购房者自交税费获“通行证”
www.thebeijingnews.com ·2005年3月4日9:51· 来源：
新版合同明确规定开发商不得将购房者交纳税费作为交接该商品房的条件，同时还给业主提供了自行交纳税费、委托开发商代交二种选择
业主入住时必须先交齐公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费后才能办理入住手续，这是过去业主和开发商签订《北京市商品房买卖合同》时常会在补充条款中做出的约定。与旧版合同有所不同的是，今年3月15日开始实行的新版合同第十五条明确了购房者对交纳税费的具体方式拥有选择权，增强了购房者签订预售合同时的知情权。
「旧版合同回顾」
税费交纳形式缺乏明文规定
北京曾出现过一些小区开发商在业主办理收房手续时，要求业主必须签署开发商出示的“委托协议”，并把公共维修基金和契税等费用交给开发商后，业主才能领钥匙的事件。
北京市瀚文律师事务所杨树江律师认为，以前实行的《北京市商品房买卖合同》并没有对办交接手续时，购房者是否要交纳各种税费、如何交纳做出明文规定。开发商一般会要求购房人签署一份授权委托书，通常至少包括两项内容，即代办产权证和代办交纳契税和公共维修基金。由于北京商品房整体紧俏，开发商在合同及各种补充条款的签订中均占据强势地位，一般购房人只能被动接受。针对各种税费如何交纳，购房者没有任何选择的权力。
但“只有把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙是违反相关法律法规的”，杨树江表示。
按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条和《关于做好契税征管工作若干问题的通知》第二条、第三条、《委托代征税款管理的暂行规定》等相关文件的规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。契税的交纳时间应当在办理立契过户手续即办理产权证时交纳。
按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第四条和《关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》的相关规定，购房人应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房管局，开发商不能擅自代收公共维修基金。
但在上述法律法规面前，“开发商一般把收取购房人契税和公共维修基金处理成一种‘自愿’的委托行为，而不是代征代交行为，从而规避了有关规定。”杨树江表示。
「新版合同变化」
购房者可不委托开发商代交税费
即将实行的《北京市商品房预售合同》第十五条对于如何交纳税费做出了明文规定，给了购房者三种选择的权利，并要求开发商不得将购房者交纳税费作为交接该商品房的条件。
北京市隆安律师事务所律师张录容认为，这一改变的主要意义在于给购房者提供了选择的空间与更大的知情权，对购房者可以不委托开发商，由自己交纳各种税费做出了明确规定。但在现实当中，开发商与买房人能否就这一具体条款达成一致，还要看双方的具体协商。
在目前商品房热卖，开发商处于强势地位的情况下，购房者的主张很难得以实现。
张录容认为，新版合同相比旧版合同来说，有进步，但没有实质性改变。北京目前的房地产市场并不成熟，新版合同是对购房者与开发商权益的一种平衡，一方面要保障购房者的利益，另一方面又不能过于打压开发商，否则有可能造成房地产市场的不兴旺。只有房地产市场真正成熟了，购房者的利益才能得到根本保障。
「新规实施预测」
多数业主仍会接受“霸王条款”
目前很多楼盘存在购房者必须先交纳公共维修基金和契税等费用给开发商，才能办理入住手续和领钥匙这样的情况，尤其是对以按揭贷款方式付款的购房者，开发商更是会坚持这一要求，其主要理由是开发商为买房人贷款提供了担保，如不在入住时收契税和公共维修基金会增加开发商的风险。“其风险表现为如果购房人不及时交纳契税和公共维修基金，就办不了产权证，按揭银行也办不了抵押手续，一旦发生购房人不履行偿还贷款的义务，开发商将承担连带责任。”杨树江表示。
“其实这个理由站不住脚。”杨树江进一步解释说，“因为一旦出现这种情况，该房屋的所有权并没有发生转移，产权人还是开发商，而购房人已经至少支付了20%的房款，开发商完全可以以购房人违约为由，对房子进行处理，以补偿自己的损失。”紫光地产市场部经理畅磊则认为，就算实行新版合同，京城大部分开发商还是会要求业主入住前先交清契税和公共维修基金，这样方便开发商为业主在同一时期统一办理产权证。如果有业主在银行做了按揭，而该业主又赖着不交税费，在这种情况下，开发商与业主签署的购买合同始终被押在银行，这会使开发商很被动，所以开发商还是会想办法要求购房者先交税费。杨树江也表示，契税和公共维修基金只是早交晚交的问题，为了买房，也为了及时办理入住手续，大部分业主还是会接受开发商的“霸王条款”。
