房价多年以来高企不下，只涨不跌，自2005年以来，中央政府在税收、信贷、土地政策等各方面采取宏观调控措施，企图控制房价，方法可以说是用尽了，但一直没有取得预期效果，房价反而越压越高。根据国家统计局公布的数据，今年4月、5月、6月、7月和8月， 70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。其中深圳、北京等城市的房价有如洪潮奔涌，近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上。8月份深圳同比上涨17.6%，北京同比上涨13.5%。今年2月份，深圳全市商品房成交均价为每平方米11133元，一般高级住宅为每平方米18000元～20000元，新楼盘售价最高为均价每平方米5万元。这对于普通的工薪阶层来说，确实是天文数字。
有消息说，中共十七大准备碰一碰“看病难、住房难、上学难”这压在老百姓身上的“新三座大山”，如何搬掉这“新三座大山”将成为十七大的主要议题之一。如果真的如此，这说明胡、温政府眼睛还是向下的，知道老百姓在想什么，在埋怨什么，关心什么。可是多年以来，对于各种各样的民生问题，大家都习惯于头痛医头，脚痛医脚，不愿意或者害怕触及病根。这在住房问题上非常典型，长期以来官民双方都盯着一个商品房价格问题，在房价问题上不断地开处方下药，药方包括针对中低收入阶层的经济适用房，目的是要使普通百姓都买得起房，政府似乎满怀信心要实现“居者有其房”，老百姓包括那些每月工资一两千块的中低收入者也都在翘首以盼，希望有朝一日房价真的能够降下来，自己省吃俭用一辈子好赖也买一套。可是这两年房价越来越高的现实，一次又一次无情地把好梦打碎了。
如今人们应该问一问：一味在房价问题上做文章真的可以解决老百姓的住房问题吗？房价真的可以降下来吗？
这先得弄清楚房价高低是由什么决定的。其实事情很简单，商品房跟其他任何商品一样，其价格是由供求状况决定的，供大于求价格就低，供不应求价格就高。有人认为用供求关系来解释房价高企现象是误入歧途，理由是住房不仅是消费品，还是投资品，同股票一样，其价格的变动用供求关系解释不了，要用追涨杀跌的心理预期去解释，其实心理预期也是通过改变供求状况影响价格的。从供求关系看，高房价的原因无非是两个，一是需求拉动，二是成本推动。
从需求方面看，对商品房的需求包括消费性需求与投资性需求。按照当前一般居民的收入水平，即使一辈子不吃不喝，全部收入也远不够买一套房子——我国对住房的消费性需求其实是很小的，造成房价不断高企的主要原因显然是投资性需求。决定投资性需求大小的因素又有两个，一个是收入分配状况，另一个是住房与股票等其他金融投资品的价格比较。在各种投资品的相对价格既定的条件下，对住房的投资性需求从根本上取决于收入分配状况。全体居民的个人总收入好比一碗水，这碗水分成消费与储蓄（投资）两个部分。就每一个人来说，收入水平越高，消费倾向（消费占收入的比例）越低，储蓄率（从而投资）越高，反过来则相反。显然，收入分配越是平均化，所形成的消费需求总量就越大，投资需求总量就越小；而居民之间收入差距越大，所形成的消费需求总量越小，投资需求总量越大。如果撇开外汇储备过大逼使央行大量增发人民币以应付兑换这个因素不论，收入分配严重不公才是我国当前高房价的深层原因——其实外汇储备也有一个所有权问题，就国内居民的外汇储备来说，归根到底也存在一个收入分配问题。
