，既然是资本，就天然是追求利润最大化的，他们不应该成为道德谴责的责任人。或者说，即使谴责资本，也不应该把他们作为唯一的和首要的对象。但是，从资本总体来说，他们的政府资本的身份主体性质及其共谋性质，决定了他们必须成为道德谴责的当然对象。
更应该特别注意一点，那就是在中国看上去似乎最市场化的行业里，房地产行业的资本是最具有团结性和组织性的，他们彼此的竞争较低，而共谋的程度则较高。这与中国房地产业的经营特征有密切关系。一个房地产商，比如他本来是属于北京市某个区的区属企业，他在这个区拥有垄断地位，同时他也可以到其它区批租地块进行开发，这样的累加，就形成了垄断者的势力交叉，一批房地产商，彼此都是垄断者，又不是垄断者，最好的发展是在竞争基础上进行垄断合作，互相累加为一个大垄断群体。这样一个大垄断群体增强了与政府进行沟通的能力，获得了与银行对话的强大力量，而共谋的发言也可以左右整个北京市场的判断，最大化刺激出民众的消费热情。由于每个地块有其特殊个性，不同地块之间的销售伤害较低，不仅较低，而且相邻地块的销售还可以互相带动，一个地块房产的销售不景气一般不影响另一个地块的销售景气，但一个地块的销售景气肯定会带动另一个地块的销售趋向景气，他们天然是更趋向于合作的。内地房地产商的这种共同垄断特征构成了他们的一种行业优势，所要相应付出的代价则是共同成为民众道德谴责的对象，这没什么好抱怨的。他们的冤屈在于成为了唯一的或首要的对象。
朱：房地产业长期是中国的暴利行业之一。
顾：长期？长多少期？在上海，只有成立于1954年的中华企业公司才可以称为长期，一个以企业身份出面的政府，据说当初以几乎微不足道的价钱，买下了上海外滩那些亚洲最好、最昂贵的大厦，是真正长期的暴利企业，其它都谈不上什么长期。不论中华企业公司这种特别情况，中国当代的这个房地产行业，仅仅只是个短期形成并成长起来的行业。必须充分认识到房地产行业的短期历史特征，才可以充分认识到它的政府影子和投机特征。
至于暴利，关键要看暴利是如何形成的。从资本与市场的自由本性来说，任何暴利都是正当的，而正当的暴利在一个广大的、非封闭的市场里，只会是暂时的，不可能是长期的。当暴利成为延续的，并呈现出长期化的趋向，这种暴利就一定不是由资本与市场的自由造就的。中国房地产业连续多年的暴利倾向，其深刻的背景是政府的影子与投机驱动。但即使这样，也并等于就可以保证绝对的暴利与暴利的永恒。这些年来，曾经有多少其它行业的资本转向房地产业，结果是老本无归。不能忘记1992年后的大开发，许多国营企业试图到房地产业投机，结果成为几年后这些国营企业大量垮台的诱因之一。
当需求一定的时候，土地的过多投入必然导致房价最终降低，从而失去利润，而成本控制过高的房产商更不得不面对亏本的现实。这些年来房价连续上涨的起点，是源于政府试图从1992年后大量投入土地导致的危机中解套，在1990年代后半期开始的紧缩土地。2005、2006年在房价过高前提下进一步紧缩土地，虽然口号是为了约束房产商的利润，为了降低房价，实际则是为更疯狂的房价上涨奠定了基础，这一新一轮的涨价潮已经在深圳、广州启动。限制房价，再也没有什么比这更虚伪的口号了。
朱：囤积房产是房地产商维持高房价的手段之一。
顾：不仅囤积房产，而且囤积地产，精明的房地产商通过囤积地产所实现的实际利润率可以高于通过囤积房产所实现的利润率。虽然政府对土地开发的时间有限制，但进行土地开发盖章的复杂过程本身就可以成为囤积地产的技术性手段。不在于囤积，囤积本身是资本的自由，是正当的和合理的。关键在于要弄清楚，为什么可以实现囤积？
