【戴欣明在2007中国深圳（春季）房地产交易会，城市土地展（总第28届）七次演讲之一（2007年4月29日至5月2日之间）】

会议地点：深圳会展中心

■本次论坛是个持续论坛，只摘录与戴欣明有关的话题，还有很多嘉宾在现场发言，可以网上查询。■

2007深圳（春季）房地产交易会中，深圳房展会终成“三级联动”，内容范围完整地涵盖房地产业一、二、三级市场。预示着三级市场风起云涌。本届展会首次隆重推出“二手房及品牌中介特区”，二手房品牌中介企业参与热度之高也是个信号，就像美国房地产市场是个“二手房市场”一样的意义，某种意义上说明深圳房地产的市场的高度成熟化；高度成熟化的另一个特征是信息共享。在这样的情况下只有加强服务才能更好地生存，从而带动三级市场向良性发展。比如：围绕有内涵的诚信品牌建立为中心，规范运营体系，用品牌、用高度职业化服务带动业务将成趋势。另一方面，二手房置业越来越被大家关注，如何才能和谐置业，摆在置业者面前的诸多问题如何破解，请看嘉宾意见！

戴欣明为此做序

2007年5月13日星期日

【本次话题背景】：

深圳地产市场经过二十年的发展，市场繁荣，交易稳定，价格一路走高，但是伴随着这种发展趋势，深圳的地产中介市场由于各种矛盾的积累，二手房市场的服务事件层出不穷，去年以来深圳三级市场发生的诸多事件，好像阳光下的一滴水，反射出房地产市场诸多的不和谐因素，困扰着置业者的神经，也考验着诸多的中介企业，置业的不和谐是对买卖双方的伤害，也是一种对市场的打击，三级市场一有关系到中介的突发事件发生，整个中介行业流言四起，个别媒体加以放大，对地产中介的信誉度打击尤甚，负面的影响和对于地产中介行业的硬伤是显而易见的，值此中央提出构建和谐社会之际，在构建和谐社会的大背景下，以和谐置业构建地产品牌，必将受到广大置业人士以及市民的欢迎和关注，更将有力地提升中介公司在社区的影响力和关注度。为促进中介企业和客户、中介企业之间的和平友好与合作关系，共同维护地产中介行业的应有的诚信和尊严；促进三级市场的繁荣与稳定，推进地产中介行业的可持续发展，在深圳三级市场万马奔腾的形势下，中介企业的文化建设也提到了议事日程，在中介企业的产品创新以及文化建设方面，需要多方面资源的合作，借此春交会之机，由新L二手房牵头主办的《和谐置业万里行》论坛将在此次盛会拉开帷幕，借助于新L的优势整合各种资源，目的在于通过媒体和企业共同的努力，把中介企业的竞争优势推向更高的层面。

股票飞涨下的二手房置业选择

【新L二手房和谐置业高峰论坛】

■戴欣明春交会上演讲直播【7场－7】

其它嘉宾有关内容也列入其中。本文是简洁版，完整版请在网上查询。本文目的是让大家更容易看清楚主题脉络……

【主持人】：这里是2007春交会的现场，我们春交会新L二手房和谐置业大讲堂现在开始，下面邀请海王地产的封雷先生、美联物业的徐枫小姐、新L著名博客戴欣明先生前来就坐。大家欢迎！（掌声）

……我们现在离香港比较近，我们整个地铺的经营模式是用香港的模式，但是我们中介里面的就业人员的文化素质、各方面都是有待提高。在这种情况下，客户关系不是很和谐、行业之间也不是很和谐。那你怎么样去构建和谐的地产呢？所以我上面的作为一个开场白。今天我们举行这个“和谐置业论坛”的主题是什么呢？

  ……第一，就是大家关注的一点，因为我们国家的房地产是一个周期性的东西，我认为是一个政策地产。……

第二点，我们整个的城市发展的方向是从东到西的，整个深圳的城市规划有一点缺点，……我说以后是否罗湖可以把东莞的凤岗和塘厦合并过来。这样罗湖的房价就会有一个很大的升值空间。……

