房地产税实际上就是地产税
智石经济研究院副院长 卫祥云
根据十二届全国人大常委会调整后的立法规划，房地产税被正式纳入。说明关于房地产税的立法研究和合理性、可行性论证开始进入公众视野。我认为目前有两个重要问题亟需引起立法部门和各种智库的重视和研究。
一、厘清“地产税”的概念是立法的基础
房产税是一个糊涂概念，所以房地产税也不可能是一个正确的概念。
在我国经营性房产税早就有了，不经营的房产不征税。现在的立法是针对住宅而言，住宅本不应征税，因为不符合私有产权的逻辑。由于住宅之下的土地属于国家所有，居民只有70年的土地使用权，所以要征税就只能针对土地使用权而言，所以正确的概念应为地产使用税，简称“地产税”。
接下来问题就好办了。我国居民的现有住房已经一次交纳了70年的土地出让金，等于一次性交纳了70年的“地产税”。那么，对居民现有住房从满70年使用权后开始征收“地产税”即是合理的。而对于新建住房，则可以从现在起开征“地产税”，但不再一次交纳70年的土地出让金。
当然，今后的70年土地使用权应改为永久使用权，与“物业法”表示的自动续期一致。政府也可以一劳永逸地征收“地产税”。
二、搞清楚征收“地产税”的目的很重要
为什么要征收“地产税”？过去很长一段时间似乎没有解决这个问题。从宏观上讲，政府提出了保“18亿亩耕地红线”之目标；舆论给所谓的房产税和房地产税赋予了不能承受之重：即降房价。这实际是两个本末倒置的概念。
首先，我们搞清楚一个简单问题：房子多了好，还是少了好？
对这个问题的回答显而易见：当然是多了好。对于房子多的人住不了可以出租，出租房子的人多了，房租就会下降；没有房子或买不起房子的人，需要租房住，且要求相对便宜。但这不是取决于租房者自己的意愿，而是取决于市场上能提供房源的多少，房源多了，房租价格才会下降。所以，从理论上讲，房子盖得越多越好，空置的房子越多，租金才能相对降低。而到底市场上需要多少房子，只能靠市场调节才能解决，谁也搞不定这个问题，政府更无能为力。
所以，结论是肯定的，还是房子多了好。那么，在这种情况下，所谓的保“18亿亩耕地红线”解决不了任何问题。
第二，用征收“地产税”的方法降低房价其实是个伪命题。
到底房价高了好？还是低了好？不同的人有不同的回答：卖房的人当然希望房价高；买房的人当然希望房价低。但这两种人都不能决定房价的高低，在中国只有政府能解决高房价，也就是说如何确定“地产税”率的高低，是决定房价高低的关键问题和本质问题。
所以，我认为现在一些流行的征收“房地产税”的说法很不妥当。尤其是没有说清征收“地产税”的基本概念和问题实质。如：按人均居住面积60平米为扣除基数征收房地产税的问题，就是很多不得要领的问题之一。试问按这种思路：两位老人住房120m2 ，如果一方去世，另一方则要交60 m2房产税；而两个人双方健在的家庭则不交税，这种做法合乎情理吗？这种思路有利于市场资源的最佳配置吗？
第三，在厘清“地产税”的概念和征收目的之后的正确立法是合乎民心之举。
按照我国建立社会主义市场经济目标之要求，从符合产权的逻辑和保护公民的财产权利出发。正确的立法概念应该是：普遍征收地产税。即只要是个人自有的产权房，就应该征收“地产税”，即一律按房屋面积征收，以调节个人财产和其他公共利益之间的矛盾。但考虑中国的发展状况和现实，从政府应该支持房地产发展而非抑制房地产发展的愿望出发，征收较低的“地产税”是唯一合理的不二选择。以实现多房多税，少房少税，无房不税，从而引导人们把多余的房子出租和卖掉，并相对降低房租和房价。这才是研究地产税立法的正确做法。
2015年8月6日