囤积的前提，是成本已经收回或足以承受因囤积导致的成本增加，并且有足够的可以估计的更多的利润。利润是合理的。试图获得因囤积而形成的更多利润，也需要承担囤积期间市场变化所带来的风险。
房地产商试图进行中长期囤积，必须计算资金周转效率，资金是否可以实现再周转，再周转可以实现多少利润率。房地产商可以实现资金再周转，意味着拿到了新的地块，如果不能拿到新的地块就不能实现资金再周转，如果试图提高利润率，就只能走囤积道路，通过囤积提高利润率，这是迫不得已，并不是最好的选择。因此，不是迫不得已的囤积，是那些可以实现和不断实现资金周转的房地产商，对他们来说，当囤积能够提高利润率，则囤积是良好的选择。这仍然可能不是最好的选择，如果资本金是自己本来所有的话，即使资本金已经收回，但因为囤积而不能及时扩大资本金，并不有利于自己比较快地扩大规模化建设和发展。更好的选择是，本金不是自己的。不是自己的，是谁的？是银行的。本金是银行的，当本金归还以后，则囤积的就是纯粹利润囤积，已经可以看作是无本金囤积，不管因囤积形成的利润是多少，房地产价格是否涨跌，利润率都是无限大。这仍然不是最好的选择，最好的选择是本金不归还银行，与银行约定延期，只归还银行利息，收回的本金进行再周转，虽然这个地块增加了利润支出，但却扩大了规模。这种最好的选择才是房地产商普遍、刻意追求的，才是房地产商形成囤积风气的根本原因所在。
也就是说，房地产资本与金融资本达成了联盟，他们共同堆积出了中国大陆庞大的闲置土地资产和空置房资产，并为抬高房价奠定了强大的金融基础。仅仅这样理解问题还不够，必须考虑到大陆银行除了商业性也还有着非商业性本质，必须看到银行后面的政府影子。
朱：很多人认为，房价上涨与炒作有很大关系。
顾：房价的上涨与下降总是与一定的舆论有着关系。房价的长期趋势是以客观为主要的，但房价涨跌的中、短期状态则更受舆论导向影响。或者说有这样一个规则：舆论导向的有效性程度与期间的时间成反比，即舆论导向在当下的效果最大，随时间的推移而效果减低。这不仅是房价的舆论规则，而且是几乎所有领域的舆论规则，包括整个经济领域，以及社会的、政治的领域。由于舆论的持续性发生，因此，舆论总是可以在一定期间内突出其影响力，并连续它的影响力，尽管所谓的舆论导向可以有完全相反的倾向，即从唱衰而唱盛，或从唱盛而唱衰。
在舆论环境封闭的情况下，或不自由的情况下，舆论总是更起着导向的正面效应，即导向目标的反应与舆论成正比。这种正比的效率与舆论目标的判断能力及舆论导向的方向性变化速度成反比，也即舆论目标的判断力越强则舆论导向的效率越低，在具有最强理性和经验判断力的目标群里甚至可以形成完全反方向结论。相应的一种情况，是舆论导向方向性的变化与效率正比，即舆论导向方向变化频率越快、越高，则舆论导向的效率越低，或说是信任舆论的程度越低。
不管怎么说，关于房价涨跌的舆论导向在当下对民众的信心有着非常大的影响力，当舆论导向总体唱高房价时，民众的购房热情越高；当舆论导向唱衰房价时，即使房价事实上趋向上涨，民众的购房热情也会呈现出所谓的理智倾向。问题在于会出现一种情况，即由于在房价中利益的经常冲突，舆论就会经常形成不一致的状态，房价事实上的上涨可以制造降价的舆论，从而引诱一定程度的消费信心不足；房价事实上的下降或低上涨，可以制造上涨或快速上涨的舆论，从而引诱一定程度的消费信心提升。
一般来说，当房价下降或增长率过低时，中央政府和地方政府都愿意制造房价上涨的舆论；当房价上涨或上涨率过高时，中央政府更愿意制造房价下降的舆论，较高级别的地方政府也可能会选择房价下降的舆论导向，低级别的地方政府和房地产商则更愿意制造房价持续上涨的舆论。
