最近两年，武汉楼市被分销所垄断。
同一个区域内，没上分销的项目，上门客户往往被分销截流。
分销提拥，从1个点到3.5个点，很多项目没了分销，就卖不动房子；用了分销，营销费不够用，给分销打工。即使如此，很多曾经的神盘、豪宅，也偷偷上了分销。
10月后，武汉楼市的横盘分化很明显：滞销的楼盘还是滞销，热销的项目淡定日光。最近，市场上又出现一个“日光盘”，实力演绎了“稳，准，狠”。
年初拿地，之后遭遇疫情，楼市停摆，在复市之后的6个月内，项目顺利面市；
10月11日，项目示范区开放，完成第一次亮相；
10月31日，项目首开，没有用分销，2栋楼，144套房源，全部售罄。
可能你以为是哪个热门区域的刚需神盘。
今年的楼市，永远别用旧思维看新行情。它既不在大众区域，也不是刚需神盘。
它是汉口品质改善项目－中交泓园。
01
也许武汉人对中交地产还不太熟悉，那么它隶属的中交集团所创造的作品，你一定听说过，毕竟它们打破过很多“世界纪录”：
世界最长的跨海大桥—港珠澳大桥；全球第一个全自动码头—洋山港项目；以及宁波人熟悉的舟山跨海大桥。
所以这家公司的专业实力，不容小觑。
2014年，中交集团收购了绿城中国，从此中交地产的血液里，除了建筑专家的底色，还被赋予了“理想生活”的基因。
这一次，中交泓园是中交地产焕新后在武汉的开山作品，无疑具有战略意义。
从项目首开的成绩来看，武汉人对这家房企的产品接受度相当高。如果说一个项目“卖不动”的原因林林总总，那么热销盘的要义总是相似的，逃不掉的定律是好地段+好产品。
项目在金山大道与金南二路的交汇处，距离6号线与7号线交汇处“园博园北地铁站”直线距离大约500米。
金银湖的开发一直走“少而精”路线，鲜少在土拍市场崭露头角，一旦有项目入市，基本都是高端住宅。在十几年前，武汉的商品住宅开发还在摸索阶段时，品牌开发商在金银湖落地的产品就非常领先，小区园林里开凿人工湖，开发大平层，顶层做复式等等。
同时，金银湖区域内的配套也非常与众不同，高尔夫、马城、园博园。每一项都需要大面积未开发的土地，需要天赋异禀的自然环境，并且面向高端圈层。
所以，金银湖区域不能以常理判断，凭环线位置简单判定这是一个“三环外”的地方，这里是最靠近主城的汉口后花园，在住宅开发上一直秉持低密度、高品质的原则。这里也成为品质开发商到武汉的第一站，在这里落地自己的高水准作品，金银湖顺理成章地成了武汉楼市的“尖子班”。
中交泓园所在的这片土地，从招拍挂开始，就为项目的“热”埋下了伏笔。
今年的第一场土拍，金银湖P（2019）214号地块挂牌出让。由于片区内十年来少有土地出让，这也是区域内最后一块住宅用地，拥有绝佳的景观面——北面是有着“楚天第一大道”美誉的金山大道、高尔夫球场与金银湖，南侧则可以俯瞰园博园美景。
所以它也成为众多业界大佬的必争之地，据说当时的竞拍场面非常激烈，经过61轮竞价，达到熔断，最后以10686元/平的楼面价成交。
最终的呈现，就是我们现在看到的中交泓园。
02
这片土地天赋难得，并且来之不易，中交地产对这片土地也投以最大的诚意与敬畏。
这个项目的设计团队是绿城的御用设计GOA大象设计院，与具有“国家风景园林工程设计专项甲级”资质的山水比德。
两大TOP级设计团队，强强联手，就是为了让项目在整体视觉与园林景观上，既能实现高标准落地，又能达到最大的融合与平衡。中交地产不计成本的偏执，最终呈现的产品，与金银湖这片宜居之地达成的最大默契。
中交泓园采用“类公建”立面，远远望过去的第一视觉，就用颜值深深吸引你。
项目用大面积玻璃+金属线条+仿石材料打造出深蓝+深灰+浅灰的视角效果。让整个产品看上去更加精致细腻，有笔直硬朗的线条感。同时，项目采用板式设计，这让建筑结构非常平整，在内部空间上呈现大开间、短进深格局，更有利于户型设计，在用户体验上达到采光与通透性的plus版。
在项目园林的打造上，植入了山水比德最擅长的东方造景手法。结合金银湖的地域特点，以“云梦泽”为创意原点，从《楚辞》中提取浪漫且飘逸的意境，在项目中植入“林下、掬水、花间、星月、绮梦、驰云”等景观。
03
有了高级的视觉感与参差错落的园林景观，项目体验感的终极呈现，必须落地到具体产品与户型设计上。
