2018年的中央一号文件聚焦乡村振兴战略。习近平总书记曾指出，各地区、各部门要充分认识实施乡村振兴战略的重大意义，将其摆在优先位置，让乡村振兴成为全党全社会的共同行动。

乡村如何振兴？这不仅仅是各地政府考虑的问题，也是不少社会资本正在思考、探索、实践的战略路径。

各种类型的企业该如何参与乡村振兴建设？ 切入点在哪儿？

今天，我们先来看看房地产企业做了什么，是如何做的？

万科便是典型代表。

2017年，南京万科与江苏省泰州市兴化市政府签署协议，在缸顾乡东罗村建设特色田园乡村，试图探索出一条可持续、可复制、可推广之路。

东罗村，全村456户、1516人。

万科，排名中国房企前三甲，2017年销售收入5299亿元。

“城里汉子”到了“村里姑娘”家，不买地、不盖房、不讲排场，一门心思“修门补窗”，如何用自己的方式赢得“娘家”认可？

东罗村的变与不变

走进东罗村，粉墙黛瓦、村巷交织，桃红柳绿点缀其间，一池平旺湖水环抱村落，生机盎然。“东罗村变化太大，感觉自己换了新居。”村民深有体会。

变化起始于2017年。2017年6月，江苏省委、省政府启动特色田园乡村试点建设。之后，兴化市政府与南京万科决定共同推进“政府+社会资本+村集体”三方合作——兴化国资公司负责基建、房屋征收方面的投资；万科负责投入村内建筑、景观以及乡村旅游、农产品推广等方面。

2017年10月，万科在东罗村的建设全面启幕。不到一年时间，村里建起了集康健、娱乐一体的村民服务中心；集村民议事、特色农产品展示为一体的东罗大礼堂；集记录东罗村史、乡村文化为一体的村史展览馆。

与新建载体不同，在村居改造时，万科采用“针灸法”。东罗村村居建筑呈现“年轮式”特点，沿水布局的老庄台片区多为传统建筑；沿公路分布的则以现代楼房为主。“能保留的保留，既不刻意营造传统村落风貌，也不片面追求城镇化印记，留下时代记忆未尝不可。”南京万科副总经理管欣表示，基于这种考虑，其改造主要针对那些破旧危房，并坚持修旧如旧，尽量保留原始风貌。

作为当地“文化地标”，建于1953年的东罗大礼堂一度破败不堪。“改造用材依然是红砖，五角星、红旗等具有时代特色的元素会保留。”南京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖说。改造后的大礼堂内部已是另一番景象——现代化的桌椅布局堂中，两侧是特色农产品展示区。徐朝晖说，这是希望来到东罗村的人都能有进一步了解，强化其农产品的文化标签。

在提升居民生活品质方面，改造讲求“刚柔并济”。以前，东罗村有许多老宅使用旱厕。一口大缸、两块木板、一帘麻布，构成一处“方便之所”。万科团队挨家挨户走访，对切实有需要又有意愿改造的家庭，双方共同出资建造家庭整体卫浴设施。此外，万科还出资在村里建设了4间冲水式公厕，切实改善了村民的如厕环境。

家之所以被称为“家”，不仅在于提供安身之所，还承载着人们的感情寄托。在村民广场，墙壁上的一幅写意画尤其醒目，“家乡”二字道出万科的深意。遵循这一逻辑，东罗村变的是乡村风貌，留的是亲情与乡情交融的厚土文化。

万科的“进村”之道

对于有着30余年品质住宅开发经验、硬件改造提升信手拈来的万科来说，把首个“下乡”的“试验田”选在东罗村，有着多方面考虑。

“一是地方政府意愿强烈；二是东罗村具有很大的社会价值，需要解决发展模式的问题。”管欣表示，兴化市政府非常欢迎社会资本加入特色田园建设。这个位于苏中的农业大市，盛产大米、龙虾、大闸蟹等农产品，拥有千垛油菜花田等旅游资源。

“东罗村村民人均年收入18000多元，年轻人大多外出务工，是苏北、苏中农村的典型样本。万科‘下乡’不想只是锦上添花，而是做更有社会意义的事。从这点看，东罗这样远离城市、没有较好产业基础的村，更需要社会资本注入活力。”管欣说，“走访江苏几十个村庄后，我们最终决定选择东罗村作为第一试点。”

但东罗村项目绝非“孤本”。据南京万科方面透露，他们今年将继续扩大乡村振兴范围，印证了万科“下乡”的决心。

今年3月27日，万科召开2017年度业绩推介会。最引人注意的是，万科将“城市配套服务商”的战略升级为“城乡建设与生活服务商”。董事会主席郁亮表示：“万科不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，不仅包括城中村、城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城镇化后的乡村振兴。我们建设的是场景，是美好生活的场景、乡村振兴的场景，而不是去乡村盖房。”