不管是怎样的炒作，终究要说出一些理由。炒作房价上涨，总要说出房价上涨的理由。炒作房价上涨的理由无非是理论的解说、政策的解说和交易的解说这三个方面。理论解说的吊诡在于，将长期的趋向解说成眼前的现实，将宏观的经济状况解说成微观的经济状况，将总体的或其它地区的房价上涨解说成局部的或本地区的房价上涨。政策解说更体现出利益的博弈，凡是不利于房价上涨的政策则证明其不合理性、难以操作性和暂时性，凡是利于房价上涨的政策则强调和夸大其市场作用。一般来说，中央政府的紧缩政策更容易被虚化，地方政府执行实际的紧缩政策则更倾向于被证明为不合理。
这是舆论的炒作，它通常是房地产商群体、政府、一些所谓的理论家和专家、媒体的共谋和相互利用。更有事实上的交易炒作。事实上的交易炒作突出在投机浪潮中，在投机中坚持唱赢不唱亏，构造购房暴发和无风险的流行理念。
中国这些年房产投机浪潮中很重要的是来源于浙江或温州的资金流，这一资金流的形成可以追溯到1990年代中晚期，当时房地产业比较低迷，一些地方的房地产商和政府看中了浙江及温州庞大的民间资金资源，以比较低的价格与他们进行共谋，借以度过难关并哄抬房产价格。浙商或温商的高明在于，他们在内地较早形成并成熟了私人资本的商会组织或类商会群体，可以聚集庞大的资金流和凝聚起集体意识，更认识到了从房地产业获得暴利应先期三到五年投资托盘的投机规则，而执行这一规则必须与投资托盘所在地的具有当地政府背景的垄断房地产商合作，或至少得到当地政府的容纳和鼓励，更理想的状态则是与当地银行取得联盟。
朱：2005年国务院出台了“国八条”，2006年出台了“国六条”，等等，中央政府的很多政策对房产炒作进行了限制。
顾：是的。但并不等于根绝。从资本自由的角度说，炒作是合理的和正当的；从宏观经济的管理来说，限制炒作也是合理的和正当的。本质上，这只是政府与资本的利益博弈。无论如何，限制炒作不能取消房产的转让，做不到，也不敢这么做。
所谓限制炒作仅仅只是增加交易成本，而这增加了的成本则归政府所得。当房价上涨率达到一定高时，交易成本的增加不能剥夺交易利润，因此，交易依然可以获得利润，投机依然可以进行。反过来说，当房价上涨率低于一定程度的时候，交易就不能形成利润，利润被政府强行剥夺干净了，投机就不能进行。但是，房价上涨率所积累的是一个幅度，即在房价的基本趋势是上涨的情况下，即使房价年度上涨率较低，但数年的积累依然可以累积为一个比较高的上涨幅度，当炒房者放弃短期路线而走中长期路线的时候，依然可以获得较大的利润空间。这样就可以看出，所谓限制炒作政策所真正剥夺的对象，是那些短期内转让房产的民众，这些民众因为客观的需要和资金额度太小而难以支撑一个中长期限，不得不转让手头的房产，不得不承受剥夺。至于真正的炒房者，那些有充足资金的大投机者，所失去的仅仅是短期利润。
更应该看到，由于这些大投机者转向中长期路线，就事实上形成了房产囤积，减少了房产供应总量，为房价的提升建立了基础。而政府所增加了的交易成本，最终总是要房产购买者承担，因此，限制炒作的政策在经过一个短期的限价效应之后，恰恰会成为房价更大幅度上涨的重要动力。经过2005、2006两年的徘徊，2007年形成转折，2008年之后将会是全面的上涨，美其名曰的说法是“稳步上涨”。
在这样一个过程中，被剥夺的是中低收入的民众，而真正的炒房者什么都没有失去，得到直接利益的是政府。利益博弈的双方最后都没有失去什么，只是得到更多，失去更多的只是普通的民众。
朱：房产商
顾：从商人的角度说，房子是为市场造的，是为可以支付的能力造的。什么是穷人？如果说穷人是那些不具备支付能力的人，则商人确实不为穷人造房子。如果穷人是那些只具备较低支付能力的人，那么，是否为他们造房子，向他们供应房子，是商人经营选择的自由。当某个商人认为可以从穷人较低支付能力中获取满意的利润时，他会愿意为穷人造房子。无论是房产商
