2008开发商找钱难
http://www.jrj.com 2008年01月21日 17:21 精品购物指南
进入2008年，信贷紧缩成为地产调控主基调。
有业内人士指出，规模较大的地产公司还可以通过股市融资，囤积土地，继续开发；而小公司则难以为继，面临着土地被收回，“关门回家卖红薯”的窘境。2008年，开发商要去哪里找钱呢？
信贷紧怎么就挖不着呢
建设部政策研究中心的副主任秦虹指出，从中国房地产资金来源情况来看，预付款、银行贷款、自筹资金占到了房地产业融资方式的70％，开发商资金来源仍然以银行信贷为主。而去年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》则给开发商套上了紧箍咒。
据央行公布近日的数字显示，去年12月末，广义的货币供应量余额为40.34万亿元，增幅比11月末低1.73个百分点，比上年末低0.22个百分点。中国银行日前发布的最新研究报告预计，央行1月份可能再次提高存款准备金率至少1个百分点。并预测，2008年将有2~3次加息，1年期存款利率水平可能升至4.68％。这对希望通过银行信贷获得资金的开发商而言无疑是一个“噩耗”。
有消息称，相关部门正在研究对房地产开发企业实施分类贷款政策，包括开发不同类型房产项目的信贷资金规模和利率会有不同对待。加上之前央行表示各银行要按季度控制信贷规模，地产公司要从银行获得开发贷款的可能性，就像《集结号》里的连长谷子地在寻找战友遗体时感叹的那样“怎么就挖不着呢”。
增发减新增股没人买单
有统计数据显示，去年以来共有38家地产股增发股份或公布增发方案，资金高达1000多亿元，其中仅万科一家就增发融资100亿元。增发股份似乎成了开发商的提款机，而且一提就是数十亿元。
在上市地产公司纷纷准备增发股份时，去年10月，传出证监会暂停地产股增发审批的消息，虽然此后证监会出面辟谣，但在政府金融紧缩的大背景下，控制地产股融资也颇具可信度。在2007年末，成功增发的地产股寥寥无几，大批计划增发再融资的地产公司还在“排号”，像金融街控股这样的幸运儿实在太少。紧缩背景下机构对地产股再融资格外谨慎，这意味着地产上市公司即使拿到再融资许可，也很可能找不到投资者。万科现在股价低于增发价，让基金对房地产公司的定向增发更加谨慎。某著名地产公司日前也对增发方案做了较大的调整，将放弃向机构投资者募集现金，而仅把大股东作为增发对象；另外，发行股票总数也缩小为3亿股，直接导致收购的资产从原来的108.55亿元减少到72.65亿元。
上市难 不得不玩的游戏
2007年，地王不断，资金实力不雄厚的公司“你都不敢跟人打招呼”。39号令实施后，对开发商拿地的资金要求又更进一步，“上市融资，圈钱拿地”，成了想活下来的开发商不得不玩的游戏。
于是2007年成了地产公司上市年，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等四家地产公司先后在香港上市，募集资金约550亿港元。
远洋地产执行董事兼总裁李明表示，上市后募集到的119亿元资金绝大部分将用于现有项目开发，包括旗下位于北京、天津、沈阳、大连、中山5地的8大楼盘。
SOHO中国在香港挂牌，募集资金最多可达128.6亿港元。SOHO中国将把大部分集资款作为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务以及为可能收购的前门项目等11个地块“储备弹药”。
面对上市公司的汹汹来势，一些未上市的地产公司感到巨大的压力。
而一向以稳健著称的今典集团也开始筹划地产业务的整体上市。今典在借助外部资金上一直很保守，迄今为止没有一分钱银行贷款，与信托和基金也没有任何合作，项目开发几乎全部依靠其自有资金。但资金实力强大的上市公司几乎垄断了土地的招拍挂，而且还在不断推高土地价格，让今典集团不得不加入到上市游戏中来。有消息称如果直接IPO的难度较大，今典可能借壳上市。
但借壳上市也并非轻易之举，有分析人士指出，因为针对房产业的调控，是为了稳定房价，如果银行信贷口子扎紧，而直接融资口子大开，显然不利于政府对房地产行业的总体调控，证券监管部门对于房地产公司的直接融资诉求自然不会闸门大开。
信托弱 法规缺失成障碍
中国企业海外发展中心主任孙飞认为，当地产公司上市计划受阻时，私募基金对地产企业而言将充满诱惑。部分房地产开发商实际上已经变为或是逐步变为房地产投资商的角色，大量跟投资基金合作，或是替投资商来管理房地产开发基金。
去年12月，亚洲最大的一笔私募基金落户大连正源地产旗下，这笔7亿美元私募投资属于打包投资，其中包括多家机构投资者，投资形式以债务投资为主。这并不是去年唯一一笔海外资金，此前，摩根大通还以债券融资方式帮助广州方圆地产成功发行2亿美元可转债。
孙飞认为，在限制外资的大背景下，政府对外资私募基金方式依然持排斥的态度，而中国的基金还远没成体系或者气候。与国际基金相比，中国的基金差距主要在于：资金规模有限，复合型金融人才匮乏，运作还不够规范，缺乏政策法规的支持。
