四、房地产住宅市场的实务操作
A、住宅市场的种类
上海目前的住宅市场从房屋的类型分。可分为1、别墅2、公寓3、新里，建排别墅 4、新公房（高层、多层）5、旧里6、简屋。从时间上分：一手房和二手房、增量房、商品房除一手房增量房，主要分预房和现房两种。二手房又称存量房包括次新房。从产权性质上分，又分不可售公房、售后公房。由于每种类型的房屋在交易时，所发生的成本不一样。比如，在二手房市场，如卖出售后公房和一般产权房所交纳的营业税，个人所纳税就不一样，前者可免，后者可行。如别墅与公寓在交易时所交纳契税也不一样。总之，上海住宅市场房屋种类较多，性质较为复杂。各种政策执行不统一。因此，在当前充满各种矛盾的上海住宅市场掌握有用的实务操作是十分有必要的。
B、各种类型房屋操作的须知
1.不可售公房交易时的操作须知。不可售公房所指的是94年上海实行公有住房购买产权。即“上海市公有住房出售试行办法”规章中规定不可以用优尝政策购买产权。其性质仍属承租权、使用权。但98年后，此类不可售公房可以上市交易。由于此类房屋性质是使用权、预售权，所以在交易时必须注意以下几点特征：
其一、它有两个特征a、交易前要去物业公司征询b、买房所收资金要受银行鉴核即“征询，资金鉴核”第一个特征：征询。它又有两个目的。其中规定有九种情况之一。不能上市交易（如;整幢花园1年房，宗教产，早产，大专院校产，产权不明晰的，户籍冻结的，已列入危房改造计划的，承租人有欠租的，搭有违章建筑的，已进入行政处罚、诉讼、仲裁程序的，需要落实政策的，依法应由出租人收回的九种）目的二，生活设施要维持原状，我们许多不可售公房，它们使用设备往往和租赁卡（即）上表明有严重出入。比如，许多新里、旧里类，型的房子，一般厨房、晒台、天井、卫生间都是合用的这在租赁卡上要明确表示但实际使用就不一样。比如一套三层楼的新里，如果住三户人家，一般使用状况往往是底层的人进出前门天门就作为独用厨房楼梯不的卫生间独用而二楼的人用厨房。二楼卫生间独用三楼的人用晒台做厨房，卫生间独用。实际使用状况与租赁卡上表示不一样，但你不可售公房交易后，租赁卡上是不容改变的，厨房、晒台、天井、卫生间还都是合用的。因此，可能会引起矛盾所以不可售公房在交易前必须要去物业公司征询，物业公司查证是不是以上九种情况之一的。并要求买房者要有承诺书，使用设备面积都要维持原状。原则上不能上市交易。
第二特征：是资金监控。不可售公房交易，卖房款必须要到银行资金监控。银行给卖房者的是承兑支票。在三年之内不能兑现，只能用于买房。这主要是因为该出售物业，只是出售的承租权转让。产权不是卖房者的，是国家政府为了二三级市场联动，而推出的优惠政策是鼓励你掉旧房换新房之目的。当然，不可售公房交易后，买房者竟管买的是承租权但这种承租权是可以继承的，同时买方人不必为住房过大而承租什么超标租金。
不可售公房交易时，有一点必须提醒大家注意，那就是该类房在上市交易前，承租人必须要征得所有同住人的同意，而且必须是书面的意见。否则只要有一同住人的反对，该房屋就不能正常交易。这是因为同住人有使用权和屋住权。这里我们所说的同住人是房屋出售的，以上海市户籍在册成年人“即年满16周岁的人”如果是未满16周岁的人。那必须由法定监护人签字同意方可。诚然，不可售公房上市交易。因其性质不是产权及所有权全部的转让，只是承租权的转让。根据有关规定他不用交纳契税，只要交纳房价0.5%的手续费即可。合同印花税要交。