糊涂的
一个国家，一个现代政府，是必须要为穷人造房子的。国有资本不为穷人造房子，难道要私人资本为穷人造房子？如果这样，要你国有资本干什么？蒙昧的经济自由主义知道小政府的道理，知道政府必须最少自由的道理，却不知道国有资本并不因为是资本就可以充分自由的道理，不知道国有资本必须是最少自由的道理。
朱：
顾：如果一个国家历史地存在着国有资本，或者不得不存在着国有资本的话，国有资本——即我说的政府资本——就必须是最少自由的，它不能一方面与政府一体化，一方面冒充普遍的资本，获取资本的自由，在政府获取国民税收以外，再排挤私人资本，垄断和掠夺国民的消费，为获取利润而疯狂。只能在经营上赋予其自主地位，而不能赋予其管理和经营的全面自由。没有自主就没有效率，自由一多则会成为疯子。缺乏限制的政府资本越自由、越庞大，就越是自由市场的灾难，借用哈耶克的话说，是通向奴役之路的资本形式。
朱：
顾：仅仅从话语形式上说，我同意他们这个观点。但这是个理想主义的说法，而不是现实主义的说法。住房的问题，理想主义不得，跟吃饭、穿衣一样，是最现实主义的。
朱：理想主义？不买房子不是更切合实际吗？
顾：中、低收入者能不买房，租房住，在内地是个还很遥远的美好理想。关于买房，必须认识到两个无法绕开的现实本质，一是不得不买房，二是买房实际就是租房。
买房有传统文化心理的促动。内地从农耕文化转入工业文化的历史还比较短，农耕文化的特征是买地，有地通常也就有了能力造房。这种文化心理延续到现代，也就演变为了买房追求。这是一种非常深刻的文化心理。但是，仅仅用这种文化心理解释今天人们普遍的买房追求，不能构成充足的理由，而只能说我们这个民族更具有买房追求的文化心理动力，更具有追求买房的消费倾向。为什么？即使在农耕时代，在大多数历史时期，至少在衔接现代的时代，中国更多的农民并不拥有自己的土地，而是依靠着租赁土地耕种。也就是说，虽然买地是一种历史文化传统，但租地也是一种非常习惯了的历史文化传统，是贫农习惯的生存方式。建国以前，上海石库门弄堂里，有大房东、二房东甚至三房东，也就是说，最多的人口都只是租房住，包括很多收入比较高的工程师、作家、店铺老板、官员也都是租房住，人们完全习惯于租住房子。那么，到了当代，人们为什么要普遍追求买房呢？租房的传统为什么丢了呢？因为当代中国大陆的民众不得不买房。
不得不买房最根本的原因，在于人身的不自由，不自由人身的安全性和自由程度必须依赖于在生活地拥有房产。建国以后，通过革命手段，私有土地被全部剥夺，在城市，实际也基本剥夺了房产的私有，内地全部的人口都以集体主义的方式固定住了人身所在，农民的人身被固定在了集体土地上，城市居民的人身则被固定在了单位分配租住的住房上，包含复杂政治、经济、社会、文化内涵的户口制度形成了事实上的人身等级制，总体上不仅人口的迁徙没有自由，而且人口的流动也没有自由。改革开放后，人口流动成为事实上的自由，这种自由是以迁徙的不自由为前提的，因此缺少法定的支持，是不自由的自由。在这种不自由的自由状态里，人们的人身依然被户口制度所束缚，因而形成了庞大的所谓流动人口。这种流动人口比较流动所在地固定居住的常住户口人口，总体上是一个人身低等的社会阶层。在这种情况下，在不能解决迁徙的前提下，试图改善自己低等的人身状况，唯一的途径就是在生活所在地买房，成为事实上的固定居住居民，即成为固定居住的流动人口，以与非固定居住的流动人口相区别，或者在一定政策下付出高昂代价转化为当地正式居民。