1992年二次改革以来，居民收入每年以两位数增长，但贫富差距越拉越大。根据亚洲开发银行的研究报告，中国的贫富差距成为亚洲之冠。在衡量分配不平等的两个常见指标中，收入最高的20%人口的平均收入与收入最低的20%人口的平均收入的比率，中国是11倍，高出亚洲其他国家一大截；另一个指标是基尼系数，从1993到2004年，中国的基尼系数从0.407扩大到0.4725，己达到拉丁美洲的平均水平，在亚洲仅比尼泊尔的0.4730略低，远远高于印度、韩国和台湾等国家和地区。社会学家孙立平教授指出，现在的主要问题不仅是贫富差距，而且这种贫富差距已经固化为社会结构，难于改变了。而一些地方政府还在一方面任意欺凌街头卖菜的农民和流动摊贩等弱势群体，另一方面为企业造势，为企业家保驾护航，实行欺贫帮富的政策，继续扩大贫富差距。我国20％的人群集中了80％的收入，这种高度集中的收入形成了对住房的强大的投资性需求。目前的现实情况是，对住房真正有消费需要的人买不起房子，而买得起房子的人其实大多数并不缺房，这些富人买房不是在消费，而是在投资，他们不是在买房，而是在炒房——这种因贫富悬殊引起的投资性需求饥渴是造成房价只涨不跌的根本原因所在。这是造成高房价的需求拉动。
高房价的另一个原因是宅基地短缺引致的成本推动。在我国工业化过程中，城市急剧膨胀，人口愈来愈密集，宅基地愈来愈成为稀缺资源，地皮价格不断上涨成为一种无法阻挡的历史趋势。目前，在住房的成本价格构成中，地价已经占了一半。城区和城郊的土地价格每年甚至每月都在上涨，对于那些曾经大量圈地、拥有充足的土地资源、但资金规模不足的开发商而言，通过转让土地也可以获得暴利；通过炒地皮，炒政府的批地文件获取暴利早就成了公开的秘密；现在土地拍卖的收入已经占到地方财政收入的40%～50%，财政预算普遍吃紧的地方政府现在也越来越精明了，面临土地升值带来的巨大经济利益，政府乐得采取土地竞拍机制以实现收益的最大化。所有这些因素，都为地价的不断推高起着推波助澜的作用。
这种高房价既然是由供求关系决定的，我们就应该承认它本身是正常的，不正常的是隐藏在高房价背后的收入分配不公，而隐藏在收入分配不公背后的又是公民权利的不平等以及包括政府部门在内的各垄断行业的公权私用，这些归根结底属于政治体制问题，其中主要是党政不分，以党代政。不去探讨房价高企的制度性原因，一味埋怨房价太高了，太高了，这是鼓坏了拿牛来出气。不解决收入分配问题，房价无论如何是降不下来的，政府通过宏观调控或许能够抑制一下房价上涨的速度，但是把心思集中在房价问题上做文章，企图把房价降下来，这种解决住房问题的思路好比拿退热感冒冲剂来抑制甲肝引起的发烧，不仅不能退热，反而会掩盖病因，加剧病情。
不触动住房难的病根，企图在现行的体制下实现“居者有其房”，这不禁使人想起一百三十多年前有人把普鲁东主义移植到德国以解决住房问题的救世良方和恩格斯批判这一救世良方的著作《论住宅问题》。1872年，普鲁东在德国的追随者提出，把住房的承租人变成分期付款的买主，而以高房租作为分期支付的购房款，从而经过若干年以后，承租人就成为房屋的所有者。与此同时，一些社会慈善家也宣称，住宅问题只有使住宅所有权转归工人才能完全解决。他们都不愿意触及由当时的所有制关系决定的收入分配关系。而恩格斯认为：“当资本主义生产方式还存在的时候，企图单独解决住宅问题或其他任何同工人命运有关的社会问题都是愚蠢的。真正的解决办法在于消灭资本主义生产方式，由工人阶级自己占有全部生活资料和劳动资料。”我不赞成恩格斯这种“消灭资本主义生产方式”的激进思想，而且所谓“由工人阶级自己占有全部生活资料和劳动资料”，也被二十世纪共产计划经济失败的实践证明是一条通往地狱之路，但他主张从制度上考虑住房问题的思路无疑是正确的。 恩格斯还一针见血地指出：“现在各大城市里有足够的住宅，只要合理使用，就可以立即帮助解决真正的‘住宅缺乏’问题。当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，让没有房子住或现在住得很挤的工人搬到这些住宅里去。”恩格斯此言同样是精华与糟粕共存——既点明了住宅问题实质上并不是数量太少而是其分配不合理，又宣扬了废除所有权，实行暴力分房的共产革命思想。
