上海的房地产市场特别是住宅市场自05,06年国8条、国6条的调控,市场得到理性的回归,特别是国6条规定的“房地产住宅项目在建设中低于
一、房地产具有强烈的地域性。
房地产作为不动产,它必然具有强烈的地域性。由于每个城市的产业结构不一样,人员经济、人员素质、环境都不一样,因此每个人对自己的住宅都有不同的要求。北方人与南方人需求不同,企业主与打工者的需求不同。科技工作者与文艺工作者需求又不同等等。类似的不同还有很多很多。那么我们的政策又怎么能够一刀切呢?它的操作性何在?两年来的事实证明,任何一个政策一刀切是不行的,是缺乏可操作性的,其效果也是显而易见的。经过两年的宏观调控,目前上海的楼市已经从卖方市场转到买方市场,这在全国来看都一样,但每一个城市,由于城市定位,人员经济、人文素质、环境都不一样,形成每个城市都有自己不同的特点,特别是上海,明显区别于北京、广州、深圳等城市。最大的区别在于,上海在两年的调控中经过一次下跌过程,只是在07年下半年产生报复性反弹,房价虚涨。以至08年,上海的楼市形成三大特点:
1:交易量大幅下降。
04年05年上半年,上海每月的新房交易量在1万5千套到1万8千套左右,最高的突破两万套,但现在上海每月的新房交易量在一万套到一万两千套,最低的一个月突破一万套。从建筑面积看,07年上半年成交面积为1043万平方米,但08年上半年才成交了527万平方米,将近一半,可见交易量下降事实明显。
2:老百姓持币观望犹豫不决。
成交量下降的直接原因是老百姓持币观望。老百姓持币观望是宏观政策效应的必然,是对房价心理预期的变化。人们在期待房价的下跌,但同时持币观望的人本身就证明客观需求的存在,人们是有房可居的,是改善性需求,他们可以等。如果是刚性需求,动拆迁户,那么他必然会买房。否则会无房可居。老百姓持币观望是改善性需求的明显特征。
3:区域性房价下跌。
鉴于07年下半年的虚涨,报复性反弹,引发了08年的贷款新政,以至区域性房价明显下跌,例如三林板块打着世博概念,以一路走高,从7500到一万八,甚至最高突破两万,七宝板块也是如此。贷款新政后今年新开盘的房价下跌至13500到15000元/平方米,我们觉得这是必然的。任何一个区域只要房价涨的过快,非理性的超越市场的价值,那么他必然会下跌。这是理性回归,但价格的涨跌主要是看供需矛盾。在内环内,中内环之间,由于供应量太少,房价走势坚挺,有效需求供应量不足,和无效需求供应量过大是当前上海楼市的一个明显特征。
二、上海楼市目前是改善性需求主导买方市场
鉴于目前上海楼市的以上特点,我们认为主导上海楼市的是改善性需求为主的买方市场。据中智机构对市场的调查,改善性需求占买方市场的65.62%,其他的结婚养老投资的需求占35.58%。同时改善性需求的主体特征比较明显。第一他们大多数享受过福利分房,是有房族。只不过他们住的是老公房。条件太差,户型小,使用功能简单,无景观,无绿化,无车位。他们需要改善。第二,他们大多数人有较长的工作年限,有一定的经济基础。第三,他们中间的大多数人子女要结婚,以房换房。而福利分房的房型大多在90平米以下,如果改善的话绝大多数人选择的是120-140的大户型(三房两厅),而不会选择90平米以下的小户型。意义不大。
三、产业结构变化滋长了对大户型的需求
上海“十·一五规划”对产业结构产生重大变化。四大中心的确立,急需引进高端人才,特别是金融人才奇缺。一个国际金融中心,像纽约、东京等等,金融从业人员高达80万。一个地区性金融中心,像新加坡、香港等地,金融从业人员也要40万之多。而上海作为一个国际大都市,国际金融中心的定位,金融从业人员才10万之众,差距很大。为此,市政府发布了“关于引进高端科技人才的若干意见”。对引进的海外人才给予住房补贴。而这些人往往有一定的经济实力,有家属子女或父母,因此小户型(90平米以下)未必能满足他们的需求。同时,由于上海是国际经济中心,是长三角及泛长三角地区的龙头,外地的大量私营业主也纷纷入驻上海。他们一方面看中的是上海的市场,另一方面也是为了子女的教育求学。他们有经济实力,一般购房都是大户型。而市场上真正的有效需求就是以他们为主。90平米以下的小户型对他们来说甚至对市场来说是不适应的。
四、境外人士购房也是需求大户型。
目前上海集中了香港、台湾、澳门,以及全世界想落叶归根的华侨。这些人也大多愿在上海置业。但从市场的本身来说这些人购房大多是大户型(即
五、小户型成本高,功能大多是过渡性对平抑房价不利。
我们大家知道,户型拆的太小,造成建安成本提高。门窗,墙体,煤气,卫生,设备的增加,这都会提高成本。从开发商来说,提高成本就意味着抬高房价。因此,小户型过多不利于平抑房价,同时,就是现在购买小户型的大多数小白领,结婚户,随着年龄的增长,经济条件的好转,子女的诞生,父母的到来,小户型也会不适应他们的居住,他们也会提出改善需求。鉴于中国的传统大家庭的文化意识,大户型需求也会扩大,而大量小户型会成为过渡。市场需求会越来越小,小户型过多不利于市场的平稳发展。
为此我们建议:1:“70·90”政策不能一刀切,每个城市需要根据自己的特点和定位制定与之相关的规定。2:上海90平米以下的小户型比例最多不要超过40%,或者建造些能合能拆的户型,合能成三房两厅,拆能成一个两房一厅一房一厅的户型。
范伟国
08.11.2