中国发达城市和地区的户口迁入，事实上形成了一个庞大的户口购买市场，这种购买在本质上是一种赎身制度。而同时，当地固定常住户口居民实际也面临着随时流动人口化的威胁，越是贫困的人口居住条件越难以改善，买房越晚则动拆迁后越可能离城市中心地区或原住地遥远，因此，尽早买房子成为了当然的选择。不管是外来流动人口还是常住户口人口，租住房子都意味着人身等级的低下，因此，所谓的租房仅仅只是短期的权宜之计，是限于支付能力短缺的无奈选择。
租住地与户口所在地一致是城市原常住户口人口的历史状态，这种历史状态随着房改政策的推行而基本消失，在这一前提下租住房子与户口一致甚至可能成为少数人的特权。除了历史地形成的租住房子与户口的一致，总体上租住房子不能与户口一致，因此，租住房子是一种流动人口现象，对城市原常住户口居民来说，则是边缘化为了流动人口，或流动人口化。所以租住房子的社会学本质是一种低等级人身状态。这已经不是一个经济学问题，而是一个社会学、政治学问题。没有人愿意选择低等级人身状态，即使奴隶制时代，奴隶甚至也会把争取人身的自由看作甚至比生命还重要的事情，何况当代已经接受了平等观、自由观的中国民众？面对低等级人身状态的现实或威胁，即使经济窘迫，因为买房而承受的压力已经处于次要地位。
我之所以说租房在中国是一种理想主义，不是指现存的短期租房，不是指流动人口的租房或流动人口化的租房，而是指真正的租房，是租房可以与户口相一致的租房，是租房与人口的迁徙相统一的租房，是人们可以在一个租住房内计划中、长期生活的租房。这是中国内地在相当长的历史时期内，所根本做不到的，因此，是一种理想主义。当把这种理想主义鼓吹成人们的现实选择时，不管鼓吹者主观上是否有恶意，实际就是对民众的虚伪和欺骗。
正因为租房与户口的不能一致，中国内地现有的租房市场就是充满了欺诈、投机和掠夺的，不仅出租方一般只愿意签定短期合同，而且承租方多数也只愿意接受短期合同，以规避房东在承租方居住比较固定化后任意提高租金的风险。这是个极其不成熟的市场。但是，这也预示了内地将来会有一个庞大的房产租赁市场。当有一天可以做到租房与户口相一致时，租房便会趋向稳定和长期化，买房便不需要成为人们的必要选择，即使足以承担购房支付压力的高收入人群也可能成为租房者，以更便于自己的迁徙。这一点，由于内地所谓买房的虚假性，而必然会成为将来房产业最主要的一块收入。
有一点我赞同
我不赞同
问题不在于建不建经济适用房，而在于怎么建？比如容积率没有必要太低，可以允许比较高的容积率。比如绿化面积，可以低些。为什么要车库？要停车场地？目前完全可以不要。我在广州爬过九层高的没有电梯的老房子，经济适用房仍然可以造九层，可以不要电梯。按照高标准造经济适用房，会导致暗补毛病，而这块暗补利益正是导致腐败的巨大诱惑。也就是说，建设经济适用房并不需要政府拿出一块资金，只要在技术上进行改革，实事求是，就可以形成良好的社会效益，甚至应该更大胆点，让开发商作为正常的商业行为赚取利润。买不起经济适用房的本地居民，可以居住廉租房。廉租房的建造可以与经济适用房一体化，采用同样比较低的技术标准。
朱：廉租房和经济适用房对政府有什么好处？会不会减少政府的收益？会不会影响房价？
顾：刚才我已经说了，真正的廉租房和经济适用房应该是技术标准较低的房屋，在单位土地面积上建造最可能多的建筑面积，容纳最大可能多的居民人口。它们所提供的居住生活标准是比较低的，甚至就是一个城市最低的居住生活标准。虽然标准低，但解决了城市低收入阶层的住房问题，有住总比没有住要好。这样，对政府来说，直接的利益是缓解和降低了因没有住房导致的社会冲突。
