大城市土地非常紧俏，许多开发商都很难拿到，更别说势单力孤的“合作建房者”了。于是，“合作建房者”只能”转战“郊区。但“合作建房者”如果选址在郊区而丧失了生活便利、交通便利的优势，那么“合作建房”对于急于在城市中寻找栖身之地的消费者来说，还有多大意义呢？
北京个人合作建房被“逼”出城
文/ 李 兴
“我的想法是搞一个老年退休社区，通过合作的形式，让老年人老有所养、老有所乐。”他们的获地方式是准备接手北京远郊密云水库附近一个度假村项目。
城市边缘的“退休社区”
1月20日，在北京市西北五环外的百望山麓，40岁的孟宪生律师正向记者讲述着他的合作建房蓝图。就在窗外向北一站地的商品房“百旺新城”，售楼小姐告诉记者，明年5月交房的期房均价为每平方米一万元。
温州合作建房成功拿地之后，北京、广州、武汉、深圳等七地的个人合作建房组织代表在温州举行了研讨会，孟宪生作为北京代表参加了研讨会。孟宪生，北京个人合作建房的发起人之一，后来与于凌罡分道扬镳。分手的原因，孟笑称是“见解有分歧”。起始于2003年底的个人合作建房运动，目前在全国各地均有开展，但到目前为止只有温州成功拿地，而深圳则是通过参加拍卖形式“合作”拍得了一处宿舍楼。
与于凌罡分手后，孟宪生发起的京城另一拨合作建房1月传出有新进展的消息。据孟宪生介绍，这次合作建设的将是“退休社区”。他透露，他们的获地方式是准备接手密云水库附近一个度假村项目，该项目目前已建成约1.3万平方米的建筑。据媒体公布的数字，“未来的社区总规模约600套房，每套30万元左右，分为三期建设，一期200户，户型分为60平方米、80平方米及100平方米三种。”孟对每个参加者需付前期资金10万元的说法表示肯定。这些钱将由银行、律师事务所和业主代表三方来监管。
“我的想法是搞一个老年退休社区，通过合作的形式，让老年人老有所养、老有所乐。”当全国的个人合作建房组织都还停留在追求低价阶段时，孟宪生为什么会跳跃性地想到要为老年人量身定做一个合作社区呢？
据孟宪生介绍，去年年初，有很多人打电话向他询问合作建房的事，这其中有不少已退休和面临退休的老年人，这些人表达了希望通过合作建房来解决养老问题的想法，于是他就开始了养老“制度”层面的研究。孟宪生认为，他所推动的个人合作建房是基于两个原则，一是市民合作，以降低成本;二是建设退休社区，在解决住房的同时解决中国老人新的养老模式问题。中国面临老龄化社会的压力，北京市目前公布的空巢老人有46万，养老已经成为社会问题。
有人指出,现在城市中最急于买房的多是中青年人,你不能逼着他们提前退休住到郊区吧？！在郊区,“合作建房”意义不大。
孟宪生认为，自己的努力目标是探索通过一种制度来解决社会养老问题，这个设想是将养老与合作结合起来。同时，因为住在城中心的老人搬出了市中心，空出来的房子可以给子女住，这样也可以解决市区供求失衡的问题，用平和的方式来解决城市的住房压力与矛盾。记者注意到，孟宪生的设想在其博客中被表述为“爱心阳光工程”。
与孟宪生不同，京城另一位个人合作建房发起人于凌罡仍在按自己的“蓝城”规划梦想行进着。他的理想是建一个规划科学、配套健全的小区域，其关注的一直是生活的便利、交通的便捷与合理的“低价”。据于凌罡介绍，目前他组织的花园路25号项目进展顺利，已经有200多人参加了验资，正在等待下一步行动。
与于凌罡的“有房住”不同，孟宪生告诉记者,目前他还没有买房子，但不会通过这次“退休社区”来为自己“获取”房子。
被“逼”去郊区
2006年三四月间，一直在思考为什么在全国各地合作建房失败原因的孟宪生开始了战略思维转向。他认为，大城市土地供应紧张，加之目前供地体系的问题，“拿地难”成了合作建房的瓶颈。目前,北京有大小房地产开发企业近3000家，就是这些房地产开发企业有时也拿不到地。所以,个人合作建房者拿不到地可能也是正常的，即便是在同一平台上拍卖，合作建房者也竞争不过“对手”的出价。所以说，不能总把眼睛盯在土地一级市场上，而要从二级市场或者其他方面来寻找生存的方式。于是，“到郊区去”成了他的新思路。
