自今年初以来，这家中国最成功的房地产上市公司，正像一只“深海章鱼”将无数触角伸向各个人们意想不到的角落。与之相伴的，是房地产行业随这一轮宏观调控而至的“临界点”。

新圈地运动

2月29日国六条细则出台后，房地产遭遇拐点，开发商陷入集体观望期，对新政普遍持抵制情绪，销量下滑、停止拿地等词汇充斥报端。

万科却成了极少数的例外。7月3日，万科并购浙江南都的消息传来。虽然双方对交易方式秘而不宣，但坊间流传的一种猜测是：万科持有南都51%以上的股权，南都的实际控制人周庆治放弃对南都的控制权。一年前的2005年3月，万科即以18.6亿元的现金购入上海南都70%的股权、浙江南都20%的股权。至此，南都集团的土地储备将悉数归入万科囊中。

“苏州才子”郁亮正通过一系列合纵连横的激进出击，令万科在土地市场笑傲江湖。凭借王石与周庆治、宁高宁多年的交情，万科不仅逐步“吞噬”了南都，而且多次与宁高宁掌控的中粮地产联手拿地。

不久前，在本刊对北京万科总经理周卫军的采访中，周表示：“钱不是问题，关键是我们能得到多少拿地的机会。我现在大约有一半的时间在看地。”周卫军说这话的背景是：2005年5月20日，经18轮竞价，北京万科以3.36亿元拿丰台小屯地块；2006年3月1日，万科并购了北京朝阳区的“地主”——北京朝阳区房地产开发公司；2006年4月25日，联合中粮地产，经51轮竞价，北京万科以16.6亿元拿万恒家园二期项目用地。

虽然万科在北京市场的一连串大手笔令人侧目，但大手笔拿地的并不仅仅是北京万科。5月26日，天津万科出资逾7亿元，通过股权收购方式，从万通地产下属项目公司天津万通时尚置业公司拿下一块土地，新项目由天津万科控股，占地面积6万平方米，建筑面积25万平方米，位于滨海新区核心区。

5月29日，嘉华国际(0173.HK)发布公告，宣布将与万科地产广州公司携手合作，开发花都项目。广州万科以3.2亿元的代价，向嘉华国际购入其名下的广州汇城房地产开发有限公司50%的股权，并注资以增加汇城注册资本，使汇城成为两家公司合营的公司。而汇城名下拥有位于花都区中心的三幅占地约63.7万平方米的土地。

通过“招拍挂”公开拿地，万科更是不遗余力。5月25日，万科在公开竞价中轻松击败唯一的竞争对手，获得杭州市江干区九堡镇两幅地块，正式进入杭州市场。这两幅位置相邻地块总占地接近8.5万平方米，成交价4.7亿元。5月31日，万科以摘牌方式兵不血刃地拿下了苏州沧浪区冶金厂地块，地块占地面积近13.5万平方米，总地价约6.3亿元。与此同时，万科在武汉以3.89亿元获一幅占地2.5万平方米的商住用地。6月8日，万科以6.68亿元获厦门一幅建筑面积为16.7万平方米的商住用地。

据本刊统计，通过收购股权和“招拍挂”等方式，万科自今年4月25日以来新增7个项目，规划建筑面积147万平方米，年初以来，新增开发项目规划建筑面积373万平方米。据可靠消息，万科2006年拿土预算为100亿元，通过与合作伙伴的联手，可以动用的资金约为200亿元，计划新增1000万平方米的土地。

但在目前这个国六条实施细则尚未明朗的敏感时刻，万科再现2004年顺驰的狂飙突进。人们不禁要问，万科大跃进凭什么？万科新一轮的“跑马圈地”能否逃脱顺驰式的宿命？

进攻新领域

在房地产企业中，万科算得上一个另类。当别人在疯狂地“跑马圈地”的时候，它却守着“不行贿”的底线，拿不到好地，只好在郊区住宅领域精耕细作。不过，这些水磨功夫为万科赢得了不少美誉，例如在同一地段，万科的房子就能比别人的多卖一千块钱。

如今，行业寒风瑟瑟，但对于万科，多年苦心经营的种种细节，终于在这一轮宏观调控中显露出效果。在这一轮宏观调控中，万科正在变得“无所不能”：它已不再是人们印象中那个专注开发郊区住宅的公司，万科实施了客户价值细分战略，将市场细分为五类：职场新锐型、望子成龙型、活跃长者型、成功标签型和经济务实型等，开始在多个先前陌生的细分市场飞奔，万科十七英里、万科东丽湖和万科东第等海景别墅、公园豪宅项目，则是万科初涉高端住宅市场的代表作品；2005年上海楼市调控风声最紧的时候，王石表示想在参与建设上海的经济适用房项目；2005年，万科面向全社会征集“城市中低收入人群居住解决方案”，郁亮称万科要建“微利房”，万科建筑研究中心专门考查了福建客家围屋，试图通过借鉴这种聚居形式建设大型的适合集体居住的新式宿舍，改善城市外来务工人员的居住条件，最近，万科第一栋“微利房”在广州进入设计施工阶段；今年3月，王石又称，万科2006年有意参与建设廉租房，万科要建解决工薪阶层、中低收入者困难的住房，并且，万科目前已参与了深圳的廉租房建设……这个单子还可以拉得更长。

