张付杰律师：承租人违约，次承租人损失获赔

房屋租赁市场一直奇怪，有所需有所求，也有人专门从事转租市场，但环节多了，纷争也就多了。因承租人违约，导致出租人将次承租人赶走，次承租人损失怎么办？张付杰律师按：因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物，根据合同相对性原则，次承租人无法向出租人主张赔偿，但可以向承租人主张赔偿，追究其违约责任。

【基本案情】

黄某与朱某签订租赁合同，约定黄某承租朱某名下的商铺，对租期、租金支付及违约责任做出了相应约定。嗣后，黄某与王某签订房屋租赁合同，黄某将其租赁的商铺又转租给王某。王某承租房屋两年期间，依约向黄某支付了保证金及租金，而黄某拖欠朱某房屋。朱某将黄某和王某诉至法院，要求解除租赁合同，支付租金及腾房。法院审理后认为，根据双方合同约定，黄某拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件，朱某要求解除合同具有事实依据和法律依据；合同解除后，黄某应将诉争的商铺腾退给朱某。对于王某的抗辩及损失，法院告知王某另案处理。王某无奈另案起诉黄某，主张解除房屋租赁合同，退还已付未用期间租金并承担违约责任。

【法院审理】

经审理，法院认为，黄某与朱某间的租赁合同已解除，黄某与王某间的房屋租赁合同已无法继续履行，理应解除。因黄某存在违约行为，法院判决合同解除，并判决黄某退还王某已付未用期间租金，支付违约金。

【律师释疑】

在商铺存在转租的情形时，租赁合同终止的原因大致有四种情形：一是非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同；二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同；三是租赁合同被撤销或者被认定无效；四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即属于第二种情形，一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物，由于出租人与次承租人之间没有合同关系，所以根据合同相对性原则，次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。