破解2006北京房价与地价

转眼间，我们已经步入了2006年，作为地产人，或者说作为与地产行业相关的人，以及对那些关心房地产的人而言，今年地产形势成为大家的一个期待和悬念，很多人也在大胆的预测和分析今年地产的趋势。

北京师范大学资深教授邬翊光邬老曾在《蓝筹地产评论》上撰文写了一篇关于房价与地价关系的文章，邬老的观点一经发表也在全国地产界引起了强烈的反响。今天我也想利用自己的拙笔来阐述一些肤浅观点，以供网友批评指正。

有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地拍卖制度，这是一种似是而非的见解。北京市房价偏高最主要原因是购买力过高，需求量过大，致使房价居高不下，使开发商能够有利可图，获取巨额利润。房价的水平及其变动，是由于住房的供给与需求共同作用的结果，特别是需求增大的作用结果。买了房的人不希望房子降价，这样自己的不动产就不会贬值；没买房子的人又希望房子拼命降价，但一旦买后就有回到担忧房子降价的心态。这或许是所有买房者的痛。由于北京有她的城市功能的特殊性，受各种消费群体的直接消费刺激拉动，北京房价在短期内应该不会下降，按照正常的市场需求和市场期望，2006年的房价应该会出现一个稳中有升的态势，但她的上升幅度不会太大。这也符合民众的消费利益。说到房价，就不能不提到地价，房价和地价，就好比鸡和蛋的关系，但有一点可以明确的是，就是房价和地价互为影响的关系。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。种情况下，把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的；其次在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。

当前，住房需求快速增长，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。特别在经济较发达地区，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。从土地区位看，同一城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本大，存量土地的可供量日益减少。土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了区域地价上涨。

地价与房价存在着密切关系，无论从理论还是从实践方面看，首先是房价决定地价，房屋是消费的终端产品，产品的价格决定土地的价格。国家控制房价从长期看，不能单纯依靠增加土地供应、控制土地价格，必须从改革住房体制、房地产税收体制、科学技术进步、金融管理制度等多方面入手。

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