但这一过程也会碰到“插曲”。比如，万科针对深圳城中村的改造计划，就遭遇了“变相抬高房租”、“逼走低收入者”的质疑。

相比城中村，远离城市的乡村因地域差异和乡土文化挑战更大。万科的工作人员表示，之前有社会资本抱着逐利心态改造，用了村民的地，拆了村民的房，村民的居住环境和收入却没有提升。所以，万科进入东罗村时，村民也很担心。

万科虽以开发地产闻名，而如今的战略却是“去房地产化”，在“下乡”过程中体现更为明显。虽曾被邀约拿地开发地产，但万科没有动心。“我们抱着乡村建设的目的进入东罗村，为的是探索可持续、可复制、可推广的发展模式，否则就背离了初衷。”管欣说。

“政府+社会资本+村集体”三方合作的模式，有效地保障了村民利益。按照协定，兴化国资公司与万科成立合资平台公司，负责东罗村的建设运营。村民通过村集体土地等闲散生产资料入股，未来可获取资产性收益、劳动性收益和分红。

比如，已开始营业的东罗大食堂，村民不仅能通过就业获取工资，还可通过集体土地入股拿到经营分红。万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海认为，某种意义上，万科“下乡”是城市反哺农村，要探索创新城乡融合发展的体制机制，着力改善农村基础设施和公共服务，“既把乡愁留住，又要让村民享受较好的公共服务”。

“进村”后待解的命题

特色田园乡村建设，优美的居住环境是面子，持续的增收保障才是里子，也是留住农民的最大吸引力。

东罗村的人口结构呈现空心化特点，留守村民多以零散的种养业为生。在改善居住品质和有效控制村民家庭支出之间找到平衡点，是万科考虑的问题。管欣表示，他们目前正与当地政府商议完善家庭整体卫浴改造的推广模式，“让真正有需要的村民优先得到改造。”

“兴化虽是农业大市，但农产品缺乏有影响力的品牌，溢价能力差，制约了特色农业发展。”对于农产品发展的短板，管欣直言不讳。基于此，万科聘请专业团队，对当地生产的南粳9108大米、麦青汁等农产品，统一打造“八十八仓”品牌，进入南京万科管理的社区销售。“一方面，产品品质得到了提升。另一方面，万科具备品牌效益，更容易被社区消费者信任。” 徐朝晖这样解读。

借助东罗村周边千垛油菜花田、水上森林等旅游资源，发展乡村民宿体验游的计划也已开始实施。目前，万科正在东罗村的葫芦岛上建设24间民宿。徐朝晖说，除了吸引景区人流，待民宿建成，还计划向周边城市推广“二十四节气”研学游项目，“油菜花有花期，一年可能只有一个月。借助东罗村的千亩果园，让生活体验贯穿一年四季，可解决旅游季的‘潮汐’现象。”

村民亦嗅到商机。经营超市的村民晏德贵正在装修房屋。在万科的指导下，他计划打造一处主打中低端市场的农家民宿。“旅游业发展后，万科的民宿价格高，我收费可以便宜一点。”晏德贵盘算着错位经营模式。

管欣表示，按照目前的设想，发展特色农业和旅游业将成为东罗村今后的主要方向。虽然很多农业产业项目仍在探索，但村民对于万科的改造普遍认同。对于未来，管欣充满信心：“只要把产业做起来，有好的就业和创业平台，就会吸引年轻人回流，对东罗村和万科来说都是良性循环。”

参与乡村振兴的建设探索只是万科战略升级的一部分。公开资料显示，万科在文化艺术、健康、安全食品等领域都在加快布局。亿翰智库张化东博士表示，多元化发展是房企期望的良好状态，但拥有足够的实力是前提，“百亿元体量的房企首先应深耕好房地产板块；达到千亿元规模后，势必要多元化尝试，尽早布局未来发展。”

完

【政企合作助推区域发展领军企业总裁学习营】

地方房企转型与科学立项“1+1”顾问班

一、课程介绍

（一）课程价值

地方房企如何实现转型升级？

如何进一步融入区域的发展战略，发挥开发主体企业的作用？

本课程将进一步助力学员树立战略思维，理清科学立项思路，加强政企关系构建和提升，争取趋势性红利。 课程的主办方经过数十个项目成功立项的验证，20年产业研究，5年政府智库系统运营的实操经验，教给你如何“变趋势为优势”，在房地产新政、乡村振兴战略的背景下，转型升级、立于不败之地，取得结构性制胜。

本次课程重点探讨以下问题：1、项目用地如何获得政策性支持？2、项目资金的申报路径，如何获得开发性金融等支持？3、地方龙头企业如何更深层次地参与到区域经济、产业发展中去，成功立项？以及相关实操案例的分享。

