不日前，看见广州一地产顾问公司老总赵卓文先生在其新浪博客上发表言论，预测广州2007年房地产市场走势，分析的很详尽。赵先生是以最基本的市场经济学分析理论——供需关系为基础进行分析的。
其实，对于供需关系为市场分析的理论基础我并不反对，只是以单纯的数据进行推演，我认为这反映不出广州及其他如广州一类城市的房地产价格市场演进过程的真实状况。
我可以大胆地说一句，广州及类似广州的城市，如：深圳、北京、上海等，房地产市场永远是供不应求！
实质上，在讨论房价问题时，我们应该分析房价的构成，在房价的构成中，起主导作用的在三点：第一、地租；第二、房屋的建筑成本；第三、房屋对土地的价值利用。应该说明的是，地租与房屋对土地的价值利用是有区别的，地租指的是区域土地价值，而房屋对土地的价值利用是指一块土地上建造起的房屋对该块土地价值利用的程度。这三点中，房屋的建筑成本在一定时期内基本是固定的，但地租与房屋对土地的价值利用却有很强的可塑性。
在2005年之前，广州的房价应该是全国一线城市中最稳定的之一。这一点，得益于两方面：一、广州市政府在房地产发展行业过程中控制的比较好；二、类似碧桂园、祈福等大型开发商每年推出的大规模平价房有效地抑制了价格的大幅提升。
首先，广州市政府在房地产行业发展过程中，其先定位番禺为城市总体规划中的大型生活居住区，有效引导大型房地产开发商进驻番禺，进行大规模的高尚住宅为主导的开发实践，注意，这里说的是高尚住宅，而不是大规模豪宅。通过规模经济及产品结构的调控，有效的促进广州房地产市场健康发展。可以说，番禺地区是全国房地产开发过程中，尊重土地伦理价值，合理对土地进行开发的典范！
另一点，就是碧桂园及祈福等大型开发商每年推出的大规模平价房。很多人都认为碧桂园、祈福等拿地便宜，在这里，我们暂且不去讨论其拿地地价问题。其实，碧桂园和祈福等在广州房地产市场中扮演的角色是与其他开发商的博弈，在企业与企业的竞争过程中，碧桂园和祈福以规模和价格优势占据竞争的主动，我们可以查查，在广州地产大发展的年头，这两家企业所开发的项目占广州地产总开发量的比例。这两家企业对广州房价不仅起了平抑作用，而且为促使其他开发商，特别是中小开发商平价销售起了抑制作用，在战略的角度上看，就是影响到中小开发商，使其进入自己阵营，然后自己阵营更为强大，钳制有实力的开发商。
从这两点来看，实质上表现为在地租及房屋对土地的价值利用为合理化及稳步向前。
但2005年，情况变了，国家在金融及土地出让等政策上的宏观调控使得诸多中小开发商出局，进驻广州市场大型开发商增多，且都具备强大的资金实力及通畅的融资渠道。碧桂园和祈福等对市场的主导力开始动摇，其他大型开发商逐渐掌握了广州房地产市场销售价格的主动权。
其次，房地产市场价格的整体提升是需要引擎的。
从房地产开发区域来看，番禺由于前期的发展已较为成熟，广州城市开发的重点转向了老城的城市改造及中心区域打造。首先，是珠江新城为房价的提升点了第一把火。珠江新城的开发对城市房价的提升在于其地租价值。2006年，珠江新城房价的市场演绎达到一个新的高点，珠江新城的房价的大幅提升直接带动了周边区域的房价的提升，如其相邻的天河公园版块2005年房屋销售均价在6000元/平米左右，到2006年，一直涨到8000元/平米，还在持续上扬。南湖版块的大规模开发为广州地产点了第二把火，南湖版块是借景观资源充分挖掘房屋对土地的利用价值。珠江新城及南湖版块的大规模开发成为城市房屋销售价格大幅度提升的引擎。
再者，其他善于市场操盘的大型开发商的郊区大盘开发使得产品与土地价值进行了有效的衔接，提升了房屋对土地的价值利用，如万科地产的四季花城项目，其销售价格远远超过了众多地产人士对其销售价格的预期等。
城市的总体规划对城市的地产销售价格也起到了推动作用，未来规划及现期的城市交通配套体系的完善提升了城郊的土地价值。
这样的结果使得城市郊区的地租及房屋对土地价值的利用稳步提升，而本已土地较为稀缺的城市中心区域地租在城郊“房地产产品与土地”一体化价值的推动下，更为高涨。这样形成的地租上涨循环效应直接导致房屋价格的大幅度提升。
但我确信一点，广州房地产市场尚属正常，最大一点，在于城郊地区的房屋对土地价值的利用并为透支。
之所以预测广州房地产市场2007年房屋销售均价会上涨20%，主要是因为广州房地产市场中城郊地区的房屋对土地价值的利用将会出现透支，而从以往经验来看，城市郊区的房屋销售均价提升20%，城市中心区域将至少会提升10%左右。
2007年，广州的别墅开发主要集中在花都区，该区域可开发土地量极大，目前进驻了多家国内巨头型开发商，在花都进行别墅开发将会的行为隶属于房屋对土地价值的利用范畴，其将直接导致“房地产产品与土地”一体化价值的提升。在市中心土地的稀缺性表露的一览无余之时，城市中心的地租将会进一步大幅提升。
我不禁想到当初在深圳的一次操盘经历，在万科在龙岗进行第五园开发时，我向公司提出对我们开发的项目提升价格（我们项目在福田），公司老总犹豫不决，认为市场目前销售价格已经够高了，再涨似乎不合理。他问我涨价缘由，我说了一句很简单的话，“关外房屋对土地价值的利用将会被透支，万科开发第五园，将会带动更多的大型开发商进驻开发类似产品，深圳的地产市场将会井喷！”
注：各大报刊请勿转摘该文章，由于时间紧迫，这篇文章只是体现基本思路，很多方便有待完善，只能简单写到这，下期继续分析，中国房价何时趋于稳定？
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