信托作为一种灵活的融资方式，在国外已经非常普遍，但在国内还一直是个新鲜“物件”。不久前，深圳华侨城地产有限公司与中国工商银行深圳分行、中信信托投资有限公司签订了“华侨城租赁收益权直接融资项目”，将华侨城旗下的写字楼、商铺、公寓等物业未来5年的租金收益卖给投资者，以此套现共募得资金6.5亿元。然而与上市融资少辄十几亿相比，信托的融资能力还是太弱。
联想集团总裁柳传志也表示，旗下房地产公司融科智地有限公司计划分拆房地产投资信托基金（REITs）在香港上市，以扩大在国内的开发规模。
“国内市场发展信托的各种条件均已具备，国内证券市场发展已经有十多年，硬件已经成熟，在中国设立信托主要的障碍就是立法缺失。”孙飞指出，“相信随着金融市场的发展很快会有具体的法规呈现，信托方式将成为更多开发商使用的融资方式。”
不过有业内人士指出，开发商青睐信托，并不指望靠信托产品融资，而更多希望通过信托管道上市，一旦上市之路受阻，开发商对信托的兴趣也会大减。
链接 港股资金回流可能受限
在香港上市融资，一直是内地地产公司向往的资金解决之道。SOHO中国等公司的上市成功因此也成为业界标榜，但近日香港有媒体报道，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地也将遇到困难。
由于开发商在境外包括香港筹集的资金被视为外资，所以在资金回归内地时，将遇到一些监管限制。特别是在拍地时，在港上市的房地产商汇资金进内地所遇困难更大。
国家一直在努力限制境外资金投资内地房地产市场，此前出台的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》以及《外商投资产业指导目录（2007年修订）》就是出于这一目的。
然而内地房地产公司在香港上市时，不少境外资金认购了上市公司的股份，相当于把钱给了房地产开发商，变相投资中国房地产市场。
有消息称，如果不限制这些资金回国，限制外资就成为空谈，政府有可能针对地产公司集中在香港上市做出调整，以防止外资通过收购股份“曲线入境”。（陆经强）
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详见孙飞博士金融信托研究院:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
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进入2008年，信贷紧缩成为地产调控主基调。
有业内人士指出，规模较大的地产公司还可以通过股市融资，囤积土地，继续开发；而小公司则难以为继，面临着土地被收回，“关门回家卖红薯”的窘境。2008年，开发商要去哪里找钱呢？
信贷紧怎么就挖不着呢
建设部政策研究中心的副主任秦虹指出，从中国房地产资金来源情况来看，预付款、银行贷款、自筹资金占到了房地产业融资方式的70％，开发商资金来源仍然以银行信贷为主。而去年出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》则给开发商套上了紧箍咒。
据央行公布近日的数字显示，去年12月末，广义的货币供应量余额为40.34万亿元，增幅比11月末低1.73个百分点，比上年末低0.22个百分点。中国银行日前发布的最新研究报告预计，央行1月份可能再次提高存款准备金率至少1个百分点。并预测，2008年将有2~3次加息，1年期存款利率水平可能升至4.68％。这对希望通过银行信贷获得资金的开发商而言无疑是一个“噩耗”。
有消息称，相关部门正在研究对房地产开发企业实施分类贷款政策，包括开发不同类型房产项目的信贷资金规模和利率会有不同对待。加上之前央行表示各银行要按季度控制信贷规模，地产公司要从银行获得开发贷款的可能性，就像《集结号》里的连长谷子地在寻找战友遗体时感叹的那样“怎么就挖不着呢”。
增发减新增股没人买单
有统计数据显示，去年以来共有38家地产股增发股份或公布增发方案，资金高达1000多亿元，其中仅万科一家就增发融资100亿元。增发股份似乎成了开发商的提款机，而且一提就是数十亿元。
在上市地产公司纷纷准备增发股份时，去年10月，传出证监会暂停地产股增发审批的消息，虽然此后证监会出面辟谣，但在政府金融紧缩的大背景下，控制地产股融资也颇具可信度。在2007年末，成功增发的地产股寥寥无几，大批计划增发再融资的地产公司还在“排号”，像金融街控股这样的幸运儿实在太少。紧缩背景下机构对地产股再融资格外谨慎，这意味着地产上市公司即使拿到再融资许可，也很可能找不到投资者。万科现在股价低于增发价，让基金对房地产公司的定向增发更加谨慎。某著名地产公司日前也对增发方案做了较大的调整，将放弃向机构投资者募集现金，而仅把大股东作为增发对象；另外，发行股票总数也缩小为3亿股，直接导致收购的资产从原来的108.55亿元减少到72.65亿元。
上市难 不得不玩的游戏
