寄希望于物业税为楼市降温无异于缘木求鱼

邓志旺  深圳

加息、股市转好、销售环节监控、户型控制、二手房交易加税等都曾经被各界视为调控房价的利器，但实践证明上述调控政策或现象并未能成为改变楼市价格疯涨的工具，房价如同那脱缰之马继续狂飚。近日，财政部披露自2006年起北京、重庆和深圳等七个城市列为物业税试点城市已经模拟空转了一年多时间，开征物业税时机越来越成熟了。如同以往一样，该项政策很快成为近日深圳各大媒体的头版头条。该新闻之所以如此受关注，很大一部分原因是老百姓期望此项政策能为深圳房价一路狂飚的现状，给楼市降降温。也有不少专家学者站出来论证物业税开展对抑制房价上涨的作用。

然而，笔者却不得不当头棒喝：当前阶段物业税的开征不仅不会起到降低房价的作用，反而可能为短期内的房价上涨起到推波助澜的作用。

首先，我们要清楚该项政策的初衷根本不是为了控制房价。开征物业税实质是要改变我国房地产领域“轻持有，重流通”的征税体制，其改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。而这样做有很强的政府目的——为了扭转地方政府的“土地财政”行为。当前阶段不少地方财政收入中一半左右均来自土地拍卖，中央政府非常担心地方政府在任期内把土地全部卖掉，使得下届或下下届政府无地可卖从而导致地方财政的不可持续性发展。把一次性收入分摊到无限期内，保持地方财政收入的平稳性才是出台物业税的真正意图。

尽管主观上来看物业税并不是控制房价上涨过快杀手锏，那么客观上该项政策能否起到降低房价的作用呢？毕竟物业税能降低开发成本，如果按照土地成本占房价的30%计算的话，房价静态估算有可能下降30％。但是，令人沮丧的是物业税降低开发成本的果效在当前阶段并不能有效地传递到最终的售价。在流通性过剩的驱动下，房价与开发成本的关系越来越微弱。即使开发成本降下来了，在开盘就售罄的疯狂抢购下开发商为什么要仁慈地把这部分让利于置业者？而且更可怕的是，因为交易成本下降了，为频繁的二手房交易创造了更佳的条件。当前大部分交易均是以短期炒作而非长期持有为目标，物业税根本不是左右其决策的要素。而且特别需要注意的是，这一政策与此前的提高交易税、抑制二手房炒作完全是左右手互博。从稳定房地产市场的角度来看，物业税拟出台的时机错了；正确的时机应该在房地产的萧条期，可以起到鼓励开发商进入市场投资（减少了投资成本）、房屋持有者主动把空置房屋拿出来低价交易（持有税提高持有成本）从而起到活跃市场的目的。现状是是全国楼市过热，因而推出物业税无疑将会火上浇油，进一步推高房价。

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