一个很重要的间接利益，是在城市中容纳和保持了一批较低成本的劳动力。不管一个城市如何发展，如何现代化，其应该需要的劳动力总是应该具备各种层次的，没有较高成本的劳动力，就会缺少技术、管理竞争力；没有较低成本的劳动力，很多比较基础的工作就不能完成，城市的正常运转将会无法进行。而一个城市要拥有满足需要的低成本劳动力，很重要的一个问题就是必须要有充足的低支出的住房。广州非常了不起的是保存了许多居住廉价的城中村，这是广州能够长期保持平稳发展的重要基础和资源。上海的发展没有这个特点，如果不及时建设较大规模的廉租房和经济适用房，会成为阻碍上海将来平稳发展的重大因素，甚至是十分危险的因素。
成熟的廉租房和经济适用房建设，应该是市场化的。政府没有必要进行补贴性投资，只要给政策，在内地，政策经常比资金更能提供利润，完全可以由房地产商自己选择投入。政府依然可以获得一定的土地收益和税收收益，乃至政府资本的利润收益。单位土地面积上最多面积的建筑，以及政府的政策性实惠，房地产商依然可以有足够的赢利空间。完全可以按照市场原则操作。在这样的前提下，政府甚至根本不需要管房子卖给谁、租给谁，不需要过多插手，当廉租房和经济适用房建造的面积达到一定大时，
廉租房和经济适用房的居住低质量，决定了它在总体上不会影响城市房价。廉租房和经济适用房缓解了没有或较少支付能力人口的居住压力，使他们实现了稳定的居住，把他们从不得不购买较高价格房产的压迫中解放了出来，从没有廉租房和经济适用房的角度说，减少了对较高价格房产的总需求，但这种减少不会形成明显的市场冲击，因为，这部分人口本就在总支付能力中占有较小甚至很小的比例。有了廉租房和经济适用房，只是在居住方面实现了分流，不同居住质量要求的人口走向了不同的价格市场，低收入群体走向低价格市场，较高收入人群走向较高的价格市场，大家实现的是不同质量等级的居住消费。
由于是单位土地面积上最多面积的建筑，以及所容纳的居住密度最高的人口，因此，政府就必须放弃营造虚假繁荣局面的习惯思维，必须接受一栋楼就是一个贫民窟的事实。廉租房和经济适用房可以有两种布局，一是限制每个点的规模，进行多点散布，这样的好处是不容易形成集中的社会问题，可能的坏处是在考虑到周围配套成本情况不容易控制建设成本；一是比较集中，甚至形成为了一个鲜明的较大的社区，可能的好处是比较容易控制建设成本，坏处则是容易形成集中的社会问题，在城市里出现鲜明的贫民区。不管采用怎样的布局方式，贫民窟都是基本的存在事实，无论政府还是社会，都必须中肯地承认其发生和存在，认识到它的存在是自然的和合理的，是内地社会发展所必经的局面。如果一定要说建设廉租房和经济适用房有什么坏处，那么，这就是坏处。
朱：
顾：应该说，
虽然中国内地房产市场基本上是一个买卖交易市场，但并不等于这是一个真实的买卖交易市场。所谓房产的买卖，实际上是一个假象。在本质上，内地根本不存在房产的买卖。这一点决定于土地绝对的国有或政府所有制度，因此，土地就不存在什么买卖。所谓土地的买卖，仅仅是批租，即“买主”以一次性支付租金兼以每年支付税费的方式，获得一定期限的土地使用权利。由于不存在所有权转让，因此，这种使用权在本质上具有暂时性和被动性，不仅如何使用必须获得作为所有权人的政府批准，而且当政府改变其出租主张时，承阻人就不得不退出自己的承阻地位。由于土地上的不动产被抽去了可以依附的基础，在本质上就不具有绝对的赔偿主张，只能由政府掌握赔偿或补偿的主张，即政府可以不予赔偿或补偿，也可以予以赔偿或补偿，可以单方面决定赔偿或补偿的标准。由于此，虽然土地上建筑被称为永久性设施，但本质上并不具备永久性，全部的建筑都只是临时性设施。所谓永久性建筑与临时性建筑的区分，实际只是绝对临时与相对临时的区分。
