作者文章归档:杨海军

1998年考取律师资格,全国房地产经纪人,证号:0025292。北京市律师协会房地产法律专业委员会委员,中国法学会、北京市房地产法学会会员。在中国房地产报、北京楼市发表论文多篇。新浪房产在线答疑律师、乐居-房博士特邀法律顾问、中国法律信息网法律博客和融资网特邀作家、及时雨房产培训特邀法律课讲师,中国咨询专家联盟特邀法律专家,中央广播电台都市之声节目都市法宝栏目嘉宾律师。

歪招避限购新政有风险


新近出台的“限购令”等房产调控政策,让一些想买房的人动起了歪脑筋,试图通过假离婚、假登记、假社保等方式规避房产调控。海淀法院日前发出警示,这些行为虽表面“突破”了房产调控的限制措施,但其背后却面临诸多法律风险,不应尝试。

  假离婚

  赔了夫人又丢房

  【案例】小王与小张夫妻俩贷款买了两套商品房,因北京房价上涨很快,小两口获利颇丰,便想购买第三套房,但北京“认房又认贷”和“限购令”等调控政策使他们难以实现。小王和妻子小张商量,通过协议离婚的方式,将两套房产都分到小张名下,等小王买了第三套房后,两人再复婚。

  结果离婚后,小王需要用钱去买房时,小张却一再推脱,甚至失去联系,此后小...

Read more

对律商联讯(M-H):《中国企业法务如何选择和保留外部法律顾问调查研究报告》个人观点


对律商联讯(M-H):《中国企业法务如何选择和保留外部法律顾问调查研究报告》个人观点
     律商联讯(M-H)在2010年年末针对中国企业法务如何选择和保留外部法律顾问进行了一次调查,并形成了一份调查报告。感谢律商联讯做了这样一份有参考价值的调查报告。
    报告反映:只有不到半数的内部法律顾问有律师执业经验;
    律师的发展方向是一般不会选择放弃执业律师做专职的企业内部法律顾问,而许多的企业内部法律顾问发展方向是做执业律师。这是这个行业内普遍存在的现象...

Read more

“房产新政”引发房产纠纷如何处理


房产新政”引发房产纠纷如何处理
  “房产新政”规定,
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
国家实施房产新政,是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。当事人以此提出情势变更,要求解除合同,应得到法律的支持。

Read more

不要图便宜购买“非正常”二手房


     随着二手房的热销,一些“非正常”的二手房源也开始出现在市场上,对于这些“非正常”房源的交易,往往出现纠纷的概率要高很多,有时候还会造成交易的最终失败。遇到“非正常”房源,买主一定要谨慎购买,最好是在交易前咨询律师,以尽量规避风险。
  案例一 购买回迁安置房要规避节外生枝
  事件:市民张先生通过中介看好了一套住房,在看房子的时候中介明确告诉他,该房屋是一个回迁安置的住房,房产证还没有办下来。当时张先生也没有多想,就和卖主签订了买卖协议,约定卖主在3个月内办理完房产证,张先生先交纳首付款30万元,剩余房款于过户时交纳。可就在3个月到期时...

Read more

买卖二手房常见纠纷


    因定金引起的纠纷
  买卖双方在房产中介的居间下签署的《房地产买卖居间协议》,经三方签章确认后生效为定金协议,适用于定金罚则。如果买方违约,卖方没收其定金;卖方违约,须双倍返还定金。在此需要提醒的是,违约除了以违反居间协议的约定为凭证外,还须违约方签署书面的确认书,具体格式参见【出售方不再继续履行《房地产买卖居间协议》之确认书】、【买受方不再继续履行《房地产买卖居间协议》之确认书】。
  因逾期支付房款引起的纠纷
  买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金。卖方还可以根据自...

Read more

北京法院调研发现涉二手房交易的连环诉讼增多


 

目前房地产市场的价格波动大、政策调整频繁,反映到诉讼中即出现房产交易不稳定,围绕一个争议房屋出现多种利益诉求。日前,石景山法院对二手房买卖合同纠纷进行调研,发现除买卖双方的基础诉讼外,存在多种利益主体连环诉讼的情形。 

    一是“一房两卖”中的两方买受人。出卖人受快速上升房价的影响,宁愿承担定金罚则等违约责任,与另一手买受人签订第二份房屋买卖合同。往往在两方均未过户的情形下,两方买受人针对各自合同的履行情况,或者起诉出卖人继续履行合同,办理过户手续,或者起诉要求解除合同,双倍返还定金、返还房款并赔偿购买同等地段同等面...

Read more

中介带客看错房 买主要求返房款


 

 

中介带客看错房 买主诉求返房款

 

罗女士夫妇在北京一房地产中介公司的介绍下,购买了于先生位于丰台区马家堡的一套房屋,但是购房协议签订、首付款和定金都交付于先生还不到两个小时,罗女士夫妇就被中介公司告知所看的房屋和签合同买下的不是一套房屋!近日,北京市丰台区人民法院调解,房主于先生退还了罗女士夫妇定金及购房款共计39万元。

    罗女士夫妇诉称,因为自己所居住的小区要拆迁,急需一套二手房,便委托中介找合适的房子,很快中介公司就通知她们去看房,在看过位于丰台区马家堡的一处房屋后,她们很满意,便与“房主”于先...

Read more

房子没买, 买房人还要付中介费


   虽然知道买房时要审核卖房人身份信息,但通过中介购房的王女士还是被忽悠了一把。因没核实出卖人婚姻状况,致使已经签订的房屋买卖合同无法履行,买房不成还被某房地产经纪公司告上法庭要求支付居间服务费用。本网今天获悉,北京市第二中级人民法院终审判决:驳回王女士上诉,维持一审法院作出其给付房地产经纪公司佣金及违约金共计3.2万余元。

    经房地产经纪公司提供居间服务,王女士与李女士就李女士出售的房屋达成买卖意向。2009年6月7日,房地产经纪公司、王女士签署了《佣金确认书》。确认书载明王女士承诺于同月支付房地产经纪公司3万元佣金...

Read more

房产中介未履行职责 要求佣金被拒


房产中介未履行职责 要求佣金被拒

 

为索要中介佣金报酬,某房地产经纪公司将张女士告上法庭。本网今天获悉,北京市第二中级人民法院终审驳回房地产经纪公司诉讼请求。

    张女士在房地产经纪公司的促成下,与卖房人顾某签订了《房屋买卖居间合同》、《北京市房屋买卖合同》及《佣金确认书》。在签订合同过程中,出于对房地产经纪公司的信任,再加上顾某称是房屋所有人李某的妻子,所以张女士在没有审查李某对顾某的授权委托书、李某的身份证及房屋产权证明的情况下就匆忙与顾某签订了合同。

    后出于房屋涨价等方面原...

Read more

为避税买房不过户存在严重法律风险


为避税买房不过户存在严重法律风险

 

    梁某于以200万元的价格购买了李某的一套二手房。双方当时为了逃避缴纳营业税、契税等,而没有办理房屋产权变更(过户)登记。不料,2010年5月,钟某却持该房屋的抵押登记证明,要梁某腾出房屋,以便其拍卖、变卖房屋从中优先受偿。

  原来,李某在将房产证交给梁某后,悄悄到发证机关谎称房产证遗失而补办了新的房产证,然后用补办的房产证办理了他项权证,获取了钟某的150万元抵押借款。因梁某以已经付清房款并实际居住为由拒绝腾房,双方成讼。

  法院审理认为,虽然梁某已经付清房款并实际居住,但不能对抗抵押登记,...

Read more