万科一向以为城市白领建房自居，但不可否认，王石看清了现阶段的一个事实：中低价位住宅产品仍是中国房地产市场的主旋律。万科俯身屈就低端购房人群，从根本上巩固了全国老大的地位。

4月1日，万科迎来了一位日籍高管伏见文明，负责万科在住宅工厂化方面的探索。伏见文明此前是丰田住宅中国首席代表，而丰田住宅公司是日本最优秀的工厂化住宅制造企业之一。与顺驰中国不同的是，万科在构建多元产品线的时候，是以住宅工厂化为基础和后盾的。2005年底，徐爱明接任丁长峰，据称也与万科计划在上海探索住宅工厂化的战略有关。

除了住宅工厂化的探索之外，业务的发展需要管理架构的调整。周卫军透露，万科集团正在调整管理架构，即由现有“集团总部－市级公司”的二级架构，调整为“战略总部——专业区域——执行一线”为主线的三级架构。与此同时进行的是一个名为“慧眼行动”的人才招募计划。这是继“海盗行动”以来，万科推行的又一次大规模“挖角行动”。一位业内人士认为，万科2005年就已在与房地产开发公司合作、并购时挖角，今年万科更想找的，是有政府资源的人才。

目前，万科管理层的股权激励计划已得到中国证监会的批准。该计划规定，以15%-30%的净利润增长率为提取百分比，以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金，计提的激励基金不超过当年净利润的10%，激励对象包括公司董事会和监事会成员、中高层管理人员、中层管理人员，及由总经理提名的业务骨干和卓越贡献人员，人数不超过员工总数的8%。

万科2005年实现销售额140亿元。今年6月底，万科发布公告称，2006年上半年业绩预增50-60%。国六条细则颁布后，如果说国内房地产公司还有能开心一笑的，非万科莫属。虽然多少有点无奈的独特成长路径使万科慢了半拍，但如今却显示出后半程发力的潜在实力。

资本引擎驱动

在万科这一轮“圈地”中，资本扮演了重要的驱动角色。在中国房地产界，万科一直都是资本市场的“宠儿”。万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与GIC（新加坡政府产业投资公司）、HI（德国不动产投资银行）等海外基金合作，其房地产资本之路已走得很远。“早在几年前，万科已经预料到房地产在全球一体化趋势下的国际化问题，我们认为现阶段房地产国际化就是企业融资的国际化、合作多元化问题。”万科副总经理刘爱明认为。

事实上，万科作为上市公司，业务规模大，公司历年业绩良好，企业机制的透明度高，有明确的战略，有利于国内金融机构和境外基金深入了解。早在2004年11月，中国农业银行向万科提供46.9亿元的授信，而此前万科已在多家银行获得104亿元的授信。2005年之前，万科通过资本市场发行可转债至少融来了65亿元的资金。

2005年7月，万科与GIC合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美元，万科与GIC各占50%的股权，投资万科开发的房地产项目。2005年底，万科与中信资本组建“中信资本·万科中国房地产开发基金”，投资万科的房地产项目。基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元。随后不久，该基金获得美国GE房地产2000万美元的认购。

除此之外，万科还有很多“隐蔽”的融资方式：引入资金实力雄厚的华润集团作为万科的大股东，随着2005年华润集团把房地产作为未来主业之一，会对万科形成大的资金后盾；宁高宁从华润集团空降中粮集团后，成立了中粮地产，凭借王石与宁高宁的交情，截止到现在，万科已有与中粮地产多次合作拿地的纪录；今年3月，万科并购了具有北京市朝阳区政府背景的北京朝开，成立了北京朝万，周卫军认为，万科并购北京朝开的目的，是通过万科与北京朝阳区政府的优势互补，最终使北京朝万成为朝阳区的一个骨干房地产企业，以获取更多的发展资源，“并不仅仅是为了拿几块地这么简单，如果是这样就没有什么意义了。”显然，有北京市朝阳区政府的支持，北京朝万从当地银行融到开发资金并非难事。

在这个土地为王的时期，万科多方位构建融资渠道，不仅可以从容化解充满着不确定性的调控政策，更令人艳羡的是，可以“淘”得不少好地，将万科十多年来积蓄的专业能量发挥得淋漓尽致。

另一方面，多管齐下解决融资难题，也体现了王石作为一个上市公司董事长的政治智慧。王石从来没有想过让万科“嫁”一个有钱的老外，也没有与金融监管机构走的很近，急于突破政策的红线，更没有像某些草莽好汉，赌性大，把身家押到一个自己无法控制的转盘上。王石跟阿里巴巴的马云想法一样，用好企业绑架资本家，而非被资本家绑架。

近十年来，在王石、郁亮的执掌下，万科沉稳而内敛，专注于通过内生式发展而稳健成长，虽有顺驰中国的一再挑衅，但终不改所坚守的原则。如今，这样一家沉静如水的公司突然爆发，犹如一只从深海潜出的八角大章鱼，身手灵敏，不断吃进，走上了一条并购、合作、规模扩张的道路——无论怎样，这不会是一个平淡故事的开始，大幕刚刚拉开。