下面我们进入一个嘉宾和下面的网友的互动环节。下面请各位嘉宾自我介绍一下。

【封雷】：大家好，我是来自海王地产的，我叫封雷，我们很高兴新L可以给我们提供这样一个平台来讨论一个比较时髦的话题“和谐置业”，这个话题以前讨论得也比较少。希望和大家可以把这个话题讨论得很好。

【徐枫】：各位在座的来宾、新L网的网友大家下午好，我是来自美联物业深圳有限公司的主管，我叫徐枫。很感谢新L的邀请，来参加这个沙龙活动。我很高兴有机会和现场的来宾互动。

【戴欣明】：刚才大家已经知道我的身份了，如果想更多了解我的话，在百度上可以找到我—戴欣明，这样能了解我更清楚一些。我是从事工作很多，有设计方面的总策划，还有企业管理、企业教练，我还有王志纲的身份：首席战略顾问，他做的一些事情我也做。我更多现在的身份是管理咨询顾问以及社会上的一些职务。

【主持人】：感谢三位嘉宾到场，也感谢各位听众和各位网友。下面的互动环节……

【现场提问】：我想问一个问题，今年以来，深圳的地产房价的涨幅一直在全国各大城市一直排第一。我想问各位老师，有没有合理性？原因是什么？

【封雷】：……深圳的房价一直涨在全国排前列了，原因就这么几个，第一深圳，尤其是深圳的行政区域内部、可供开发的土地面积越来越少了。这个导致了我们的房地产可能以后可以供应的房地产的数量会越来越少。第二就是我们深圳离香港比较近，和香港的房价有可比性，随着西部通道的开通，香港的房价可能目前是深圳的好几倍。所以我们的消费者、投资者对深圳的房价还有一个比较高的预期，是不是能够接近香港的房价呢？第三个原因，我们各种投资都比较热。也导致了我们整个房地产市场比较活跃。前两个原因会直接导致深圳、尤其是南山、关内的房价持续走高，尤其是近两年来，很多的房产已经翻番，甚至更多。

【主持人】：这个问题也请徐主任谈谈。

【徐枫】：这个要看您刚才问的是一手房价还是二手房价。……从一手房的新增供应看，2003年的新增供应是694万平方米，04年是806万，05年711万，06年699万，大家可以看到，一手房的新增供应是下降的区间。第二现在一手房的低价单位越来越少了，4千元/平方米以下的住宅的套数是8070套，4000—7000元/平方米是39779套。6000—8000元/平方米的是26812套，其实在头脑中你又有这样的一个印象了，我们说的中低价位应该是6千块以下的，大家可以看到6千块以下的占了比较少的份额，大家看到，一手住宅的新增供应减少，低价单位也减少了，所以二手房的成交非常火爆。大家看到1990年一手住宅占到89%的份额，去年的时候是各占50%，今年第一季度二手房的成交已经是一手房的四倍，大家可以看到，现在深圳是一个二手房的市场了，刚才这位先生说到房价的问题，我觉得现在说深圳的住房价格高不高，其实应该和你的收入水平挂钩。