孟宪生此次看好的项目地址在密云县城北6公里、密云水库南，整个社区有480亩地，包括350亩以上的松林和一些已经存在的小旅游设施。孟宪生设想将此项目收购，并通过借壳买壳等形式介入。虽然距离市中心很远，但孟律师认为，随着京承高速路的开通，从密云开车到城区只需不到1个小时左右。对于失败的可能，他们早有准备，因为合作建房的成功要看大家的响应与参与情况，目前参与该项目咨询的已有100多人。
与孟宪生到郊区去的思想不谋而合，深圳的合作建房也走的是“郊区路线”。
2006年12月22日，以林立人为首的深圳81名合作建房者成功通过拍卖获得了位于深圳市宝安区沙井街道金桥工业区两栋宿舍楼的产权。1月16日，合作者们收到了法院的民事裁定书，这标志着经过两年多的努力后，深圳个人合作建房者们终于以每平方米1556元的价格取得了突破性进展。然而，在人们庆祝其成功的背后，有人也客观指出,虽然房价比周围新房便宜了一半以上，但却有着距深圳市区较远、房屋较旧、户型较小等缺点。同样是拍卖，如果处在市区也许境况就完全不同了。1月23日，在北京的一场拍卖会上，由法院查封的位于朝阳区北苑辛店路的80套公寓整体拍卖,由于无人交纳保证金而最后流拍，原因是底价过高，折合成单价已达每平方米9678元，与周边的商品房价格相差不是很大。
与此相对，坚持在城里“战斗”的仍然不少，北京的于凌罡仍在坚守着自己的理想，他们看中的花园路25号项目所在地周围是京城地价昂贵的地段之一，目前房价稳居万元以上。杭州个人合作建房者则看中的是上城区彩霞岭的地段，拍卖结果使此地段房价也将逼近万元。
去年12月26日，杭州合作建房联盟相中了位于上城区彩霞岭的38号地块并进入实质性操作阶段。据报道,有40多人报名参加。不料，由于合作银行退出，合作者无法凑齐参加竞拍所需的400万元资金，最终导致无果而终。1月16日，这块地经过12轮激烈竞争后，最终被买家以8900万元竞得。据计算,最终楼面均价为每平方米9692元，创下了该区块楼面地价的新高。
杭州合作建房发起人之一吴震伟事后总结认为,失败的原因是缺乏严密的组织，令银行、政府对联盟疑虑重重，从而难以得到有效支持。
要便宜还是要品质
据孟宪生介绍，这次老年退休社区的初步核算价格是每平方米3000元，但记者电话询问了密云县的一些楼盘，发现这些楼盘的价格竟然低于孟宪生他们合作建房核算的价格。如位于密云水库边上的云乡小镇，其住宅五楼的报价为毛坯房每平方米2390元，密云县城东北的骊景家园现房三楼的价格为每平方米2580元。
为何合作建房的核算价格比当地商品房还略高？孟的回答是:“品质不同，不可比”。孟宪生认为,他的规划是一个配套齐全、老年人安居乐业的老年社区，比如有1万多平方米的会所，最多只建七八万平方米的住宅，包括350亩的山林地等，这些都是其他房地产项目所不可能有的。“他们（房地产开发商）卖的是房，我们推广的是社区、是环境，这是完全不同的东西。”孟宪生表示，他看中的是合作问题而不是建房还是买房，通过这种合作希望能解决一部分老人的养老问题，而不是简单地建个房子。他推广的是社区概念,而不是便宜房子。他认为,同样品质的房子如果由开发商来建至少要每平方米4000元以上。
目前,在全国的个人合作建房中，形成了以温州为代表的拿地建房式和以深圳为代表的寻找价格合适的现房“团购”式。对此分法，孟宪生认为有点偏颇。在他的眼中，建房也好，买房也好，是没有什么区别的，有区别的只是用什么形式来组织。他认为，如何合作才是不同的模式，而去买还是去建只是实现形式的不同。在这位有着14年律师经验的人眼中，合作模式中最理想的模式是合作社，但是现在立法不完善，所以他们可能会通过信托的方式来实现。
那么，为什么不为目前迫切需要房子的青年人建“青年社区”呢？孟的回答是，目前考虑的是中国老年社会的问题，而青年的住房或者说住房保障制度是国家考虑的问题。当然，如果条件合适，他也可能会搞一个青年社区，但前提是得有合适的地，目前很难拿到。“我们不是做公益、不是社会救济，我们只是希望通过我们的实践来为社会和家庭解决一些实际问题。”
采访中，孟宪生一再向记者强调合作本身是一种生活方式。而在当前情况下，即便成功运作了一个合作建房项目，10万平方米或8万平方米对目前的高房价也不会形成冲击。其重要之处在于,人们可以团结起来，通过合作的方式来解决许多社区问题。