2．已售公房交易时的，必须要征得同住成年人的同意，特别是执行94年“上海是公有住房出售试行办法”的优惠政策买下的。这种类型的房屋大多是计划经济时代福利分房的产物。只有地段好，使用设备齐全。房型面积经济，得房率较高，而且此类房屋周边基本上都是成熟地区。各种生活配套都必须齐全。因此，上市交易量颇多，占得此侧很大，由于它地较好，交通便捷，生活设施齐全且总价又低很受动迁或年青白领的青睐。加上此类房屋出租率极高且租金也不菲。受到不少投资客的追捧。市场交易十分活耀所以在交易中必须要注意几个问题：
其一，已售公房出售交易时，必须要征得同住成年人的同意。特别是执行“94方案”的。根据最高人民法院的司法解释。已售公房利用“上海市公有住房出售试行办法”优惠政策买下来的有户籍在册的成年人，未成人都是同住人，同住人只有共有产权的性质。因此，该类房屋在出售时必须征得同住人的同意。根据实际案例确定这个同住人只要你承租人利用优惠政策买下产权后变成产权人时她就户籍在册。那么你产权人在卖掉此房屋时。即使这个同住人户籍已外迁。保产权人还得要征得她同意。她还受 共有人权利。这一点很重要。现在许多房屋纠纷。大多数是发生在此类房屋之中必须引起大家注意。
其二，诚然此类房屋在上市交易时，只有许多优惠条件契税可以减 。此如，二手房交易在五年之内在征收企业营业税个人所得税但已售公房可以免除。同时，产权人在出售已售公房后。只要在一年之内再买进新房时，可以抵扣契税。例举：产权人卖掉一套60万的已售公房后再一年之内再买进一套100万的房子，那么买房人只要交100万减去60万等于40万的契税就可以，政策比较优惠。
其三，此类已售公房的生活成本低，物业管理费便宜一般
其四，土地年限。我们大家知道 房住宅用地年限是70年，综合用地是50年，但已售公房却没有土地年限的限制。这是因为这类房屋是福利分房的产物。它的土地性质不是出让或是转让取得的而行政划拨的，没有年限限制。况且承租人在购房时已出过一点，即1%购房款的土地收金，所以这种已售公房不存在土地年限问题，至少在目前还是如此。不过有一点必须提醒大家注意！已售公房上市交易后，其性质已变，属个产权房以上政策优惠条件，除了物业管理费，土地年限依旧升，其他优惠条件就不享受了。
3．个产权房交易时的操作须知
个产权房顾名思义，就是只有所有权房。根据现行中国基本法有权包含四种权利即“占有、使用、收讫、外分”。但我们上海个产权房比较复杂，由于土地性质的不同，产权来源的不同，房屋用途的不同等等都会造成个产权房在交易时引起不同的规定。操作程序的不一，大致有以下几种情况：
a．补地价问题。地价在房地产价值中占有不小位置比例不少于30%，因此补地价为题事关重要。我国的土地性质分国有和集体两种。从取得土地形式看有：出让（土地一级市场，从政府手里拍卖拿地）转让（土地的二级市场，从房产商或其他企业手里协议拿地）还有一种就是行政划拨。前二种在土地转移过程中都会发生土地出让金。因此不用补地价，但从划拨取得土地转让时却要补地价。补地价有二种，一种是补地价它包括1.从行政划拨转移到出让、转让。2.从集体性质转移为国有。另一种是变用途补地价它包括1.原来土地性质是住宅的转移为商业。2.原来是工业用地转移为住宅等等。另外，我们的老式的花园1年房（四面监控或三面监控的带有花园的独立住宅）在交易转让时要补地价（率大小不同比例依计算）
b．有限产权房问题。有限产权房顾名思义，这种房屋的所有权受到一定的限制。它不是完全产权，在交易时必须要受到某种约束。有限产权房从种类上看大致有三种：1.动迁安置房2.联惠公助房3.商品房补偿差价房。这三种房都是计划经济时代，福利分房下的产物，只有一定的时代特征情况比较特殊：