目前的情况下，有人说高，也有人说不高，大家看世界上经济发展的规律，是所有一线城市的住房价格都非常高，比如东京、纽约、伦敦。伦敦的现在搞国际金融街，它的价位是非常高。我们大陆有广州、深圳、上海、北京四个城市的房地产的价位比其他的城市高一些。前一阵子有来宾关注房地产，广州出了一个新闻说价格降了700块钱。登上了南方都市报的头版头条，后来国土局的人又解释说，这个结构性的调整。我们国家有一个城市化的进程。前面说的是宏观的因素，还有一个因素是发展商的利润要最大化，因为他一个企业，不会太多考虑社会责任，现阶段确实有很多的发展商把利润作为头号的目标，所以你要他承担政府应该承担的保障中低收入的住房，我觉得目前并不现实，但是我们现在看到有一些可喜的现象，有一些品牌发展商也在做一些中低收入水平住房的研究。可能这个是未来的一个支流，但是不是主流。还有一个现在的市场是一个卖方市场。现在供求比是失衡的，根据我们公司的成交看，有一些热点区域供求比的关系是一个房源放出来可以由12个需求等着他，所以业主会经常反价。所以这个是一个市场大势是一个卖方市场。所以肯定会有一个上涨的动力。还有一个原因，就是现在的投资者非常多。前面我们看用一个“亮灯率”来反映投资的水平。也可以看到，有一些深圳的过去的热点区域，现在的投机率是非常高的，3、4成可能是一个比较保守的。所以投机者在某种程度上推高了房价。所以我们认为现在房价的上升有一些因素刺激。根据我们美联物业的计算，深圳的住宅的负担比例是在四成左右，也就是说根据深圳平均家庭收入水平看，每个月要拿出家庭收入的40%供楼，这个合理不合理？我想大家心理自己有数。

【主持人】：我感谢现场的观众的关注。请戴老师讲讲。

【戴欣明】：谢谢大家，刚才两位专家已经在很多方面详细地阐述了，他们阐述了一部分，我想我就不阐述了，我从另外的角度、或者从社会学的角度来阐述一下房价现在深圳上涨是否合理？我的观点，我认为房价的上涨是合理的。这并是说我们现在房价本身高不高的问题。有一个比较显著的特点，就是今天我们在现场看到这么多的房地产开发商，看到目前我们深圳的很多盘以及在很多的内地二、三线城市发展商，他们在建房的时候更多的还是考虑到地段的因素，而我们现在深圳的多开发商，实际更多的已经不是一个地段概念了，是一个“环境概念”。卖的是一个环境。你看房子上涨幅度比较大的，是因为它的环境比较好。刚才在做专访的时候我也提到，为什么罗湖的房子涨幅比较小，你们可以看到罗湖的房子没有什么好环境。基本上都是一些小盘。在宝安区有一些大盘，他们的环境非常好。

我们深圳的开发商一直领导了整个中国房地产的走向，他们的思维方式、行为方式是不容置疑的。另外深圳有它的特殊性。深圳在20多年的发展中，就成为了一线城市了。还有一个特点，就是它和其他三个一线城市不同的是，深圳几乎没有什么本地人，是一个移民城市，从社会学角度告诉我们，大家很多人都会从各个地方带来很多的资源，比如钱我认为也是一种资源，很多人在这里“试水”。看看这里的环境到底怎么样？的确深圳给他们提供了无论置业、创造方面很大的空间。

我们深圳一直在GDP的贡献中占有了很大的比重。所以从深圳的很多的特殊性讲，目前深圳的房价是不是高了？应该我认为还是有上涨空间的。我想先谈到这里。

【主持人】：我补充一点，戴老师说到深圳的建筑规划的问题，我有不同的看法，供大家参考。其实大家现在所看到的规划，我说白了都是克隆过来的。其实深圳的开发商并没有什么特别高明的地方，相反，我看到成都、上海附近的一些城市，我觉得他们对本民族的一些地产的概念设计都比较好。深圳的开发商他们都是克隆的，包括一个城市，整个小镇都克隆过来了。那么深圳的文化是什么呢？比如你把意大利、威尼斯、西班牙、甚至法国的整个的小镇都拿过来。你又和这些地方有什么关系？那为什么又有那么多人捧场呢？因为我们这个国家落后时间太长了。第二个方面，我们在历史上都是落后捱打的，所以我们这一代人都认为“外国的月亮比中国的圆”。

另外我也不觉得深圳的地产商代表了中国的先锋，比如上海的城建开发就比深圳好，广州的很多华南理念的开发商也比深圳做得好。这都是我个人的观点，供大家参考。下面我们谈谈西部通道开通前夕、各个片区、各个热点的社区的投资生长的空间。刚才戴老师认为，他仍然看好深圳的物业。