2007年，地王不断，资金实力不雄厚的公司“你都不敢跟人打招呼”。39号令实施后，对开发商拿地的资金要求又更进一步，“上市融资，圈钱拿地”，成了想活下来的开发商不得不玩的游戏。
于是2007年成了地产公司上市年，碧桂园、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等四家地产公司先后在香港上市，募集资金约550亿港元。
远洋地产执行董事兼总裁李明表示，上市后募集到的119亿元资金绝大部分将用于现有项目开发，包括旗下位于北京、天津、沈阳、大连、中山5地的8大楼盘。
SOHO中国在香港挂牌，募集资金最多可达128.6亿港元。SOHO中国将把大部分集资款作为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务以及为可能收购的前门项目等11个地块“储备弹药”。
面对上市公司的汹汹来势，一些未上市的地产公司感到巨大的压力。
而一向以稳健著称的今典集团也开始筹划地产业务的整体上市。今典在借助外部资金上一直很保守，迄今为止没有一分钱银行贷款，与信托和基金也没有任何合作，项目开发几乎全部依靠其自有资金。但资金实力强大的上市公司几乎垄断了土地的招拍挂，而且还在不断推高土地价格，让今典集团不得不加入到上市游戏中来。有消息称如果直接IPO的难度较大，今典可能借壳上市。
但借壳上市也并非轻易之举，有分析人士指出，因为针对房产业的调控，是为了稳定房价，如果银行信贷口子扎紧，而直接融资口子大开，显然不利于政府对房地产行业的总体调控，证券监管部门对于房地产公司的直接融资诉求自然不会闸门大开。
信托弱 法规缺失成障碍
中国企业海外发展中心主任孙飞认为，当地产公司上市计划受阻时，私募基金对地产企业而言将充满诱惑。部分房地产开发商实际上已经变为或是逐步变为房地产投资商的角色，大量跟投资基金合作，或是替投资商来管理房地产开发基金。
去年12月，亚洲最大的一笔私募基金落户大连正源地产旗下，这笔7亿美元私募投资属于打包投资，其中包括多家机构投资者，投资形式以债务投资为主。这并不是去年唯一一笔海外资金，此前，摩根大通还以债券融资方式帮助广州方圆地产成功发行2亿美元可转债。
孙飞认为，在限制外资的大背景下，政府对外资私募基金方式依然持排斥的态度，而中国的基金还远没成体系或者气候。与国际基金相比，中国的基金差距主要在于：资金规模有限，复合型金融人才匮乏，运作还不够规范，缺乏政策法规的支持。
信托作为一种灵活的融资方式，在国外已经非常普遍，但在国内还一直是个新鲜“物件”。不久前，深圳华侨城地产有限公司与中国工商银行深圳分行、中信信托投资有限公司签订了“华侨城租赁收益权直接融资项目”，将华侨城旗下的写字楼、商铺、公寓等物业未来5年的租金收益卖给投资者，以此套现共募得资金6.5亿元。然而与上市融资少辄十几亿相比，信托的融资能力还是太弱。
联想集团总裁柳传志也表示，旗下房地产公司融科智地有限公司计划分拆房地产投资信托基金（REITs）在香港上市，以扩大在国内的开发规模。
“国内市场发展信托的各种条件均已具备，国内证券市场发展已经有十多年，硬件已经成熟，在中国设立信托主要的障碍就是立法缺失。”孙飞指出，“相信随着金融市场的发展很快会有具体的法规呈现，信托方式将成为更多开发商使用的融资方式。”
不过有业内人士指出，开发商青睐信托，并不指望靠信托产品融资，而更多希望通过信托管道上市，一旦上市之路受阻，开发商对信托的兴趣也会大减。
链接 港股资金回流可能受限
在香港上市融资，一直是内地地产公司向往的资金解决之道。SOHO中国等公司的上市成功因此也成为业界标榜，但近日香港有媒体报道，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地也将遇到困难。
由于开发商在境外包括香港筹集的资金被视为外资，所以在资金回归内地时，将遇到一些监管限制。特别是在拍地时，在港上市的房地产商汇资金进内地所遇困难更大。
国家一直在努力限制境外资金投资内地房地产市场，此前出台的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》以及《外商投资产业指导目录（2007年修订）》就是出于这一目的。
然而内地房地产公司在香港上市时，不少境外资金认购了上市公司的股份，相当于把钱给了房地产开发商，变相投资中国房地产市场。
有消息称，如果不限制这些资金回国，限制外资就成为空谈，政府有可能针对地产公司集中在香港上市做出调整，以防止外资通过收购股份“曲线入境”。（陆经强）
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详见孙飞博士金融信托研究院:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
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