·房地产商品价格。房地产商品价格与需求量呈反比。
·收入水平和消费结构。居民收入与需求量成正比,而消费结构中有多少用于房地产商品也直接影响需求量。一般来说,恩格尔系数在40%至50%之间的消费结构房地产需求会达到15%。
·替代品。一般而言,房地产商品是不可替代的,是生活的必需品。但是,房地产本身是耐用品,当其价格过高时,消费者将紧缩人均居住面积,减少其正常的需求量。
·偏好。不同的消费者有不同的偏好,经济实力不同的人对房屋的偏好不同。一般居民对房屋的要求是安全、耐用,而经济更好的人士更在乎环境、社区的文明程度等因素。
·预期。消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。房地产市场常出现当房价下跌时,消费者预期价格还会再降,从而持币观望的情况。
·国民经济波动。国民经济波动与房地产需求呈正相关关系,当经济处于扩张阶段,对房地产的需求上升,反之则需求下降。
·城市化水平。城市规模扩大和人口的增加,将使需求增加。
. 房地产的需求弹性
.房地产需求价格弹性
国际上对房地产价格长期的研究结论是:商品房售价为家庭年收入的合理比例是3至6倍,超过6倍就不能形成买方市场。据测算,我国房价相当于家庭收入的10倍左右。从这一点分析,我国商品房的价格需求弹性较大。
房地产需求收入弹性
我国房地产需求的收入弹性较大,因为城镇居民在解决温饱后将把消费热点转移移支住宅消费,但是这一推断尚未得到数据上的证实。如:根据1987年至1997年我国城镇居民家庭人均可支配收入和个人购买商品住宅的数据,计算出它们的相关系数为0.96495,呈同度正相关。其均值分别为:Q=2504.342、Y=1988.125,然后对两行数据的增长率进行计算,如下表所示:
年份 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | 1994 | 1995 | 1996 | 1997 |
城镇居民家庭人均可支配收(元) | 1510 | 1701 | 2027 | 2577 | 3496 | 4283 | 4839 | 5160 |
增长率 | 9.8% | 12.6% | 19.2% | 27.2% | 35.6% | 22.5% | 13.0% | 6.0% |
个人购买商品住宅(万平方米) | 731 | 927 | 1456 | 2943 | 3345 | 3345 | 3667 | 5234 |
增长率 | -9.3% | 26.8% | 57.1% | 102.2% | 13.6% | 0.0% | 9.6% | 42.7% |
城镇居民家庭人均可支配收入和个人购买商品住宅的增长率的均值△Y=0.174763,△Q=0.354751;Er=2.226968。证明我国房地产需求收入弹性确实较大。
通过对房地产需求弹性的分析,可得出结论:我国商品房的需求价格弹性、需求收入弹性都比较强。进一步推断的结论为:价格的变化,以及人均收入变化,对我国商品房的需求量影响明显,因此,价格和收入是形成商品房风险的重要因素。