上回写房价，提了一句房贷。就有不少人问我——办房贷时，该选等额本金，还是等额本息啊？我还是不懂捏！好，那咱就彻底科普一下。今天本来絮絮叨叨写了一堆，但发现用文字表达，太苍白了......画张图吧！
我们都知道，还房贷有两种法子：等额本金和等额本息。在现金流上，有很大差异性。
每个月还一样的本金。还着还着，要还的利息越来越少。
举个例子，你向银行借了100万买房，利率5%，分30年还清。那要还的钱，是这样婶儿的：
看到没？要还的本金每月都一样；而要还的利息，刚开始最多，之后越来越少。总体月供=本金+利息，是越来越少的。借100万，最开始每月要还7000多，最后变成了2000多。
变化的是：每个月要还的利息，最开始特别高，越到后面越少。而每个月还银行的本金，刚开始特少，后面越来越多。
1）长年还下来——等额本金的情况下，要还的月供总额，少于等额本息。
因为，总的利息更低。以“房贷100万，5%利息，分30年还”为例——
2）但前几年，等额本金的单月月供，要远远大于等额本息。
还是前面那个例子，房贷100万。等额本金的情况下，最初的月供接近7000元。而等额本息，每月只有5000出头。还款到大概第十年，两者才会打平。之后，等额本金的月供 < 等额本息，而且会越来越低了。
搞清了两者各自的特色，就能找到它们对应的情境了...
你是一个刚工作不久的年轻人，掏光了六个钱包买房子。之后还要装修、结婚生娃。现在收入也有限。现金流每个月都处于断流边缘。那就选等额本息吧。
它刚开始的月供更低，还钱压力小一些呀。虽然总体利息高。但年轻人嘛，收入会继续提高。以后你的收入越来越高，再加上几十年还款周期，这期间不断的通货膨胀...这点月供，就越来越不成问题了。
2）如果你现在手头很宽裕，有很多门路，能让手上的钱继续生钱。
也就是理财水平很高。长期来看，你的理财收益能超过房贷利息——注意是长期水平哈~那余钱还是留在咱们手里更有价值，没必要早早还给银行。这种情况下，肯定选等额本息更合适。
前面说了，有大概十年的时间，等额本息的月供是低于等额本金的。
其实呢，有不少人只要稍稍理财，收益就比房贷利息高了。有人公积金买房，利率才3%多一点；而前几年用八折、九折利率贷了款，也不过4%出头。这种利息，就像白拿银行的钱。这样还能怎么说？必须等额本息、必须借足30年。
前面说了，等额本金的话，刚开始月供高、后面越来越少。总体利息会少一点。
那它适合——特别在意欠银行多少钱的人。一想到欠银行一大笔，心里就不舒服，就想早点、快点把钱还清。
最近要买房，计划五年内把房贷还清，选等额本金还是等额本息。
现在还房贷没问题。但可预见的将来，收入越来越低、开源的机会越来越少，只能节流。
比如说，面临退休的老人；收入无法再提高的的中年人...等等。这样的人，收入越来越少，支出却越来越大。在等额本金的情况下，月供越到后面越低。在后期，能减少很多压力的。
其实等额本息和等额本金，本质上是一种现金流的设定。最终拼的还是一件事：你个人的人生，是向上走，还是在向下走。向上走，越来越好，就选等额本息；多付的那点利息，最终都不是问题。如果觉得不会更好了，甚至会越来越差。或者你这个人就是比较保守，不想多欠银行钱。就选等额本金吧~早点还完、早点获得心灵peace说完啦~
