第二套房难以界定之外的问题

房贷新政由央行下文一月有余，但实施细则至今“难产”，外界流传第二套房的界定版本有四，五个，真的这样难吗？我国的嫦蛾一号在三十几万公里以外几次变轨都成功了，而对什么是“第二套房”怎么简单的界定，为何至今未出统一版本，其中的隐情定是界定之外的问题。

一，难以界定的原因反映了决策者在制订政策时的草率性与不确定性。

   我国的行政管理手段，相当一部分是靠红头文件来管理与执行的，长而久之，上有政策下有对策已成潜规则。从央行出台的新政其总目标就是模糊的，到底要解决什么问题？是配合政府限制房价吗？那应该根据房价来决定贷款的利率与首付比例，如超出**元或别墅类的高档住宅首付比例提高到4—5层，你第一套购别墅也因是这个比例，既有利于优化住宅市场结构，又给执行层一个简而易行的操作方法。如果仅是银行系统为防范房贷的金融风险，那第二套房的安全系数比第一套房更高，其利率向第二套房倾斜才对。问题是央行出的红头文件既要与政府调控房价的大目标保持一致，又要顾及银行自身的利益，才有这样一个目标含糊的“二贷新政”。我们再就事论事讨论这一“新政”，政策出台之前，有些基本情况应该是很清楚的：我们的征询系统是否完善；跨地区的房地产交易是否连网，户籍管理是否完全覆盖；购买第三，第四套房怎么处理等，在这些基本点清楚后，作的决策才不会出现几个版本同时运作的尴尬局面。近期流传一时的物业税也碰到这一问题：以140平方米以上的大房型开征物业税还是物业持有者全部征税，或者是第二套房才开始征税，如果纯粹从技术角度讲，都有不合理欠公平之处，但从要解决什么问题入手，看似复杂的问题就变得很简单。联想到上海近日由房屋土地资源管理局颁发的《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，将以往的举牌多次竞价改为书面一次性竞价，如果其目的是为了抑制更多的“地王”，其结果可能又是南辕北辙，产生“地王”的根本原因是土地资源供给紧张造成的，仅仅把土地的竞价方式由“开卷”变为“闭卷”是不解决实际问题的，况且政府在土地出让的时间上，规划上，价格上又是无序的，过了这个“村”下个“店”在哪里是不可预知的，假如孙弘斌还挂帅顺驰企业，每次拍卖他都志在必得，书面竞价方法只不过把原来的现场的竞争对手变成想象中的商场敌手，在相互信息不透明的情况下，为了获得土地，往往会书写更高的价格而出奇制胜，其中是没有理性可言的，那些认为：发展商会在精确计算成本基础上作合理报价的想法，只不过是某些学者的书呆子想法而已。此类因决策模糊而导致执行过程中目标置换的例子很多：建设部的39号令的目的是防止土地在闲置过程的垄断，应该把土地在合理规划的基础上，分割成小地块出让，让更多的开发商参与竞争才对；南京市有关部门对一个有意捂盘的开发商处罚其停止半年的楼盘销售，半年以后房价大涨，该开发商“因祸得福”，获利甚丰。这些啼笑皆非的案例，反映我们决策是的随意性与不确定性。

二，简单问题复杂化处理

   我们国家有个特点，高端技术与高难度的工程都完成得相当出色，嫦蛾一号的第一次变轨因运行精确，连微调修正都免了，可是遇上一堆垃圾在二个区的交界之处，难度就大了，先要开会明确是哪个区的责任，推委之间再由上级领导开协调会，然后领导带头，各相关部委紧随其后，电视媒体跟踪报道，最后大功告成，领导们为百姓办了一件实事，作秀完毕。领导们什么都想到了，就是没有考虑到他们这样一套作秀程序的成本。房贷新政的细则本来也很简单，我国有严格的户籍管理制度，以户为单位是最好统计的，即使有夫妻二人持有二个户籍，也属个案，算你走运，钱你还是要付的，不必大惊小怪。没有贷款或还清贷款的业主，说明信誉很好，购买第二套房理应按第一套计算，银行的风险更低，就这么简单的思维，为何一月有余还未统一口径？还是有什么深层次的原因

  我在其他文章中反复强调过：既定决策首先是简洁唯一的，是告诉执行者做正确的事情，不要发生理解的偏差，而执行者是根据决策的先后程序正确地做事，以达到既定的目标。第二套房的界定原则本因与“新政”一起“出炉”的，时至今日还在研究，实在悲哀。

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