住房市场一直是社会关注的热点，也一直是连续几年宏观调控中的重点。但至今仍未建立中国的住宅法，仍未建立与出台中国中长期的住房政策。

住宅是个长达70—100年的长期使用的建筑物，从建筑的本身来说就提出了一个长期使用和延长产品寿命周期的问题，因此应首先建立起长期的住房政策才能让现期的建筑符合长远的目标，形成与达到可长期使用和延长寿命周期的目的。

住宅的寿命长期性还在于与一个国家城市化程度、经济发展状况和人口增长预期密切相关，要让每年所产生的GDP不被短期政策目标所浪费，能成为可长期沉淀的存量，就更必须建立一个与短期不同的长期政策。

 长期住房政策的基础是要对住房的现状有个充分的了解与分析，但我国自上个世纪八十年代的城镇住房情况普查之后，再没有进行过全国全面的城镇住房情况的普查。原有的统计资料已是1998年房改政策之前的情况了。1998年23号文件的房改不但改变了住房福利实物分配的方式，也改变了市场化供给与需求的进程，近十年的城市建设速度大大提升、城市化率也大大提高了。除房改购房之外，大量的经济适用住房和商品房占据了市场的绝大部分。新增住宅量逐步攀升，同时也拆除大量的危旧住宅、合并了大量的农村住宅。在住宅总量扩大的同时，也出现了住房分配不均，有多有少、有好有坏的巨大差别。因此完全有必要尽快的对全国城镇住房的现状情况做一次全国的普查，用来作为制定未来长期住房政策的基础。

弄不清谁有住房、不同收入家庭的住房现状，就不会清楚谁需要住房、谁需要政府的帮助。弄不清现状的居住面积与居住水平，就不清楚未来的面积与标准需求、就不知道盖什么样的住房。弄不清楚近几年应建的住房标准，就不清楚一段时间之后的逐步提高标准、未来的规划标准。弄不清楚今后需求中的分类，就不会有明确的分类供给与分类保障的住房预期。那么又如何制定科学的决策，又如何来科学的发展呢？

宏观经济出现加速与过热的可能时，政府会首先想到利用各种手段与工具来压缩固定资产的投资。因为生产型固定投资会产生过度的生产剩余能力，当然包括了压缩房地产投资，因为房地产投资的增长会带动相关产业的投资增长，并形成过剩的生产能力。

在国家GDP 统计中房地产生产是一种投资的行为，但当中国房地产投资中绝大量的商品房投资却在市场的销售中转化为了家庭的一种消费能力，或同时拉动着基础消费，这就涉及到中国住房的长期政策了。

到底是将住房作为一种投资，还是作为一种消费，不仅决定着政策的制定，也决定着预期的导向。统计与经济分析中可以众说纷纭，有时计为投资、有时计为消费，但长期政策中却不能既是投资又是消费的矛盾体，或者应将市场化部分与公共住房政策部分分别对待。

住房分为政府投资主导的保障性住房（或公共住房），市场投资主导的商品化住房。压缩投资是压什么呢？压保障性住房则不利于解决低收入家庭的住房问题，增加社会矛盾。压缩商品房市场则削减了消费资金的投入。前者是一种政府的支出，后者才是居民储蓄的转化，尤其是如果作为投资项要压缩，作为消费项要支持，就可能形成政策的对立冲突。

更不可取的则是在投资、出口与消费三者的比例发展不平衡时，为防止投资的增长而压缩了住房消费信贷。让消费者的消费能力在降压投资的同时更多的减弱了整体的消费比重。

从历史上看，中国几十年的住房福利分配和房改价售房，都是一种保障。这部分住房在整体城市的存量中占有超过50%的比重，再加上公房出租与1998年之后新建的经济适用住房等房屋，其在城市存量中的总比重已超过了70%。与其他国家相同，政府所承担的住房建设基本解决了大多数城市家庭的住房问题。

问题在于新增城市家庭中、城市化高速发展中，社会保障性住房的比重下降了。自1998年之后，住房分配货币化改革的同时，忽视了这种保障性住房的建设比重，又恰逢中国从人口结构上看正是家庭分裂速度加快的周期，两者一少一多中使住房的矛盾更加突出了。

问题还在于并非国家保障的比重过低，而是原有的住房条件在日益增长的物质消费条件下太差了、太小了。在家庭人口增加时迫使人们不得不改善这些原为保障性的住房。

1958年，周总理在全国人大会议上提出的住房目标为“人均六、七、八平米”而奋斗，大城市以八平米标准为正常要求。当时的实际居住条件仅为“人均三、四、五平米”。1978年全国城镇住房面积人均低于1949年的水平，而今天全国的廉租房标准已提升为最低7.5平方米了（部分地区为10平方米）。可见当时为8平方米而奋斗的福利分房早已不能满足今天的发展速度，已从当时的最高标准变成了今天的最低标准了（日本1960年定为人均25平方米为住房困难户）。

因此我国城镇突出的矛盾并非大多数人无房住，而是部分住房无法满足消费增长与保障性增长。

1954年苏联曾建立了大批的从法国“廉价社会住宅”的样板楼移植的简易住宅，这种被称为“赫鲁晓夫楼”的建筑解决了大量莫斯科居民的生活居住问题，让他们欢天喜地的从地下室、工棚、危房和过度拥挤的合住房中乔迁了新居。但这种小户型的住房，被赫鲁晓夫引以为骄傲的象征的住房（类似我国今天准备建设的50 —90平方米的住房），在上个世纪90年代明显的暴露出了社会的发展和人们对舒适生活理解的矛盾与冲突。于是1996年3月莫斯科开始大规模拆除“赫鲁晓夫楼”的运动。曾经是一道亮丽的风景线、并解决了突出住房危机的社会矛盾的“功臣”而今成为了被淹没的历史。

新加坡、美国、欧洲二战之后恢复重建国家时，大都经历过类似的阶段，用短期的急救措施解决住房的问题。但这些国家大多也同时建立了住房的长期政策，解决当期矛盾时就同时确定了中长期的住房发展战略。安排了解决急救时的拆除重建计划和未来的指导性计划，并没有将短期的应急措施当作长远的安排，以防止出现只看见今天而不能满足未来发展的大量拆除与浪费。

延长住房的寿命周期，恰恰要求政策有长期性与稳定性。既要满足城市化高速发展的当前，又要预见经济发展与未来物质需求增长的可能；既要有当前的短期目标，又要有中长期的政策安排；不但要解决低收入家庭的今天，也要解决不断发展与提高中的明天，并让逐步提高收入与生活质量的人群有明确的预期与未来。