【现场提问】：我也是比较盲目的，我也是从北方刚刚来深圳，手里有一点钱准备买房，我看深圳的房价那么高，我不知道是买还是不买，我现在是租房子住，我正在犹豫当中，今天来春交会，正好赶上新L房产搞这个论坛，我想请教一下，我这个钱是投还是不投？是投在什么位置上比较好？

【主持人】：咱们还是请海王地产的封总给你一个咨询。

【封雷】：我发表一点个人的看法，目前大家都认为深圳目前的房价高，或者低，我认为目前深圳的房价从价格上说，并不是特别高。为什么大家最近反应比较强烈呢？我个人感觉从前年下半年到今年来说，第一是因为累计涨幅比较大，第二是涨的时间段比较短。所以给人感觉房价特别高。对于刚刚这位女士提出的问题，我谈一点自己的看法，我不知道您说有一点钱是想投，我不知道您是想自用还是单纯作为投资？

【现场观众】：应该考虑投资吧。因为房子这个东西，住我也不想永远住在这儿。既能住，又能升值。

【封雷】：我分两个方面谈，如果作为居住的话，只要看好了，觉得自己喜欢，马上就买，这个是绝对没有问题的。如果作为投资的话，至于哪个区域，因为我是从深圳的西部过来的。我们公司的发展重心目前在南山和宝安，所以我当然向您推荐南山和宝安了。具体的区域的话，您如果想升值的话，您想长线投资还是短线投资？您如果选择长线投资，我建议您可以在南山去寻找一些商用物业。随着西部通道的开通、这一类的物业可能我觉得未来的升值空间会比较大，第二如果出租的话，投资回报率也比较大。如果您是居住的话，我建议你可以考虑宝安。尤其是宝安新中心区，那一片的城市规划，以及我们开发商提供的房地产本身的素质、楼盘的质量，以及整体的规划、楼盘的环境，都是比较好的。我的回答不知道能不能满足您？

 【主持人】：下面请美联物业的徐主任，从研究者专家的角度给您提一点建议。

【徐枫】：我想投资这个事情要看您资金的多少，首先我觉得您不要盲目尝试房地产市场。大家现在看到股票市场非常火，我觉得您可以计算一下证券市场和房地产市场的投资回报率。另外您是有兴趣投资住宅、商铺还是写字楼，因为这个是要从您回收资金的快慢来看的，假如您是投资二手住宅的话，我这里有一个数据，占的比较大的份额是第一季度深圳全市住宅成交量的情况，大家可以看到，成交量最旺盛的是福田区、然后是南山区、龙岗区、宝安、罗湖，最后是盐田。这个是一个指标，是投资热点区域的分析。因为成交量大至少有两个因素在里面，第一个这个区域的供应量比较大。但是从另外的层面看，这个区的需求量也比较大。大家可以看到，下面这张图是我们公司第一季度二手房成交的和去年同期的比较。来宾们可能看得不清楚，我和大家说一下，现在二手房在我们公司成交价格最高的是南山区，价格是14475.3元/平方米。为什么这么高？因为红树湾片区的中信红树湾等等的豪宅单位成交量是非常高的。这里面有很多是炒家，它的房子是去年买的，没有人住，也不装修，隔了大半年再卖出去。回报非常高。第二的成交活跃的是福田区。主要是皇岗口岸，还有一个是环香蜜湖片区，包括福田CBD、一直到水榭花都、到农科片区的成交量都非常大。大有兴趣的话，都可以看到，它的放盘的价格价基本上都是300万以上，有一些TOWNHOUSE是千万以上的价位。