■第三只眼
自行交纳税费目前费时费力
业内建议可通过银行交纳，手续既简单，又减少了各方风险根据新版合同，购房者有权利自行向相关单位交纳各种税费，并在接收该商品房的同时向开发商出示交纳税费的凭据。
但有业内人士认为，购房者自行交纳，目前实行起来还有些困难，一是对房管局来说工作量太大；二是大多数购房人可能没有办理这些手续的时间和精力。
因此，该业内人士建议可以通过银行交纳，购房人在办理产权证之前将契税、公共维修基金交纳到银行的专用账号，再将交纳凭证交给开发商办理产权证手续，这样手续既简单，又减少了各方的风险。
此外，对于《北京市商品房预售合同》第十五条交接手续中提供的一些可选择处，张录容律师也提出了一些可参考意见：如合同中第（三）项，除了文本中提供的专项维修资金（公共维修基金）、契税、物业服务费用、供暖费外，还可填写有线电视费、天然气初装费用、信报箱费用、电子防控门维修费等。
■新版合同摘录
第十五条：交接
（三）双方同意按照下列第__种方式交纳税费：
1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件______________. 2、买受人同意委托出卖人代交下列第__、__、__、__、__种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金（公共维修基金）；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）________；（6）________. 3、买受人自行向相关单位交纳下列第__、__、__、__、__种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示交纳税费的凭据。
（1）专项维修资金（公共维修基金）；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）_________；（6）_________.
专题采写本报记者张宏强
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
地址：北京市朝阳区建国路88号现代城A座2311
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新版合同明确规定开发商不得将购房者交纳税费作为交接该商品房的条件，同时还给业主提供了自行交纳税费、委托开发商代交二种选择
业主入住时必须先交齐公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费后才能办理入住手续，这是过去业主和开发商签订《北京市商品房买卖合同》时常会在补充条款中做出的约定。与旧版合同有所不同的是，今年3月15日开始实行的新版合同第十五条明确了购房者对交纳税费的具体方式拥有选择权，增强了购房者签订预售合同时的知情权。
「旧版合同回顾」
税费交纳形式缺乏明文规定
北京曾出现过一些小区开发商在业主办理收房手续时，要求业主必须签署开发商出示的“委托协议”，并把公共维修基金和契税等费用交给开发商后，业主才能领钥匙的事件。
北京市瀚文律师事务所杨树江律师认为，以前实行的《北京市商品房买卖合同》并没有对办交接手续时，购房者是否要交纳各种税费、如何交纳做出明文规定。开发商一般会要求购房人签署一份授权委托书，通常至少包括两项内容，即代办产权证和代办交纳契税和公共维修基金。由于北京商品房整体紧俏，开发商在合同及各种补充条款的签订中均占据强势地位，一般购房人只能被动接受。针对各种税费如何交纳，购房者没有任何选择的权力。
但“只有把公共维修基金和契税等费用交给开发商，才能办理入住手续和领钥匙是违反相关法律法规的”，杨树江表示。
按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条和《关于做好契税征管工作若干问题的通知》第二条、第三条、《委托代征税款管理的暂行规定》等相关文件的规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。契税的交纳时间应当在办理立契过户手续即办理产权证时交纳。
按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第四条和《关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》的相关规定，购房人应在办理立契过户手续前将维修基金足额交至房管局，开发商不能擅自代收公共维修基金。