他早期的合作伙伴于凌罡告诉记者，个人合作建房应该强调四大原则，即非赢利、操作透明、成本得房和收支均摊，合作建房不应只是块牌子。
■相 关· 个人合作建房进展
深圳合作建房
深圳个人合作建房目前正处于洽谈收房和办理产权过户手续阶段。2006年12月22日，他们通过拍卖拍得位于深圳市宝安区金桥工业区的两栋宿舍楼，每个公寓约46平方米，拥有独立的卫生间、厨房和阳台，核算每平方米1556元，每套7万多元，据称“为购房者省了一半的钱”
。其低价的原因，除了合作建房节省了成本外，两栋宿舍楼的土地使用权还剩36年，建筑年代大约在10年前，户型比较陈旧等也是原因之一。目前房子的产权还是集体产权，一层楼只有一个产权证，他们打算通过公证处进行产权公证并在国土局备案。尽管此房地处偏远，房屋现状与目前的商品房在设施条件、结构布局上“相去甚远”，但竞拍成功的消息公布后当天就有120多人要求加入。
温州合作建房
2006年11月15日，温州市瑞安正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格取得了温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权，此块地的运作正是260位合作建房者所为。拿地成功后，此地块核算的价格比周边商品房要低30％至40％。先后有评论称,此举为“突围房地产商垄断”、“一种象征性抵抗”、“房地产市场分化前兆”等等。就在大家为温州的成功拿地而欢欣时，又相继传出了遭遇匿名举报、遭房地产商围攻、房管局长指违规操作等消息一度令其四面楚歌。随后,副市长表态不会打压并反对“乱扣帽子”的消息才基本抑制了对温州合作建房者的不利局面。今年1月4日，合作者们把1亿多元土地款付清，静等拿土地证了。
■评 论
合作建房走上“独木桥”
尽管调控房价的手段一项比一项严厉，但房价仍在一路潇洒地高歌猛进，转瞬之间,北京五环内万元以下的商品房已经像珍稀动物那样越来越难找了，等着当“房奴”的人们耳听着温州、深圳合作建房有了突破性进展，心中纷纷将希望寄托在能将房价降低三成至五成的个人合作建房身上。
在深圳个人合作建房者们即将于春节前后搬进新房的消息传出后，个人合作建房的浪潮更是高烧不退，杭州、南昌、武汉等地原已陷入低谷的合作者们如同被注入了强心剂，重又披挂上阵，再次迎接“屡败屡战”的新时代。尽管比起全国商品房的开发规模来，深圳、温州两地个人合作建房拿到的土地面积还不到九牛一毛，但得到的关注与支持却相当高。
在一片叫好声中，个人合作建房本身却面临着重重困难，一方面是如何突出重围，实现真正的突破性进展；另一方面，是如何做到规范有序地发展，从而尽量减少因为不规范操作而使这一深得民心的事“腹死胎中”。既然个人合作建房就像刚发芽的嫩苗，任何一点碰撞可能都会折了它的腰。那么，最值得关注的就是如何让它规范、健康成长了。
就像夹缝中的花，生命力强的就长高了，也会开出鲜艳的花，而生命力弱的也许就始终难以生根，也许这是对合作建房最形象的写照。在这中间，就像温州，政府做的就是“无为而治”——只要你不违反现有的法规，就先默许你做。正因为相关法规的缺失，合作建房其实就是走在一条看似金光大道的独木桥上，周围全是喝彩的人，只有走上去的人才知道——这只是一个平衡木。
有人认为,温州、深圳个人合作建房成功的偶然性很大，还难以成为全国性的模式和主流。那么,主流模式何时能出现呢？我认为，应该是在个人合作建房走向规范化运作之后。
所谓规范，应该是社会对合作建房形成的一致性、约束性的原则。在此原则下，合作建房才会越长越高，就像给独木桥安上护栏一样，那样才不会让通过者失足落水，更不会让在桥边等着“落井下石”的不良房地产开发商得逞。
合作建房产生的背景是高房价，正如使用缝衣针的人绝不会自己去制造一样，如果房价合理，大多数人可以很容易就买到理想的房子，那么谁还会去自找麻烦自己当“砖瓦工”——合作建房呢？所以说，如果偏离了低价这块基石，合作建房就有点缘木求鱼的味道了。反观之，如果合作建房都做不到低价，那它对市场潜在的意义又何在呢？所以说，欲求合作建房成功的人们请先给合作建房的“独木桥”安上护栏吧。