境外资金给上海楼市的影响 日前，央行、外汇局相应出台了一系列限制外资入市炒楼的相关政策，从市场的反映来看，较为平淡，影响不是很大。许多境外基金操作购楼依旧，如高盛集团前不久花了7000万美元收购了虹桥花苑，许多海外资金以参股入股的形式进入房地产市场。个人的购房行为虽有观望，但仍有入市。 从境外资金入市的形式看，分二大部分。一部分以基金形式出现，如摩根、高盛、麦格理、腾飞等等。他们的大量资金投入的是收购办公楼，操作的模式都是中长线，他们以先进的经营理念来管理，以提高租金的手段来获取回报，靠改造增值，靠管理创利，况且这些项目均在宏观调控政策规范之外，另一部分，大多以个人形式入市购房，在住...

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供需矛盾的变化对上海住宅市场的影响。 综上所述，上海产业结构的变化，将严重影响着上海住宅市场的发展。非居住用房的崛起，将冲击着居住用房的需求，投资投机客的纷纷退出市场，被动性需求的减少，改善性需求将主导着整个上海市住宅市场。从建设部统计的数据来看，全国的人均居住面积宅已达26.1平方米。而上海又处高位，人均居住面积已达34平方米。全国有40个城市套均面积已达113平方米。16个城市套均居住面积已达120平方米。而上海又处在这样一个高位。但是，我们应该清楚地看到，目前的市场需求是多元化的。从市场细分的角度来看。我们的供需矛盾又极不平衡。有效需求量的减少，和无效需求量的扩大又将成为一个新的...

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宏观调控政策与上海房地产市场 一. 上海房地产市场过度发展，是宏观调控政策出台的背景。 1. 现状与背景 房地产业的飞速发展，已成为上海地方经济的一个支柱产业，它在国民经济GDP指数中，从90年代后期的3.6% 一下子发展到今天的8.4% 。上海的房价是以天数为计的在增长，当一个耐用高消费的特殊商品，现在竟然被人像炒股票一样作短期买卖，像金融产品，多则一两个月，少则一两个星期就能赚取高额利润，当有黄牛像贩火车票一样要贩卖一个购房号，少则几万元，多则几十万元；当有人视合同为儿戏，情愿赔上几十万元违约金或定金，而想终止合同，将房另卖时；当我们某些政府行政部门官员利用手中权利，以明明低于...

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E.要善于在别人观望的时候投资

我们说：买房是买未来，投资必须在被人的观望时，任何事不能等到大家看清楚了，都想做了，你才出手，那就晚了。买房投资也好，自住也好，凡出手前，都要准确把握入市的切入点，市场低迷时也好，市场高潮时也好，都一样。特别是在当今的市场调整期，更应该如此。那么如何来找寻、把握市场入市的切入点呢？笔者认为：首先要掌握政府的大战略规划及政策面。比如说，中央要大力发展环渤海地区，借以带动东北老工业基地及中原地区的发展，所谓中西部发展必将是房地产业下一轮次发展的重点，而沿海地区将进入一个缓慢的调整期。从大局看，上海的房地产业，鉴于产业结构的调整，将进入一个调整期，大起不可能，大落...

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解读新《上海市住房建设规划》 文章来源：第一地产 日期：2006年10月11日 12:14 http://www.china-cbn.com (以下为10月10日《第一地产》今夜话题的节目谈话内容，主持人为黄伟，嘉宾为汉宇地产的范伟国先生。） 主持人：上海市政府发布了最新的《上海市住房建设规划（2006—2010年）》，描绘了“十一五”期间上海住房建设的蓝图。今天来到我们演播室的嘉宾是来自汉宇地产的范伟国先生，刚才我们说到，上海的调控实则现在终于是出台了，我们的住房保障制度是得到了进一步的完善，那在这里首先我要请教范先生就是我们的住房制度得以完善的解决基本方面是那几个？ 范先生：我觉得它主要...

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07年房价将下跌,范伟国鼓励自住客户年内购房 < 2007-4-4 15:26:00 | By: 二野劲旅 >     ——访上海汉宇物业代理有限公司常务副总经理范伟国 两年的宏观调控让上海楼市一直处于胶着的状态，06年婚房刚需让楼市有点起色，2007年楼市又将受怎样的力量驱动呢？ 自住今年可购房 07年房价将下跌 据***统计数据：近70%的购房者表示欲在今年年内购房，价格是他们最关心的问题。上海汉宇物业常务副总经理范伟国在接受记者采访时说：“我认为今年房价会下跌，是自住型购房者买房很好的时机点。” 范伟国分析道：今年上海楼市供大于求已成大局，社科院的多份...

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四、房地产住宅市场的实务操作

A、住宅市场的种类

上海目前的住宅市场从房屋的类型分。可分为1、别墅2、公寓3、新里，建排别墅 4、新公房（高层、多层）5、旧里6、简屋。从时间上分：一手房和二手房、增量房、商品房除一手房增量房，主要分预房和现房两种。二手房又称存量房包括次新房。从产权性质上分，又分不可售公房、售后公房。由于每种类型的房屋在交易时，所发生的成本不一样。比如，在二手房市场，如卖出售后公房和一般产权房所交纳的营业税，个人所纳税就不一样，前者可免，后者可行。如别墅与公寓在交易时所交纳契税也不一样。总之，上海住宅市场房屋种类较多，性质较为复杂。各种政策执行不统一。因此，在当前充满各种矛盾...

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    房价下跌。鉴于07上海的楼市自05年06年（国六条，国八条）的宏观调控后，市场得到理性的回归。上海的房价在调控中有过一次明显的下跌过程。但由于产业结构的变化，国际化大都市   的速度，需求的客观存在，以至在07年下半年房价报复性反弹。虚涨比例达30%以上。有的地区板块甚至高达70%。于是出现了贷款新政，收紧银根。在08年至今，上海的楼市形成以下三大特点。

一．交易量明显下降。

    交易中心人头拥挤的现象在08年已淡然消失。冷冷清清    了工作量。08年一手房市场1月至6...

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上海的房地产市场特别是住宅市场自05，06年国8条、国6条的调控,市场得到理性的回归，特别是国6条规定的“房地产住宅项目在建设中低于90平方米以下的小户型不能低于项目总量的70%”。08年效应逐步体现。在某个区域，某个时间点，满足了部分首次购房者的需要，但从长期的观点看，或从全局的市场实际需求看，却又不尽人情，存在严重的偏差。我们认为，一个政策不从市场实际需求出发，不管每个城市，每个区域的需求不同，盲目实行一刀切，是不符事实的，也是不切实际的。理由如下：

 

一、房地产具有强烈的地域性。

 

房地产作为不动产，它必然具有强烈的地域性。由于每个城市的产业结构不一样，人员经济、人...

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