刚才有一位先生说不看好罗湖区，在我们老深圳人的概念来说，罗湖、福田、南山才是深圳特区，但是所有的观念都要与时俱进，现在我们要接受宝安龙岗这个概念。但是罗湖区确实对老深圳人是有一个情结在里的。上个世纪90年代初现都在罗湖买房了，他们很多在百仕达买的房。他和福田区的东海花园非常想象，唯一不同的是交通部一样。百仕达的交通比东海花园像差一点。但是其他的方面都非常好，而且百仕达由于现在四期的入伙，现在二手房的转换也比较多，应该说有投机的客户，但是百仕达片区确实是罗湖的亮点。罗湖还有一个成交的热点区域是口岸的小户型。很多人买了小户型的单位是做长线的投资。还有地王商圈的白领公寓的小户型单位也是非常好租的。所以我觉得这位女士的选择有很多，取决于她的期望值和她对未来的租金回收的速度的看法。我们每年有一个蓝筹物业指数，是把全香港找了35个楼宇作为二手房的捆绑单位，来衡量市场是不是健康。在深圳我们也同样是这样做的，我们为什么不做一手房。而作二手房呢？因为我们认为二手房更接近于完全竞争市场，一手房市场更接近于垄断市场。

我可以给大家看一下我们美联深圳蓝筹物业的价格走势图，大家可以看到现在的二手房价格是13931元/平方米的价位。而且它的走势在一路上扬。下面这个是单位租金的价格，现在全市的第一季度租金水平是53.01元/平方米，三月份的租金水平是61.2元/平方米。如果有来宾是做长线投资的话，你可以看你的单位租金是不是我们这个图的走势，如果是低了你赶快涨价。还有一个租金回报率也是大家比较关心的。大家可以看到，从06年到现在的租金回报率是呈现了稍微下跌的态势。有来宾可能会想，租金回报率下跌是不是这个市场不好？其实刚好相反，为什么？租金回报率的计算方式是用12乘以每个月的租金再除以你物业的总房价，如果房价的走势快过租金上涨的走势的话，租金的回报率可能是跌的。我们现在的市场就是房价的上升的幅度远远高于租金上涨的幅度。因为租金没有房价上涨得快。现在我们的租金回报率是5.27%。这位女士可以参考，他比五年期的房贷优惠利率低一些。所以你现在买房是划算的。但是如果是投资的话，我个人的建议，您错过了最好的时机，最好的时机是2004年11月以前，2004年11月以后深圳的房价就是两位数的攀升，现在投资的话，并是特别划算，但是看您的期望值了。我要说自住的话，您赶紧要买，如果是投资的话，你要再比较一下。

【主持人】：既然大家这么多人关心在哪里买房，我点评一点上面两位老总的发言。第一我觉得您买房如果是投资，一定要买老城区的房子，北京、上海、广州、深圳，我也作过一个研究，老城区的房子升值潜力最大。……我觉得你们去关注龙岗的大运会是不会让大家失望的。第二你买这个区域的什么地方比较好呢？第一我买公园旁边的物业，这个不会使你失望的。第二，你要买厅，就是音乐厅，第三就是馆。美术馆、图书馆。其次是学校这些地方。我把他们叫做“四厅一馆”。所以如果是确定了大的环境，你记住一句话，买公共建筑旁边的物业可能升值潜力会更高一点。

【戴欣明】：大家都已经说得差不多了，我想作一个总结，我们中国人历来有一个特点，就是不太强调社会的分工，比如说我想投资一个东西，像我们这位投资者（现场嘉宾）是一个很好的投资者了，他会在各种场合问大家，很多人是盲目的投资，他认为自己可能在某些领域做得不错，我在房地产领域应该也可以。所以我奉劝置业及投资者，要改变自己的观念。尽可能相信专家的建议、相信代理机构，我希望大家找一些好的专家，多听听他们的意见，这样你的投资才会更合理的突出你的投资价值。

