示范出台定金陷阱难再
www.thebeijingnews.com ·2005年3月4日10:11· 来源：
●认购人与开发商对买卖合同未能达成一致意见的，开发商应该将定金返还
●律师建议购房者保留协商买卖合同的书面记录，或者对协商过程进行录音
开发商自定认购协议易引纠纷
高先生打算在西四环附近购买一套房子，在看房的过程中，某项目的售楼人员声称可以保证高先生的孩子入读中关村第三小学。考虑到孩子的上学问题，高先生选定了这个项目，和开发商签订了商品房认购书，并支付认购金2万元整。不料，在协商商品房买卖合同条款时，双方发生了分歧，高先生要求将孩子入学问题及取得房产证时间写入合同，但开发商表示与中关村第三小学因费用问题未能达成一致，不能在合同中承诺有关事项。高先生当即拒绝签订合同，同时要求返还定金，但开发商却以2万元是定金，不买房就不能退还为由，只同意酌情返还部分款项。
事实上，很多购房人都有和高先生类似的经历。由于北京市一直没有商品房认购书的示范文本，而开发商自制的商品房认购合同往往对定金使用等问题规定得过于简单、含混，因此定金问题一直是房屋纠纷的主要导火索。不过，此类纠纷有望在3月15日后得到有效控制。2月22日，北京市建委、北京市工商局共同制订的《北京市商品房认购书》示范文本出台，并定于3月15日正式推行使用，为规范商品房买卖认购行为、处理定金纠纷提供了有力的保障。
新版认购书明确三个定金问题
据北京隆安律师事务所陈旭律师介绍，此次新版《北京市商品房认购书》示范文本，针对常见的定金问题做出了三条较为明确的规定。
首先，规定了认购人应当在支付定金之日起若干天内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，而不是以前规定的要求认购人必须在认购期内签署商品房买卖合同，给消费者一个充分的协商空间。
其次，明确了认购人未在约定期限内与出卖人协商买卖合同的违约责任，即出卖人有权解除认购书、不退还已经收取的定金、并有权将该商品房另行出卖给第三方，给认购人作出了明确的风险提示，保护了双方的合法权益。否则，认购人签署认购协议后肆意毁约，又无法追究责任的话，对出卖人也是不公平的。
认购书示范文本第六条还规定，对于认购人依照约定时间与出卖人协商买卖合同、但未能达成一致意见的，买卖双方可以协商解除认购书，出卖人应该在合同解除后将认购人交付的定金返还认购人。
建议预先明示买卖合同内容
陈旭律师表示，认购书的第六条规定是整个示范文本的关键内容，此前商品房认购行为比较混乱，买卖双方对认购行为、定金处理等事项均没有统一标准。一些开发商以及房地产经纪公司故意混淆定金的含义，甚至在其单方制定的认购协议书中规定，在认购期内，如认购人不与开发商签订商品房买卖合同，定金将不予退还。而购房人由于缺乏合同意识，在签订了这类条款之后，往往会无法索回定金，由此引发纠纷。“不过，在示范文本出台后，开发商就很难设置这样的陷阱了”，陈律师表示。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华认为，新版合同把买受人与出卖人放在了一个更加对等的位置，保证了买受人的权利，对房地产市场交易来说有明显进步。不过，“订金纠纷的主要问题出在目前很多房子还是期房”。阎少华表示，目前老百姓买房已经从看图纸买房、看样板间买房，会逐步过渡到看现房买房，一旦开发商进入现房销售，订金纠纷自然会越来越少。
“但是，这个示范文本在操作性方面还存在一定问题”，陈律师认为，如果完全按照认购书的规定来做，任何一方均可以在签署认购书后，根据自己的需要提出苛刻的合同条款而导致合同条款不能达成一致，从而达到毁约的目的。“比如说，如果开发商在和消费者签订认购书后发现房价可以再上调，为了保证更高的利润，开发商在签订购房合同的时候故意提出苛刻的合同条件，迫使消费者自动放弃房屋，在这种情况下，开发商只需要返还定金，根本不用承担额外的违约成本。”而在记者采访过程中，也有不少开发商表示担心消费者会因为有这一条款“保驾护航”，提出过于苛刻的合同条款，随意解除已经签订的认购书，打乱整个项目的销售计划。
为此，陈旭建议开发商在签署认购书前，应该在售楼处公示商品房买卖合同内容，并让认购人签署相关文件，确认已经对合同文本规定的交易条件有明确了解。
如果在协商具体合同条款时，任何一方对合同条款、交易条件进行变更，从而导致合同条款不能达成一致的，应对此承担违约责任。
■实操提示
签认购书前先明确合同
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心：
购房者不要在冲动状态下签署认购文件、交付定金，以免造成不必要的损失。此外，为了减轻进入诉讼阶段时认购人的举证负担，建议消费者在签订认购书之前先和开发商协商合同条款，并在认购书中再增加一个条款，“认购人已经于本‘认购书’签署生效之日，即交付定金时，开始了与出卖人就《商品房买卖合同》相关条款的协商活动”，然后再交定金。
协商合同时应保留证据
北京市瀚文律师事务所杨树江律师：
新版合同对定金的约定十分具体，但是在实际购房过程中要注意收集证据，才能规避风险。因此，买受人应当保留与出卖人协商商品房买卖合同条款的记录，让出卖人签字确认，或者对协商过程进行录音，这样，一旦就商品房买卖合同相关条款未达成一致，买受人主张返还定金就有理有据了。
■新版合同摘录
第四条认购定金
认购人应当自签订本认购书之日起______日内，向出卖人支付认购定金________元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
第六条协议解除
认购人在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。
专题采写 本报记者 关爽
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
地址：北京市朝阳区建国路88号现代城A座2311