历史往往有着惊人的相似之处。一百三十多年以后，今天的中国在住房问题上，竟然表现为跟一百三十多年前德国同样的症状。目前，全国城市住房存量已达120亿平方米，城市居民人均住房面积达到了27平方米。这意味着，如果120亿平方米的住房在城市居民中平均分配，那么，每一个三口之家都可以拥有80多平方米的住宅，而一个四口之家的住宅面积则近110平方米。在城市里，这种住房水平，应该属于“小康”了。根据这种情况，可以设想，在不改变住宅所有权的条件下，通过征收物业税来补贴那些住房困难的贫困家庭，借以改变住宅的使用权以实现住宅的合理使用（详见拙作《我国城市住房问题的实质及其解决的思路》），应该是既合理又可行的。
我以为，国务院颁布的经济适用房制度违背了市场经济的基本原则，根本行不通；对大面积的住房困难家庭实行廉租房制度，存在着一个难以解决的政府财政困难问题。而通过征收物业税来实行住房困难补贴，这实质上是另一种形式的廉租房制度，这种纯粹以货币配租的住房保障制度，政府实行起来省心省力，受惠的家庭也多了一个选择的自由——有些困难家庭可能宁可住得拥挤一点，省出点住房补贴给孩子读书。不过，如果要彻底搬掉住房问题这座新大山，并且今后不至于旧病复发，光靠这种治标不治本的措施是远远不够的。解决住房问题好比治病，一个人高烧不退，治疗之策有两途，一是退热，这是治标；二是查明发烧的原因，然后对症下药，消除病根，这是治本。很明显，解决我国住房问题的治本之策是解决收入分配不公问题，归根到底一句话，最终必须解决现行的政治体制问题。在经济体制中，政企不分的问题现在大体已经解决，但在政治体制中，党政不分、以党代政问题反而越来越严重。早在胡耀邦和赵紫阳时代，就已经开始着手解决党政不分、以党代政问题了，如果十七大以后重新启动这一改革，应该不算激进吧？
按照目前的情况，在住房、医疗、教育这三大改革中，医疗这一块最有希望解决，住房问题次之，最没有希望的是教育问题。从最近几年的表现来看，在沙斯施虐时期备受诟病的卫生部如今最受百姓嘉许；建设部负有具体实施之责的住房问题，可能主要是一个思路问题；而教育体制问题至今还是一潭死水，连一点呼唤改革的声音都没有，这同最高当局不愿意放松对教育的国家控制固然有关，但教育部领导难辞其咎。
住房、医疗、教育，不论哪一块，要想彻底解决，都离不开政治体制改革。但如果把政治体制改革滞后的板子打在哪一个政府官员身上，实在有些冤枉。那些省部级以下的官员，他们即使有心，也是无权去碰极其敏感的政治体制问题的，他们每个人都在想，政治体制问题，最高层的肉食者谋之，我又何间焉？这完全是可以理解的。十七大以后，真正的胡锦涛和温家宝时代就开始了。看来家宝先生思想深邃，文采斐然，而涛哥可能在理论素养方面略嫌不足。二位在人品和为政的道德方面，都比前任要强得多，从而也得人心得多，如久旱盼雨的贫苦百姓对二位是寄予厚望的。二位既然担当了治国的重任，就不能只满足于工程师的素质，应当在人文素养方面经常给自己充充电，即使不愿意学那“资产阶级”的新制度经济学之类，起码也得抽空读读共产党的始祖大胡子马克思的《资本论》之类，掌握一点马克思主义的制度决定论思想吧，总不能靠那穷途末路的古巴和北朝鲜那一套去构建和谐社会吧？