上海的房地产市场特别是住宅市场自05，06年国8条、国6条的调控,市场得到理性的回归，特别是国6条规定的“房地产住宅项目在建设中低于90平方米以下的小户型不能低于项目总量的70%”。08年效应逐步体现。在某个区域，某个时间点，满足了部分首次购房者的需要，但从长期的观点看，或从全局的市场实际需求看，却又不尽人情，存在严重的偏差。我们认为，一个政策不从市场实际需求出发，不管每个城市，每个区域的需求不同，盲目实行一刀切，是不符事实的，也是不切实际的。理由如下：

一、房地产具有强烈的地域性。

房地产作为不动产，它必然具有强烈的地域性。由于每个城市的产业结构不一样，人员经济、人员素质、环境都不一样，因此每个人对自己的住宅都有不同的要求。北方人与南方人需求不同，企业主与打工者的需求不同。科技工作者与文艺工作者需求又不同等等。类似的不同还有很多很多。那么我们的政策又怎么能够一刀切呢？它的操作性何在？两年来的事实证明，任何一个政策一刀切是不行的，是缺乏可操作性的，其效果也是显而易见的。经过两年的宏观调控，目前上海的楼市已经从卖方市场转到买方市场，这在全国来看都一样，但每一个城市，由于城市定位，人员经济、人文素质、环境都不一样，形成每个城市都有自己不同的特点，特别是上海，明显区别于北京、广州、深圳等城市。最大的区别在于，上海在两年的调控中经过一次下跌过程，只是在07年下半年产生报复性反弹，房价虚涨。以至08年，上海的楼市形成三大特点：

1：交易量大幅下降。

    04年05年上半年，上海每月的新房交易量在1万5千套到1万8千套左右，最高的突破两万套，但现在上海每月的新房交易量在一万套到一万两千套，最低的一个月突破一万套。从建筑面积看，07年上半年成交面积为1043万平方米，但08年上半年才成交了527万平方米，将近一半，可见交易量下降事实明显。

2：老百姓持币观望犹豫不决。

    成交量下降的直接原因是老百姓持币观望。老百姓持币观望是宏观政策效应的必然，是对房价心理预期的变化。人们在期待房价的下跌，但同时持币观望的人本身就证明客观需求的存在，人们是有房可居的，是改善性需求，他们可以等。如果是刚性需求，动拆迁户，那么他必然会买房。否则会无房可居。老百姓持币观望是改善性需求的明显特征。

3：区域性房价下跌。

    鉴于07年下半年的虚涨，报复性反弹，引发了08年的贷款新政，以至区域性房价明显下跌，例如三林板块打着世博概念，以一路走高，从7500到一万八，甚至最高突破两万，七宝板块也是如此。贷款新政后今年新开盘的房价下跌至13500到15000元/平方米，我们觉得这是必然的。任何一个区域只要房价涨的过快，非理性的超越市场的价值，那么他必然会下跌。这是理性回归，但价格的涨跌主要是看供需矛盾。在内环内，中内环之间，由于供应量太少，房价走势坚挺，有效需求供应量不足，和无效需求供应量过大是当前上海楼市的一个明显特征。

二、上海楼市目前是改善性需求主导买方市场

鉴于目前上海楼市的以上特点，我们认为主导上海楼市的是改善性需求为主的买方市场。据中智机构对市场的调查，改善性需求占买方市场的65.62%，其他的结婚养老投资的需求占35.58%。同时改善性需求的主体特征比较明显。第一他们大多数享受过福利分房，是有房族。只不过他们住的是老公房。条件太差，户型小，使用功能简单，无景观，无绿化，无车位。他们需要改善。第二，他们大多数人有较长的工作年限，有一定的经济基础。第三，他们中间的大多数人子女要结婚，以房换房。而福利分房的房型大多在90平米以下，如果改善的话绝大多数人选择的是120-140的大户型（三房两厅），而不会选择90平米以下的小户型。意义不大。

三、产业结构变化滋长了对大户型的需求

上海“十·一五规划”对产业结构产生重大变化。四大中心的确立，急需引进高端人才，特别是金融人才奇缺。一个国际金融中心，像纽约、东京等等，金融从业人员高达80万。一个地区性金融中心，像新加坡、香港等地，金融从业人员也要40万之多。而上海作为一个国际大都市，国际金融中心的定位，金融从业人员才10万之众，差距很大。为此，市政府发布了“关于引进高端科技人才的若干意见”。对引进的海外人才给予住房补贴。而这些人往往有一定的经济实力，有家属子女或父母，因此小户型（90平米以下）未必能满足他们的需求。同时，由于上海是国际经济中心，是长三角及泛长三角地区的龙头，外地的大量私营业主也纷纷入驻上海。他们一方面看中的是上海的市场，另一方面也是为了子女的教育求学。他们有经济实力，一般购房都是大户型。而市场上真正的有效需求就是以他们为主。90平米以下的小户型对他们来说甚至对市场来说是不适应的。

四、境外人士购房也是需求大户型。

目前上海集中了香港、台湾、澳门，以及全世界想落叶归根的华侨。这些人也大多愿在上海置业。但从市场的本身来说这些人购房大多是大户型（即140平方米左右的三房两厅为主）。原因主要是：这些人收入可观，对上海的房价不觉得贵。其次，从居住习惯看，他们喜欢大户型。有小区，有管理，使用功能到位。90平米以下的小户型对他们不适合。

五、小户型成本高，功能大多是过渡性对平抑房价不利。

    我们大家知道，户型拆的太小，造成建安成本提高。门窗，墙体，煤气，卫生，设备的增加，这都会提高成本。从开发商来说，提高成本就意味着抬高房价。因此，小户型过多不利于平抑房价，同时，就是现在购买小户型的大多数小白领，结婚户，随着年龄的增长，经济条件的好转，子女的诞生，父母的到来，小户型也会不适应他们的居住，他们也会提出改善需求。鉴于中国的传统大家庭的文化意识，大户型需求也会扩大，而大量小户型会成为过渡。市场需求会越来越小，小户型过多不利于市场的平稳发展。

为此我们建议：1：“70·90”政策不能一刀切，每个城市需要根据自己的特点和定位制定与之相关的规定。2：上海90平米以下的小户型比例最多不要超过40%，或者建造些能合能拆的户型，合能成三房两厅，拆能成一个两房一厅一房一厅的户型。

范伟国

08．11.2