【主持人】：感谢以上三位嘉宾精彩的发言，下面哪位来宾有问题可以提问。

【现场提问】：深圳的房地产现在价格非常高了，我作为一个投资者来说，深圳的房价和周边的地方比较的话，你们认为我应该投资哪里比较好？比如惠州、东莞、珠海这些地方。

【主持人】：下面有请海王地产的封总给您回答。

【封雷】：您目前是想找一个比价。深圳目前的价格是1万4了。您要找一个目前的价格比较低，什么时候可以追上深圳。这个是你的目的。至于什么时候能够追上深圳，或者是哪里的地方买了就一定能够升值，这个不太好说。（两小时生活圈）但是我可以向你推荐一个城市，就是珠海……

【主持人】：谢谢海王的封总。下面有请美联物业的徐主任回答一下这个问题。

【徐枫】：刚才的问题要看你是什么样的投资类型。投资者分三类，一个是跟进类，第二是风险回避类，还有一类是中立类。我是一个风险回避者，我不会去外地投资房地产。第一我不了解那个市场的情况。因为我知道房地产的市场水是很深的。相对来说，深圳的房地产市场比外地要规范很多。特别是深圳的房地产交易环境是比较规范。现在深圳的预售合同全部已经规范了。现在深圳的二手房交易合同全部要统一格式、统一版本。这个是更多是站在消费者的立场考虑这个合同的。如果你去别的二线城市的话，首先这个市场的交易次序你不了解，发展商的水平你没有了解过。如果你心里没有数的话，你盲目跟着一个展会的话，你都不了解这个市场，你怎么样投资呢？我觉得几十万的资产下去，我觉得自己要珍惜这个资金，等你对这个市场了解之后，我觉得所有的东西都是眼见为实。

刚才王老师的概念我比较赞同，就是发展商的概念我是不会买单的。什么意大利风情、米兰风情，这些东西是打动不了我的。我只会去看实际的东西，比如朝向、户型、环境等等。所以我觉得发展说、代理公司的人，如果想说动我们理性的风险回避者我觉得比较难。所以我们的钱现在还在口袋里面。我觉得在座的来宾不一定像我一样。如果有合适的大胆的冲一下也没有关系。

【戴欣明】：我发现我们的春交会碰到了很多置业者、投资者都是很理性的。因为他们提的问题都是很复杂的问题。即使我们嘉宾在这里说三天三夜，你们的问题也回答不完，我们只能给你一个大概的建议，我们在春交会上看到一个趋势，就是品牌地产时代的一个真正来临。从我们这个角度看，应该说我们现在的发展商，我指的是新盘，它的整个的定位角度更多是考虑到你的置业者的一个我的综合的获得的价值。这里面包括的很多的因素，包括你为什么在这里置业？你的置业的配套是什么样的？未来能够升值升多少？等等的问题。这里我想不能在这里展开谈。所以我想如果你想在房地产投资的话，你认认真真研究一下他的品牌的状态是什么样的？有没有品牌价值的地产项目。如果真正有一个品牌地产价值的项目的话，它会为置业者、投资者考虑了一些非常详细的因素。比如说有人咨询我们，某个盘怎么买，我可能会给你列出100条你为什么要买的原因。你看了之后可能会更加清楚。因为每个人投资的方向都不一样，你在什么社会地位应该做什么社会投资？我只是一个抛砖引玉的说法。接下来的话，我想更多的问题留给其他的人继续提问。

【主持人】：感谢三位嘉宾精彩的回答。下面还是进入提问的环节。

【现场提问】：股市从06到07年有一个大的激增，我们在股市里面看到，很多股评专家把股市作为接力赛，最后接棒子的人是最倒霉的。你现在鼓励他们投入股市的话，是不是意味着您并不看好深圳的房产？我们现在买房的话是不是就会变成股市里面的最后一个接棒的人？

【主持人】：肯定是。你现在说股市怎么样，我觉得个人的看法是这样的，现在买房者肯定不是非常明智，因为我刚才讲了现在的房价已经非常高了，已经有人开始抛了。第二点，我们这个论坛的关键是我们可以给来宾带来什么。我们并是关注股市或者是楼市。我觉得你们不要做楼市的最后一棒，也不要听所谓的专家说我们现在的价很合理，当然合理。为什么？如果你没有钱你买不起房，是合理的。所以现在没有合理不合理的，只有理性和不理性之分。所以你不要接最后一棒。我劝大家关注股市。因为大家都想赚钱吗。你们买房也好，买股票也好，其实你们都是想让自己的货币增值，对不对？如果你买一套房烂在手里的话，我想不是大家想看到的。我想大家可以提一些尖锐的问题。