但在上述法律法规面前，“开发商一般把收取购房人契税和公共维修基金处理成一种‘自愿’的委托行为，而不是代征代交行为，从而规避了有关规定。”杨树江表示。
「新版合同变化」
购房者可不委托开发商代交税费
即将实行的《北京市商品房预售合同》第十五条对于如何交纳税费做出了明文规定，给了购房者三种选择的权利，并要求开发商不得将购房者交纳税费作为交接该商品房的条件。
北京市隆安律师事务所律师张录容认为，这一改变的主要意义在于给购房者提供了选择的空间与更大的知情权，对购房者可以不委托开发商，由自己交纳各种税费做出了明确规定。但在现实当中，开发商与买房人能否就这一具体条款达成一致，还要看双方的具体协商。
在目前商品房热卖，开发商处于强势地位的情况下，购房者的主张很难得以实现。
张录容认为，新版合同相比旧版合同来说，有进步，但没有实质性改变。北京目前的房地产市场并不成熟，新版合同是对购房者与开发商权益的一种平衡，一方面要保障购房者的利益，另一方面又不能过于打压开发商，否则有可能造成房地产市场的不兴旺。只有房地产市场真正成熟了，购房者的利益才能得到根本保障。
「新规实施预测」
多数业主仍会接受“霸王条款”
目前很多楼盘存在购房者必须先交纳公共维修基金和契税等费用给开发商，才能办理入住手续和领钥匙这样的情况，尤其是对以按揭贷款方式付款的购房者，开发商更是会坚持这一要求，其主要理由是开发商为买房人贷款提供了担保，如不在入住时收契税和公共维修基金会增加开发商的风险。“其风险表现为如果购房人不及时交纳契税和公共维修基金，就办不了产权证，按揭银行也办不了抵押手续，一旦发生购房人不履行偿还贷款的义务，开发商将承担连带责任。”杨树江表示。
“其实这个理由站不住脚。”杨树江进一步解释说，“因为一旦出现这种情况，该房屋的所有权并没有发生转移，产权人还是开发商，而购房人已经至少支付了20%的房款，开发商完全可以以购房人违约为由，对房子进行处理，以补偿自己的损失。”紫光地产市场部经理畅磊则认为，就算实行新版合同，京城大部分开发商还是会要求业主入住前先交清契税和公共维修基金，这样方便开发商为业主在同一时期统一办理产权证。如果有业主在银行做了按揭，而该业主又赖着不交税费，在这种情况下，开发商与业主签署的购买合同始终被押在银行，这会使开发商很被动，所以开发商还是会想办法要求购房者先交税费。杨树江也表示，契税和公共维修基金只是早交晚交的问题，为了买房，也为了及时办理入住手续，大部分业主还是会接受开发商的“霸王条款”。
■第三只眼
自行交纳税费目前费时费力
业内建议可通过银行交纳，手续既简单，又减少了各方风险根据新版合同，购房者有权利自行向相关单位交纳各种税费，并在接收该商品房的同时向开发商出示交纳税费的凭据。
但有业内人士认为，购房者自行交纳，目前实行起来还有些困难，一是对房管局来说工作量太大；二是大多数购房人可能没有办理这些手续的时间和精力。
因此，该业内人士建议可以通过银行交纳，购房人在办理产权证之前将契税、公共维修基金交纳到银行的专用账号，再将交纳凭证交给开发商办理产权证手续，这样手续既简单，又减少了各方的风险。
此外，对于《北京市商品房预售合同》第十五条交接手续中提供的一些可选择处，张录容律师也提出了一些可参考意见：如合同中第（三）项，除了文本中提供的专项维修资金（公共维修基金）、契税、物业服务费用、供暖费外，还可填写有线电视费、天然气初装费用、信报箱费用、电子防控门维修费等。
■新版合同摘录
第十五条：交接
（三）双方同意按照下列第__种方式交纳税费：
1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件______________. 2、买受人同意委托出卖人代交下列第__、__、__、__、__种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金（公共维修基金）；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）________；（6）________. 3、买受人自行向相关单位交纳下列第__、__、__、__、__种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示交纳税费的凭据。
（1）专项维修资金（公共维修基金）；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）_________；（6）_________.
专题采写本报记者张宏强
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
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