1.动迁安置房是上世纪90年代初期，当时动迁是异地安置按面积人头来安置动迁。当以房换房抑房。由于房屋的面积大小关系不能一样。那么就形成了大于安置面积的平房要以当时市场造价来购房。计注意市场造价要选选低于市场销售价，相当于当时的成本价，这房价中有部分是政府补贴出的钱。
2.联惠公助，是上世纪80年代前的产物。由于当时上海人居住面积才4平方米，大多数人多在人均4平方米以下。住房问题是当时社会上的大问题，政府为了解决广大职工住房问题。提示联合建造，公家资助口号动员广大职工自己出一点钱。公家资助一点造房，房屋造好后产权归个人，即所谓的联惠公助房。这种类型的房屋虽然产权归个人，但因公家资助过钱，故称之有限产权房。
3.商品房补偿差价房。这是福利分房年代，由于部分企业无地无钱造房，但困难职工不少只备福利分房条件的怎么办呢?只能企业出钱，被分房者自己也出点钱去买商品房。这种情况在一些高业单位和街近工厂较为普遍，既然公家出过钱，所以也称有限产权房。有限产权大致有以上三种，这种房子在交易中必须注意以上二个问题：1.要去物业所在地房地产管理部门（即各区的房地部市场科）“接轨”后才能上市交易 ，所谓“接轨”就是接入售后公房的轨道。要支付一部分的补偿费，多层每平方米约65万左右，高层每平方米约85万左右。这笔钱国家收入后作为一项维修基金，纳入公共家坊设施维修之用，但这种维修基金不计入个人维修基金账户。
4.如何识别产证：a.上海市目前房地产证的种类。1)国有土地使用证（红色）32开；2）房屋所有权证（棕色）32开；3）房地产所有权证（分绿色、黄色、红色）有32开、16开版。
b.如何识别
房屋所有权证是94年前颁发的一种产证，它上面没有土地的表述内容。该证所属土地使用权是划拨的，如果在交易时补地价、如果该证持有者，同时只有国有土地使用证，那么土地价就不用补了。95年后，上海市实行二证合一改用房地产所有权证。启用三种颜色：绿色的表示绿灯可以畅通，上市交易不成问题土地来源是出让。如果是黄色，那么说明土地来源是划拨，要补地价后才能交易，视黄灯要停下观察慢行。如果是红色的表示该物业土地是集体土地，根据现订法规集体土地上的住宅只能在当地农业人口中作转让，不能转让给城镇居民。即非农业人口也就是说它的上市交易是受到限制的是红灯要停下来。还有一个问题就是要看内容，比如产权证表示土地内容首先要看土地性质是国有还是集体其次看用途是住宅还是办公、商业、综合。各种不同的用途表明该物业的用途不一样，土地使用年限不一样，比如住宅70年、办公商业40年、综合50年。时间也要注意，土地使用年限是以土地取得的时间那天算起，并不是看房子竣工那天算起。因此有的房子才竣工刚交房但土地使用年限已过了10年，这种情况比比皆是、注意。还有一种内容就是房屋使用的性质是住宅，还是办公，还是商业。这要影响到该物业持有者的使用情况，如果是住宅你就不能开公司办注册营业执照办不下来。如果是商业办公作为非居住用房，你在交易时所发生的税收大不相同，二者相差很大因此引起大家注意。产权证有些专用名词表示有一种特定的意义表述：比如在类型一栏上。表明是新公房那就是高层表明是新公房1）那就是高层表明是新公房2）那就是多层。在结构栏上，表明钢石合的那么是高层，混合1表明那是多层，5层-7层的多层。混合2是多层，4层以下老公房等等。
c.买卖合同签订的须知