土地买卖的虚假性决定了房产买卖的虚假性。无论是土地买卖市场还是房产买卖市场，都不过是虚假的市场。是虚假的市场，但不是虚拟的市场，土地或者房产发生了事实上的使用转让，这种转让交易不是虚拟的，而是实在的；是实在的，但是虚假的。虽然所谓房产交易在形式上是所有权的交易，但这种所有权所可以存在着的基础仅仅是土地使用权，使用基础上的所有，等于不存在所有，是虚假的所有。正因为如此，所以所谓的所有权是有期限的所有。有期限的所有是什么所有？这不是所有，不是真实的所有，真实的本质是虚假所有权名义下的临时使用权。既然如此，则期限就是没有实在意义的，七十年，或者自然延期为一百四十年，甚至再自然延期，这并没有太大意义。更为现实的意义是，在任何时候，如果房主运气不够好的话，房主所拥有的所谓房产都可能被被迫拆毁，只要土地的所有者政府改变了规划或发展计划，需要拆除房子，即使这个房子是房主刚购买的房产，或者已经居住很多年的房产，房主都必须接受被拆迁的指令，而且拆迁的赔偿或补偿标准是非真正协议的，是由政府单方面制定的。这种拆迁的绝对性最现实、最突出体现出了房产所有权的虚假性，最明确地证明了所谓房产交易的虚假性。
房产交易的虚假性说明了这样一个最基本的事实，即内地根本不存在所谓的房产自有或私有，根本不存在
但是这并不保险。就如
这一情况更说明了一个事实，即为民众建造最可能多住房的动力是那么虚弱，更强劲的动力只是从民众迫切的需求中获取最大化的既得利益。这种倾向注定了房产供应总量的迟缓提高，似乎造了很多房子，但也拆了很多的房子，在拆房的过程中造就出最迫切需要购买房产的庞大群体，迫使他们到虚假的房产买卖市场上去疯狂。至少在上海，1990年代末房地产市场复苏的一个很重要契机，便是大量动拆迁户的造就及其安置。所谓的土地置换和房产置换，本质上只是一场对民众进行掠夺的游戏合谋。绝对的拆迁权利造就了所谓高贵地段的资本集约化，造就了土地价值的快速增长，资本不能以相对均衡的方式平铺，普通平民被大量驱赶到边远的辐射地带，而真正增加了的建筑面积则增长缓慢。
但是，这并不等于中国内地就可以迅速满足人们的住房需求。毕竟，可以满足内地住房需求的建设需要一个较长的历史过程。从这个角度说，也就是从内地人均的住房面积来说，房地产业的建设总量不存在泡沫。但是，这是从住房的使用性角度说的，而不是从市场角度说的范畴。当从经济学角度讨论泡沫问题时，只能是这样两个切面：一是房产供应的总价格是否大大超过了人们可实现的总支付能力；一是房产供应的单价是否大大超过了当地人们可以用来支付的收入。这两个切面的共同点就是以货币衡量的现实的供应与实际的需求之间的关系。当供应的货币绝对额与可实现支付的需求的货币绝对额平衡时，则市场是平衡的。当供应的货币绝对额小于可实现支付的需求的货币绝对额时，则供应得到全部实现并趋于短缺。当供应的货币绝对额大于可实现支付的需求的货币绝对额时，则供应不能得到全部实现，需求不能得到满足；当这种距离大到一定时，则供应在虚假的价格中远远背离需求，形成为泡沫化的供应。如果从商品的使用属性和人们对商品使用属性的需求评定是否有泡沫，则房产业就永远不会发生泡沫了，因为，任何一个住房需求者都可能有一个人拥有一座故宫的使用欲望。
朱：为什么从使用角度说供应不足，却又形成了房地产泡沫？
顾：房价上涨，不断制造它的上涨，于是，就形成了泡沫。中国式的泡沫，而不是过多、过快建造房子造成的供应总价格泡沫。
朱：
顾：不妨就叫《房价上涨原理》。直接谈的是房价，而且是很原理地谈。之所以称为“原理”，是包含着比房价上涨问题更多的一般道理。
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