新华时评：房市“再调控”剑指何方      2006年05月16日 19:19:32 　来源：新华网

      新华网北京５月１６日电（记者张建高）今春以来部分城市房价的非正常上涨，引起社会各界要求对房地产市场宏观“再调控”的呼声越来越高。房市“再调控”会剑指何方，是公众关心的一个焦点。房地产市场目前的非正常现象主要表现为房价逆市上涨。近来引起舆论热议的几份相关调查报告和统计结果显示，目前我国城镇居民对房地产消费信心不足，购买住房的意愿今年一季度再创新低，前两个月的购房定金和预收款下降了２４.５％。同时，全国商品房空置面积仍在以每年数千万平方米的速度增加，２００５年房地产购置土地中有一半以上未完成开发。然而，尽管买方意愿低迷，房地产开发仍是一派热火朝天的景象。今年前两个月全国房地产开发贷款同比上升了２０.５个百分点，有１２个省、区、市一季度的房地产投资增幅超过了３０％。截至今年２月底，全国完成开发的土地面积、商品房施工面积与竣工面积同比分别增长３３．２３％、２５．７％、４４．２７％。一批房地产上市公司的年报显示，开发商们还在大量囤积土地，个别开发商圈地累计囤积上万亩。按理说，紧俏的商品价格才会上涨。而目前的商品房价格却是在供给加大、需求萎缩的局面下一路走高。尽管有以稳定住房价格为主要目标的“国八条”宏观调控措施，一年来不少城市房价涨幅仍然超过１０％。今年３月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨。北京市商品住宅预售交易平均价格自２００３年以来首次反超上海。深圳市虽有市政府新近出台的“深八条”稳定房价政策，商品住宅均价还是首次突破了万元大关。

     房价逆市上涨及其背后的种种怪现象，有关人士认为一个重要原因是一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。经营城市好大喜功，热衷于大拆大建，导致部分居民对住房的被动性需求；一些地方政府被开发商牵着鼻子走，“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等，加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素，房价逆市上扬成为必然。房价问题说到底要靠市场解决，但房地产的特殊性决定了政府必须在其中扮演好监管角色。未来的房地产市场“再调控”，仍应坚持去年以来的大方向，以抑制房地产开发投资和投资性购房为核心目标，但在策略上应改变“重市场、轻政府”的办法，切实加强对地方政府的约束，确保城市规划发挥调控职能，惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方政府。从源头上解决问题，让各地政府真正负起责任来，促使房地产市场循着市场经济的规律走。到那时，房地产市场才可能出现一个合理的房价形成机制。

刘玉录：《房地产调控面临新的变局》

    事情正在起变化。去年末-今年初，我们曾经对2006年起的房地产的政策走势做出了一个比较保守的估计，即由于2002年下半年-2005年期间调控政策的密集出台，以及上海楼市已经显现了调控的初步结果，因此在新的一年里，主要是各地对已经出台的政策的落实问题，可能不会更多的出台一些新的政策了。因而，房地产市场受政策稳定的使然，出现明显的波动几率极小。四个月过后，现在回过头来看，很可能当初的估计过于乐观了。

     刚刚过去的第一季度，（1）纳入统计的主要大中城市的商品房平均交易价格超过了15%，同时，（2）按照既定统计口径计算的商品房空置量达到了1.25亿平方米之多。另有，（3）北京商品房平均价格首次超过上海，上海楼市的回升，以及广州/深圳房价的飙升。再加上，（4）一些房地产精英的含有刺激性的言辞——诸如“当房奴活该”/“房子就是只给福人盖的”/“房地产空置率只有1%”等说法。发轫于房地产市场的物质与精神两个层面的表现，激化了长期以来存在/积累着的社会普遍的“房价情绪”。

     这种来自经济、舆论和民情的压力迅速为高层所注意并形成决心，最终导致了近日“央行”（人民银行）提高银行贷款利息——从紧的货币政策。这是一个信号，甚至可以说其主要的作用还不在于它的短期效果，而在于给宏观经济提供一个预期的资讯。在业内仍然沉醉于“十一五”把房地产住宅业列入消费热点——总需求的支柱产业，大家正在欢欣新的五年计划（规划）开局之年新项目纷纷上马的时节，加息无异于给仍在沉睡繁荣梦乡的人们的一声警钟：房地产的季节气候过热了。

      加息很可能仅是新一轮政策周期的开始，而不是一个独立的政策行动。如果房价在一定时间内得不到有效的控制，宏观政策的逻辑结果是还要加息，而且不仅仅是加息，还要出台其他的调控政策手段，比如，征收不动产税、新的土地政策和房屋流转税等。这一点，其实在最近国家建设部一些官员公开场合的讲话可以清楚的看出来。一切视政策的效果而论，不是打压房地产业，而是力图使房地产的运行保持在应该位于的轨迹上——持续健康的发展。

      鉴于以上分析，我们应该毫不犹豫的修正我们也是大多数人在年初的判断。（顺便提一句，权威的自由市场经济学家如米塞斯、凡勃伦等，从来不相信经济预测的科学性和有效性，因为“市场密码”是不可破译的，如果预测有效的话，计划经济就不会失败了。）2006年，很可能不是一个以往已出台政策的“执行年”，相反，产业可能要准备迎接一系列的新政策，如果调控效果还不明显的话。

      倘若我们在这里的分析与即将发生的事情相符的话，那么可以得出一个基本判断：房地产调控面临新的变局。

     （文责自负 引用注明，2006-05-08/刘玉录）