1.有效主体的确定。这一直重要，买卖合同的签订如果主体不有效，那么该合同本身就无效。这在经济合同法中有明确规定，但在操作实践中往往有主体无效的想象产生，比如儿女替代父母签订买卖合同，这种情况较为普遍，现在平民百姓中70岁以上的老人没文化不识字的人很多而许多房屋产权人往往是老人本人，老人已老无法自理。往往会把房卖掉住到儿女家去。此时定合同方往往会是儿女代笔，而无老人的司法公证的委托书，一旦合同签订物业过户往往会产生主体不合格无效现象，如果老人有多子女的产生司法纠纷的现象很多，而法院据法会判定合同无效。这是因为签订合同的主体无效。还有一种情况是夫妻共同财产，一方代替另一方出售物业，特别在家庭将破裂时，这种情况最多，但由于这种物业是共同财权，签订买卖合同必须由产权共有人共同签署。如果只有一方签订那只能是合同部分有效而房子是不能分割的，所以在交易中碰到这种纠纷往往解决很困难。根据当前的司法实践，法院在判决中往往会根据实际情况而判定合同有效或无效。一般来说如果产权已经过户物业也已经交割，加上买入方是无过错的话，可能会被认定合同继续有效。如果以上三个条件缺一个的话往往会被认定合同无效。第三种情况，往往是代理人无权代理或者是代理热病越权代理，这种情况较为普遍有些人委托书没有经过司法公证，往往会被认定无效。有些委托书代理权限不明确往往会产生无权代理或代理无效，这种情况在产权人居境外的为多数，一旦发生纠纷往往会引起不必要的麻烦。特别在市场波动时房价涨房价跌都容易发生这种情况。当然主体无效的情况还有很多，由于篇幅有限不一一累叙以上所叙是最普遍最主要最可能发生的现象。
2.有效时点的确定。房屋买卖有许多时点要准确认定这一点很重要，比如合同签订时间必须要明确，有些人定意向金一付而没有认定合同签订有效时间，往往会引起纠纷就是合同已签订而没有约定有效时点去房地产管理部门（即交易中心）登记备案，往往也会产生问题据我国的相关法律法规规定，不动产以登记为公示原则。也就是说房子买卖物权转移，必须要经过管理部门登记备案。否则物权没有转移，任何买卖一方都可以变卦，所谓一房二卖都是由此而引起另一种情况，就是语句表示不明确，比如双方约定付款时间“在交易中心收件收据出来后支付贷款补余款”这句话歧义很大“进交易中心收到收件收据后”后到什么时候约定没有明确表示，二天三天还是一个月不明确。有些人自以为写的很清楚了，如在交易中心收件收据出来后，支付贷款补余额。贷款不足部分须在同时付清，这句话还是有二层意思只是强调贷款不足部分须在收件收据出来当日付清。因此一旦发生纠纷往往矛盾很大，所以在文字表述上必须写明收件收据出来当日或三日内等等,总之时点明确表示不能有含糊或歧义，其中还包括交房的时间，交房的形式。有些人认为交房的标志是交钥匙，那是十分错误的交钥匙与交房是二个不同的概念，我们的老百姓一般都很实在总以为拿到钥匙就等于交了房，但事实上问题并不是那么简单。有的人虽然拿到了房子，但产权证却迟迟办不出来这种现象在一手房买卖屡见不，原因之一就是开发商因种种原因拿不到大产证，原因之二是开发商因好房屋已抵押无法办理小产证。在二手房中这种房屋问题会更复杂，更严重。有的人拿动了钥匙但那不到房，有的人就是拿到了房但里面还有同住人或者还留有户籍等等。所以笔者认为，交房必须要交实物即房子而房子必须是空心房没有任何纠纷和后遗症。
3.补充条款的有效应用
补充条款作为主合同的有效条款，从司法实践来看补充条款的效力往往要大于合同主条款。这是应为补充条款所应时间在后，也就是合同主体最后真实意思的表达，所以笔者认为补充条款的签订。