为了将园林景观与空间舒适度，相对平均地分配给每一户业主，项目选择用高层+洋房。这样的组合，再加上板式楼栋布局，最终呈现在具体的户型上，就是建筑指标和体验感的均好，既能保证楼栋间距开阔，又能提高每一户业主的居住体验。
此次开盘的G7栋高层，约108㎡、136㎡户型。G1栋的洋房，约113㎡。
高层的中间户，是108㎡三房产品。在面积段上，是非常实用的改善起步面积。这个户型的优点在于，方正平整，动静分区，在空间布局和尺度把握上很有分寸感。阳台开间大，扩大了景观面，同时做到了极好的视觉管理。
高层的136㎡四房户型，在三房的户型优势上，做了体验升级，将公共区域的范围尽量扩大，将厨房，餐厅，客厅和阳台设计在同一轴线上，一进门就可以感受到非常开阔通透的视野，没有任何隔断，尺度感非常好。同时，卧室与公共区域严格分离，最大程度保障了主人的私密性。北向次卧与客卫可以形成一个独立的套房。
值得强调的是，中交泓园的物业为绿城物业，为业主入住后的生活提供高品质服务。相信大家对这家物业公司并不陌生，它在绿化、景观、园林植被设计和维护上所花的心思与专业实力，让其物业能够连续多年在物业服务企业综合实力中名列前茅。
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据了解，中交泓园的买房人，多数来自区域内有换房需求的购房人，或者汉口主城区的外溢人群。
从地理位置上说，项目所在的片区距离汉口二环，仅仅只有2.5公里，从项目自驾出发，由金山大道进入快速路，通过常青立交到达CBD也只需要十分钟时间。如果是乘坐地铁，5站路就到达解放大道。
在这里，热闹与宁静，繁华与自然，城市化与私密度之间，都遵循着黄金分割线原则。
对金银湖的原住民来说，这里路网发达，交通方便，配套优质，并且生态环境相当好，即使换房，也会选在在区域内寻找目标，不愿意离开老地方。
而金银湖片区上十年来少有纯新盘入市，周边二手房均价1.8-2w之间。而中交泓园的出现，似乎给了他们一个最佳选项，相比周边二手房总价，中交泓园的面积段在109-136㎡，总价控制在180-250万之间。
首付门槛更低，月供可控，并且呈现出环境与产品的均好性，可以说无论对改善客户，还是汉口主城的外溢人群来说，中交泓园都是一个没有bug的选择。
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武汉四环线建成后，园博园板块在地理位置上，就是汉口真正的中心区域。
长丰大道等快速路的贯通，打通了区域交通的任督二脉，更加拉进了金银湖与主城的时间距离。
有了地段+产品的加持，未来片区内的房价预期将更高，这里将成为越来越多汉口购房人的选择。
享受着与城市核心区恰到好处的距离，进则繁华，退则宁静。
中交泓园下一期即将加推的产品，更加临近金山大道，高区可以远眺金银湖，将呈现出更开阔的景观视野。G5号楼还将推出约96-98平方米瞰湖高层，也许单价会略有上涨，但总价门槛相对更低。
同时，后期项目还将推出装配式建筑产品，柱网和墙体结构更少，得房率更高，在体验感和空间感上营造出更加开阔的体验，空间灵活可变。
中交泓园以品质和服务驱动，从业主居住体验出发，并且持续发力，亮点频出。项目的日光也许不能片面地说明市场的冷暖，但反映出一个现象，就是购房者的眼睛是雪亮的。
这一次选择中交泓园的144户业主，就是最好的说明。
[后记]
对很多改善换房族来说，与其说他们在找房换房，不如说他们是在找一种更好的生活。
每个项目的区位、规划、配套、产品，转换到客户眼中，都是他和家人的生活场景呈现。
在高手如云的金银湖，做一款被大家高度认可的产品，并不是一件容易的事。这一次，显然中交泓园的整体呈现，非常贴近购房者的满足点。
一个项目的规划可以有101种，但能被市场认可，让购房者愿意买单的方案，绝对不超过2种。从众多方案中，找出最能解决购房者需求的那一个，才是改善住宅的本质。
有人说分销是项目的救命仙丹。但我认为，这种手段可以是一针强心剂，但不足以起死回生，所以很多“方案失准”的项目，上了分销也无济于事。
这个道理反之亦然，找准了市场的“买点”，解决好居住场景，也能靠自己凭实力日光。
可以说，中交泓园，就是很典型的案例。
文｜杨光华（地产写字人）