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●认购人与开发商对买卖合同未能达成一致意见的，开发商应该将定金返还
●律师建议购房者保留协商买卖合同的书面记录，或者对协商过程进行录音
开发商自定认购协议易引纠纷
高先生打算在西四环附近购买一套房子，在看房的过程中，某项目的售楼人员声称可以保证高先生的孩子入读中关村第三小学。考虑到孩子的上学问题，高先生选定了这个项目，和开发商签订了商品房认购书，并支付认购金2万元整。不料，在协商商品房买卖合同条款时，双方发生了分歧，高先生要求将孩子入学问题及取得房产证时间写入合同，但开发商表示与中关村第三小学因费用问题未能达成一致，不能在合同中承诺有关事项。高先生当即拒绝签订合同，同时要求返还定金，但开发商却以2万元是定金，不买房就不能退还为由，只同意酌情返还部分款项。
事实上，很多购房人都有和高先生类似的经历。由于北京市一直没有商品房认购书的示范文本，而开发商自制的商品房认购合同往往对定金使用等问题规定得过于简单、含混，因此定金问题一直是房屋纠纷的主要导火索。不过，此类纠纷有望在3月15日后得到有效控制。2月22日，北京市建委、北京市工商局共同制订的《北京市商品房认购书》示范文本出台，并定于3月15日正式推行使用，为规范商品房买卖认购行为、处理定金纠纷提供了有力的保障。
新版认购书明确三个定金问题
据北京隆安律师事务所陈旭律师介绍，此次新版《北京市商品房认购书》示范文本，针对常见的定金问题做出了三条较为明确的规定。
首先，规定了认购人应当在支付定金之日起若干天内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，而不是以前规定的要求认购人必须在认购期内签署商品房买卖合同，给消费者一个充分的协商空间。
其次，明确了认购人未在约定期限内与出卖人协商买卖合同的违约责任，即出卖人有权解除认购书、不退还已经收取的定金、并有权将该商品房另行出卖给第三方，给认购人作出了明确的风险提示，保护了双方的合法权益。否则，认购人签署认购协议后肆意毁约，又无法追究责任的话，对出卖人也是不公平的。
认购书示范文本第六条还规定，对于认购人依照约定时间与出卖人协商买卖合同、但未能达成一致意见的，买卖双方可以协商解除认购书，出卖人应该在合同解除后将认购人交付的定金返还认购人。
建议预先明示买卖合同内容
陈旭律师表示，认购书的第六条规定是整个示范文本的关键内容，此前商品房认购行为比较混乱，买卖双方对认购行为、定金处理等事项均没有统一标准。一些开发商以及房地产经纪公司故意混淆定金的含义，甚至在其单方制定的认购协议书中规定，在认购期内，如认购人不与开发商签订商品房买卖合同，定金将不予退还。而购房人由于缺乏合同意识，在签订了这类条款之后，往往会无法索回定金，由此引发纠纷。“不过，在示范文本出台后，开发商就很难设置这样的陷阱了”，陈律师表示。
北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华认为，新版合同把买受人与出卖人放在了一个更加对等的位置，保证了买受人的权利，对房地产市场交易来说有明显进步。不过，“订金纠纷的主要问题出在目前很多房子还是期房”。阎少华表示，目前老百姓买房已经从看图纸买房、看样板间买房，会逐步过渡到看现房买房，一旦开发商进入现房销售，订金纠纷自然会越来越少。
“但是，这个示范文本在操作性方面还存在一定问题”，陈律师认为，如果完全按照认购书的规定来做，任何一方均可以在签署认购书后，根据自己的需要提出苛刻的合同条款而导致合同条款不能达成一致，从而达到毁约的目的。“比如说，如果开发商在和消费者签订认购书后发现房价可以再上调，为了保证更高的利润，开发商在签订购房合同的时候故意提出苛刻的合同条件，迫使消费者自动放弃房屋，在这种情况下，开发商只需要返还定金，根本不用承担额外的违约成本。”而在记者采访过程中，也有不少开发商表示担心消费者会因为有这一条款“保驾护航”，提出过于苛刻的合同条款，随意解除已经签订的认购书，打乱整个项目的销售计划。
为此，陈旭建议开发商在签署认购书前，应该在售楼处公示商品房买卖合同内容，并让认购人签署相关文件，确认已经对合同文本规定的交易条件有明确了解。
如果在协商具体合同条款时，任何一方对合同条款、交易条件进行变更，从而导致合同条款不能达成一致的，应对此承担违约责任。
■实操提示
签认购书前先明确合同
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心：
购房者不要在冲动状态下签署认购文件、交付定金，以免造成不必要的损失。此外，为了减轻进入诉讼阶段时认购人的举证负担，建议消费者在签订认购书之前先和开发商协商合同条款，并在认购书中再增加一个条款，“认购人已经于本‘认购书’签署生效之日，即交付定金时，开始了与出卖人就《商品房买卖合同》相关条款的协商活动”，然后再交定金。
协商合同时应保留证据
北京市瀚文律师事务所杨树江律师：
新版合同对定金的约定十分具体，但是在实际购房过程中要注意收集证据，才能规避风险。因此，买受人应当保留与出卖人协商商品房买卖合同条款的记录，让出卖人签字确认，或者对协商过程进行录音，这样，一旦就商品房买卖合同相关条款未达成一致，买受人主张返还定金就有理有据了。
■新版合同摘录
第四条认购定金
认购人应当自签订本认购书之日起______日内，向出卖人支付认购定金________元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
第六条协议解除
认购人在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。
专题采写 本报记者 关爽
杨树江 北京市瀚文律师事务所律师
电话：13501178318，（010）85803106/85803107
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