购买商品房的业主每年交纳的物业费中有相当一部分是维修费。在北京市，物业公司收取维修费的依据是京价房字<1997>第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，2001年，北京市国土资源与房屋管理局发布了文件即京国土房管物字〔2001〕1330号《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》，该文件对维修费规定：1、产权人缴纳了公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取大修费和38.7%的房屋公共部分中修费；2、建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取，也不得向产权人另行收取。但物业在实际收费过程中，全额收取中修费和在保修范围和保修期限内依然收取维修费用的现象普遍存在。2003年9月1 日开始实施的《物业管理条例》对商品房的维修费进行了明确规定，根据这部《物业管理条例》的规定，业主不用交纳任何维修费用。理由如下：
一、 在保修期内，建设单位（开发商）承担保修责任。
《物业管理条例》第31条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条对商品房不同工程、设备的最低保修期都作了明确的规定。根据这三部法律法规的规定可以看出，在商品房保修期内的维修费用应该由开发商承担，这是开发商的义务，而不是业主的义务，业主支付了房价款，就不应该支付保修期内的维修费，否则就属于重复付费。
二、保修期满后，维修费应该由专项维修资金支付。
《物业管理条例》第54条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。该规定并没有对维修费进行大中小分类，而且十分明确规定专项维修资金用于保修期满后的维修和更新、改造。业主已经交纳了专项维修资金，在房屋保修期满后如果支付维修费显然属于重复付费。
综上所述，物业费中不应该含有维修费，否则属于重复收费。

杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
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