（二）课程时间2018年9月15-16日（为期二天）

（三）会议地点 北京（具体地点待定）

（四）课程对象

■ 区域政府领导、区域政府主管产业负责人。

■ 区域房地产企业、区域产业龙头企业。

■ 产业园区、新城新区、投资机构等决策者、管理者、经营者。

■ 小班开课，单个班次规模50人以内，欢迎区域政府相关负责人+相关企业针对立项结对参加。

（五）主办单位

北京产城融合技术研究院、中国特色小镇智库联盟

（六）课程亮点

■ 实操专家陪伴辅导

■ 立项难点剖析，现场提升运作技巧

■ 加入“政企合作助推区域发展领军企业总裁学习营”，进入成功立项快车道。

二、课程安排

第一天上午

■ 本次课程开班主旨及主要情况介绍5-10分钟（班级辅导员开题讲话）

■ 内容：乡村振兴战略下的土地供应策略及用地政策

主讲人（拟）：国土资源部土地政策研究中心主任、国土资源部土地勘测规划院研究员、副主任姚丽

第一天下午

■ 房地产转型与新型政商关系构建：创新性总部经济，田园城镇城乡融合五位一体解决方案，政企合作实操案例介绍等

主讲人（拟）：北京产城融合技术研究院院长、雄安新区田园城镇发展研究院执行院长、中国区域科学协会副秘书长、中国社科院研究生院特聘导师胡柏

第一天晚上 欢迎晚宴+资源链接（圆桌对话、需求对接，引荐交流）

第二天上午

■ 内容：产业与金融创新配套政策解析与申报要点

主讲人（拟）：财政部PPP研究院副院长、中国财政协会PPP专委会副秘书长、中国公私合作研究专业委员会副秘书长、财政部财政科研所应用经济学博士后满莉第二天下午《政企合作助推区域发展总裁私董会》

■ 特邀嘉宾主题发言一：新型城镇化、乡村振兴、特色小镇、田园综合体国家顶层战略（40分钟）

主讲人（拟）：中共中央政策研究室原秘书长纪玉祥

■ 特邀嘉宾主题发言二：房地产发展现状及未来趋势分析，房地产新政解读（40分钟）

主讲人（拟）：住建部原办公厅主任、中国房地产协会原秘书长朱中一

■ 主题三：项目现场研讨与专家点评

（3-4个项目：项目介绍+专家点评+私董会研讨）

三、其他说明

（一）课程费用 敬请咨询！（含讲师费、场地费、培训费、资料费、茶歇、午餐），提供酒店代订服务，费用自理。（1+1报名优惠）

（二）报名咨询

四、主要讲师介绍

（一）胡柏

北京产城融合技术研究院院长、 雄安新区田园城镇发展研究院执行院长、 中国社科院研究生院特聘导师 20多年来持续跟踪产业研究，对产业趋势、城市经济、区域政府、园区发展有独到的认识，在城镇区域发展、大型活动策划、城市名片、特色小镇与产城融合等方面具备较强的理论功底和实战经验。系统提出了基于“大设计大生命”“全产业链条和全生命周期”开发理念的“田园城镇生态发展理论”。

实战经验 近期规划运营项目有北京市通州区于家务乡仇庄村产业设计与咨询服务、江苏省宿迁市洋河新区智库建设运营、山东省莱州市经济转型产业升级路径咨询、重庆巨业建设工程集团顾问咨询服务、光合文化产业集团顾问咨询服务、中细软顾问咨询服务、北京互联网金融安全产业园顾问咨询服务、北京市房山区产业顾问等。

（二）纪玉祥

教授，中共中央政策研究室原秘书长曾任中共中央政策研究室经济局、国际局、政策局局长中国智库执行理事长、著名宏观经济学家、中国社会科学院博士生导师 长期关注并研究中国宏观经济形势、党建、中国外交等问题，是著名宏观经济学家和党建理论专家，为党和国家重大决策部署和政策制定做出了突出贡献。

（三）朱中一

住建原办公厅主任、中国房地产协会原秘书长

（四）满莉

财政部PPP研究院副院长、中国财政协会PPP专委会副秘书长中国公私合作研究专业委员会副秘书长、财政部财政科研所应用经济学博士后 从事财政税收教学十余年。专业方向财政政策理论研究，研究方向非物质资源优化配置研究。主持并完成江苏省社会科学项目《基于复杂性环境的和谐经济研究》、江苏省高校哲社基金资助项目《现代服务业中公共产品的供给机制》两项。在CSSCI，核心期刊上发表学术论文数篇。从制度设计，产业结构调整、组织绩效等 “软要素”“软实力”的视角对中国经济增长方式转换进行探讨和研究。

（五）姚丽

国土资源部土地政策研究中心主任国土资源部土地勘测规划院研究员、副主任政企合作助推区域发展领军企业总裁学习营

联系人：皇甫老师 手机号：13051717435（可同步加微信）