【封雷】：我发表的观点和王老师不同。首先从股市和楼市比较来说，首先我们比较两种投资品，股票和房地产相比，房地产的特性有一条是保值增值性。跟股票相比，房地产作为投资品的话，它的保值性是股票无法比拟的。也就是说房地产增值性如果碰到了一定的市场风险，它的增值没有了，那么它的保值性是股票无法比拟的。另外，目前我的观点是，在座的现场的观众谁也不会成为最傻的人。我想股票市场可能会有最傻的人，我个人感觉目前的深圳房地产市场，在现场的各位永远不会是最傻的人，我对房地产市场长效来说是长期看好的，我觉得这个是一个经济规律。我们的经济学家都已经总结了很多这个方面的观点了，关于房地产市场的价格走势，宏观来说，永远是往高走的。这个是我和王老师不同的观点。

【主持人】：希望有不同的观点出现。下面还是请美联物业的徐主任给大家作一些解释。

【徐枫】：我的观点可能也和王老师不一样，不是因为我是做房地产的。我觉得股票和房地产是不一样的产品，其实股票更多的是投资品，但是房地产是自住和投资兼顾的。我们不能因为说王老师觉得现在房价很高了，大家就不要买了。其实市场上不会因为有这样的声音就没有房地产的需求了。去年春交会的时候好像有人现场派传单，叫大家抵制在深圳买房，但是结果是什么呢？还是有很多人买房。大家看到有合作建房的一个群体，在深圳是叫“团购”，而不是合作建房。所以你想凭借自己的力量和发展商抗衡的话，我觉得我是持悲观的态度的。所以我建议大家买二手房市场。我觉得房地产市场的健康发展，除了有刚才说的数据方面的支撑之外，我觉得还有几个信号，第一是今年二月份的时候，有两大外资机构都在深圳开了分公司，他们的目标客户群都是高端客户，换句话说都是高端的外资机构和高端的外资的个体。为什么他会选择在07年进入深圳房地产市场？而不是去年？而不是明年？肯定是有它的对这个市场前景的判断，这个是外资机构进入深圳房地产的信号。其实我们很到就接触到了外资机构了。他们在04、05年都了解了深圳房地产的情况，他们是注册了公司，再进入深圳房地产市场的。大家可以看到深圳房地产外资机构的进入并不如其他国内的三个一线城市份额这么大。大家可以说现在外资的力量越来越大了。所以外资进入并不是不好的事情，相反它可能是觉得这个市场有相当的机会他才会进入。

第二点从人力角度来说，如果有来宾是做房地产行业的，你可以看到从今年开始，很多家代理公司都在招聘市场研究的相关的部门的团队。其实这个说明一个问题，就是现在的房地产的竞争已经是要靠增加你附加值，而不是靠你开多少店，配多少人，进行人头战的竞争了。而是要真正的研究客户了。我们很多的同行的业务在转向，首先他们在研究客户到底在需求什么？就是在座的各位你们到底是需要什么。那么我们中介机构针对你们的需求进行服务。否则的话，很快就会被市场淘汰，我们公司不是担心这个市场不够健康，而是我们做得够不够好。所以我们希望有很多职业技能的人加入到我们这个行业内，我们对这个行业是非常看好的。

