今天是谷雨。
谷雨，意味着春天的结束。谷雨过后再无寒，人间芳菲已向暖。
至此，春渐远，夏将至。
对于武汉楼市而言，3-4月没有“小阳春”。
从新房网签的三个数据，看到三个“下滑”：
一是总成交数据。1月1日－4月20日，武汉新房网签34275套，同比下滑约41%。
二是月度数据。4月前20天，新房网签7316套。预估4月新房成交量约1.2万套，同比下滑约45%。
三是新房预售证拿证数量。截至4月19日，今年武汉新房取证71次，同比下滑约68%。
这三个“下滑”，从供应到成交，证实“小阳春”的消失。
01
“小阳春”消失的原因很多：
整体市场的持续低迷、房企的频频暴雷，买房人信心的缺失，市场预期变差，以及疫情反复等外部因素。
曾经问过一销售负责人，为什么市场不好？
他说，买房人每两天做一次核酸，甚至封控在家。谁还想买房！
3-4月份，新盘的开盘平均去化率，14%－18%。
这个数字在淡季，也是很低的。在旺季，开盘去化率均在50%以上。
人们有一些置业共识：当前买房不赚钱，买房很容易买到烂尾项目。现在不是买房的时候。
3月开始，从全国到地方纷纷出台调整楼市的政策，降低首付比例、降低房贷利率，支持房企合理融资。“政策底”已经出现。
隔壁的郑州、长沙，省内的宜昌、荆门已提前救市。武汉维持当前政策现状，新房市场依然盼望着新的政策市。
现在市场的疑问是，武汉，还有新政吗？是在等待机遇出台，还是根本就没有？
在当前环境下，与楼市相比，武汉的抗疫是头等大事。
4月份，大型房企的还债高峰，没有资金补缴土地款，也减少拿证的数量。同时，一些项目主动减缓拿证，等到5月市场回暖再顺势出货。
这些因素叠加，导致4月市场不热。
即使在这种低迷的市场下，出现个别区域、个别楼盘的定向行情。
其中，江岸区在4月份新房网签，武汉第一。1日-19日，累计网签3260套，是同期其他区域的10倍。15日－19日突然爆发，4天成交2020套，占据武汉总量约80%。其中，19日一天，937套。同一天的光谷，仅27套。
曾经疯狂的光谷，4个月的新房成交量，已位居武汉第四。光谷的低迷，是武汉楼市的一面镜子。
城市之间新房市场的角逐，是一种抢人、抢资金的竞争。现在武汉不抢，等于将人与资金，拱手相让。
有专家说，现在的市场，很像2015年。各地纷纷救市，市场在2016年年头，突然转向。
到目前为止，从政策调整上看，与2015年有很多相似之处，至少再无打压行业的政策，“谷雨”过后再无寒。
从市场的层面，形势依然严峻。截至目前，武汉新房库存约17万套。二季度，预计上市项目144个（已上市10个）。
中心城区93个项目，供应面积最大的三个区域是江岸区、汉阳区与洪山区；新城区51个项目，最大的区域是蔡甸区，其次是江夏区与黄陂区。
另外，二手房月成交6000套左右，交易量最大的是洪山。
02
5月，武汉楼市会好吗？
每年5月，都是传统销售旺季。
按照“政策底—预期底—市场底”的节奏，5-6月，是上半年市场的冲刺，区域的“地王”项目、标志大盘的入市，将提升市场热度。
压抑的需求，压抑时间越长，爆发越猛。
从长周期看，武汉楼市的基本面很稳健。
也是在今天，《新周刊》发布一篇武汉的文章，“天生江湖气魄，自在人间烟火”。
在文尾里这样写道，“武汉人擅长把简单日子变得有趣，沉潜于烟火人间，享受自在与美好……武汉这座城市，则擅长用江湖将这些美好和热情一一呈现，用胸襟与气魄包容和欢迎每一个到武汉的人。”
去年，武汉新增常住人口约120万人，位居全国第一。相当于是成都、杭州、西安、南昌、长沙与青岛人口流入量的总和。武汉，已经连续两年人口增长超过百万级。
企业领军人才、海归大学生、技能人才等迁入武汉，高新产业、制造业等沿海产业回流、大学生留汉，带动人口增长。
武汉，是人口流入的超级大城，也是国家中心城市、中部的中心。在高端产业、高校数量、经济总量上，武汉都是中部第一城。
2017年武汉常住人口1091万人，2021年1364万人。4年时间，增长273万人。按照武汉每年20套新房成交，4年80万套，每户3人，240万人。两者正好相当。
2021年武汉新增常住人口中，洪山区以175.2万人位居全市第一。这与洪山区的大学数量、新房交易量，有着紧密联系。
在光谷，20-44岁的常住人口占总量的半数，超六成拥有本科及以上学历。光谷、车谷、临空经济区、长江新区，均按照100-200万人口建设。
03
武汉，是人与钱的超级枢纽。
疫情后，武汉的城市管理水平与疫情应急能力，相对比较靠谱。武汉在医疗、教育、商业等方面，具有相对优势。疫情后，我们更加热爱这座城。很多外地的游子，身在他乡，心在武汉。武汉是一座充满人情味的英雄之城。
在数字经济与人工智能方面，武汉正在加快推进国家新一代人工智能创新发展试验区。截至2021年底，车谷数字经济工业总产值934.6亿元。
482家入选武汉人工智能企业库的企业，营收过亿企业23家，预计2025年武汉人工智能核心产业规模超过800亿元。
在高等教育方面，华中科技大学、武汉大学等6所高校，进入全国百强。最近武汉多所高校招聘老师，年薪30-60万，安家费最高300万元。
在就业方面，一季度《中国就业市场景气报告》显示，武汉就业市场景气指数在全国55个样本城市中位居第五位。
光谷最近释放一批就业岗位。普通岗位18-26万年薪。其中，多个岗位年薪超过百万元。武汉的平均薪酬，在全国排名第12位，属于较低水平。但有多少家庭，全部是靠月工资买房？
判断一座城市的量级，还有一个“爱马仕“指数：
目前，武汉，仅一家在恒隆广场（4月16日开业），武汉SKP、武汉万象城等大牌购物中心，未来如果再引入两家，武汉的“爱马仕”能级将与北京、上海、深圳同等量级。
爱马仕、LV等一线奢侈品牌，对于城市与店铺的选择，有着严苛的标准。既要考虑城市的消费能力、时尚度，又要考虑客户群体的厚度。
对于买房人与投资者来说，是否抄底要武汉？
［后记］
我与很多人一样，深爱着武汉这座城。
我们相信，武汉的明天越来越好。不希望它因为房地产被陷入困境。
我们也相信，武汉楼市的困局，是暂时的。良性健康的楼市，带来稳健的经济增长与安居乐业。在基本面稳健的前提下，前景依然可期。
当前，刚需不用等，豪宅随时买。现在最纠结的是中间阶层，需求多、疑虑多，钱少。懂得越多，胆子越小。
这里提醒，买房人时刻关注市场变化，如今的市场，变化可能就在一夜之间，或者一项政策之后。
从今天起，武汉楼市的所有参与者，开发商、买房人、卖房人、中介经纪人，建议记住一句话，『谷雨过后再无寒』。
文｜杨光华（地产写字人）