【主持人】：非常感谢徐主任。下面还是请我们戴老师说一下。

【戴欣明】：刚才谈到一个非常尖锐的话题，这个话题我们前几天有做过，就是要做房东还是做股东。大家如果有兴趣的话，可以在网上查询。我个人的观点和王老师的观点是不同的。王老师的很多观点需要有时间来PK……我是主张宁可做房东，而不做股东的。前几天我和几个朋友吃饭，他说：“我现在有唯一的一套房，我想把房子卖掉，投身股市”。我说你千万不要这么做，你有几套房子的话，是可以的。股市的投资，通常我们可以用两个方面形容股市，一个是短线的投机，一个是制造爆发户。这样的话，你的操作水平要非常之高。不是一般人可以作得了。而房地产的话，如果你有钱的话，我买个房子放在那里，你就会发现，在我们的国家，我们政府目前所做的都是一些非常积极的政策，所以你看到我们不会出现想香港所谓的房价崩溃的现象。中间有一个小幅度的下跌的话，是暂时的。就是说这个房价会一直上涨，最后会和我们可支配收入相协调。经过整个的经济调整，我们可支配的收入能买到我们想买的房子。现在才几个月房价又上涨了好几千元。但是你的工资调了吗？我想很多没有。我想房地产是实物的投资，股票是短期的。而作为房地产的话，是中长线投资，是任何人有点钱都是都可能升值的项目。所以我还是希望大家关注房地产，而不要过分的关注股票。除非你有特殊的技能和天赋，那么你可以去关注股票。

【主持人】：其实从我个人的看法是这样，不管是价值、价格也好，你都是真金白银地付房价的。现在你说现在房地产市场怎么样合理，房子卖得多快啊。我觉得这个就是已经是一个“皇帝的新衣”了。我觉得2011年以后，房地产会有一个很大的跳水。由于时间关系，我就不详细谈了。

【戴欣明】：我们的话题越来越辩论得激烈了。但是我们还是应该理性的回答大家的问题。从我们的房地产价值和价格的关系讲的话，我们现在房地产逐渐推出的新盘，它的价值和价格的关系的话，从价值的角度讲我们有非常大的上升空间，但是从价格的认同度讲可能会有动荡。就是说我们房地产的价值是很高的。如果大家去过香港、新加坡的话，和他们的房子比，我们的房子很多从规划、设计的角度已经做得非常之好了。但是它的价格还没有体现出来了呢？可能没有。我透过刚才这位小姐的说话，我感觉你的生活方式，我觉得给你一个这样的建议，你先租后买。你在合约上和这个租方有一个协议。

【现场观众】：因为我现在的工作的公司给我们提供免费的公寓，但是我们自己手上有一些钱想买一套房子。但是听王老师说2011年之后，房子会直线下降吗？如果那个时候自己不想在深圳待下去的时候，要卖房子，那个时候是不是很不划算呢？

【戴欣明】：你现在买房子最好是随主流去买，我觉得你应该关注一个关系比较好的房子，一定会升值的。深圳正好最近在提出来“深圳的人文精神”概念。这一点的话，预示着我们未来的房地产的主流朝向是什么。我只能给你这样的建议。你最好关注那些环境比较好的房子。在人文方面，我提出的比较早，甚至在甚至主流思想还没有倡导时我已经先倡导了，这实际上是自己对未来的把握问题，你也应该通过我们的话对自己的行为有个把握才好。

【主持人】：其实谈论这个房价的话，已经没有什么实际价值了。因为公说公有理、婆说婆有理。现场的观众、所有网友也好，只关心一个问题，就是我买了这个房子之后，还会不会升值？包括你买房子居住的人，也是关注这个问题。我可以回答，在几年之内，是肯定往上走的。我重复一下，我们国家的一个大概念就是我们国家很快要成为世界上第二大贸易进出口国、第二大汽车消费国，我们国家可能在30年之后可能会取代美国成为世界上头号经济强国。这些概念预示着房价会有一个很大的上升空间。所以回到我们今天的话题还是要“和谐”。或者我买了10套房，但是这10套房以后会变成负资产，那么这个会和谐吗？还有一种说法房地产整个绑架了我们的社会。这个和我们中国人的文化相关的。因为中国人要讲究安居乐业，如果他一辈子租房子的话，他肯定觉得不踏实。

……