旅游人文景区初期开发案例分析（一）
张建平
目 录
一、景区开发前的必要程序………………………………………4
（一）政府批文………………………………………………………4
1、初溪土楼景区开发方案要略……………………………………4
2、县委办公会议纪要重点…………………………………………6
3、县人民政府文件…………………………………………………6
（二）村民认同………………………………………………………7
（三）公司初创………………………………………………………8
二、同质景区的差异性规划………………………………………12
（一）存同求异………………………………………………………12
（二）特色资源………………………………………………………14
1、初溪土楼群的“五个最”……………………………………… 14
2、初溪村的“五个一”…………………………………………… 15
3、集庆楼里的秘道…………………………………………………17
4、集庆楼里的奇迹…………………………………………………17
5、暹罗王的故事……………………………………………………18
（三）标新立异……………………………………………………19
三、景区可持续战略的要素……………………………………22
（一）契约要素……………………………………………………22
1、公司与县旅游局签约要略……………………………………23
2、公司与镇政府的签约要略……………………………………23
3、公司与县公安局下洋派出所的签约要略……………………23
4、公司与初溪村委会补充协议要略……………………………25
（二）管理要素……………………………………………………26
1、环境管理………………………………………………………26
2、门票管理………………………………………………………29
（三）营销要素……………………………………………………32
1、票价效应………………………………………………………32
2、墙内开花墙外香………………………………………………33
3、走出去、请进来………………………………………………35
（四）风险要素……………………………………………………38
附件一《福建土楼客家文物精品解析》
附件二《福建初溪土楼景区导游解说词》
旅游人文景区初期开发案例分析
初溪土楼位于福建省永定县下洋镇初溪村，是世界文化遗产福建土楼最为重要的组成部分（福建土楼由永定县、南靖县、华安县境内的土楼或土楼群组成，联合申报世界文化遗产，经联合国科教文组织审批，于二○○八年获得申报成功）。
二○○四年八月的一天一次极偶然的机遇途径下洋镇，县旅游局的简局长提议顺便去参观一下初溪土楼，一行人驾着小车欣然前往。虽说是县级公路，行程也只有15公里，但沿着弯弯曲曲、坑坑洼洼的柏油路面蜿蜒行进近一个小时，终于来到了村口。隔着一条小溪，不远处的山坡上三座巨大的圆形土楼和一座方形土楼一字排开在雨雾中居高临下、若隐若现。笔者在本地区从事旅游工作近二十年，却从未见闻如此集中，象图案一般错落有致、规模宏大、巍峨壮观的土楼群，此时此刻用“心灵震撼”之词描述决不为过。
据初步了解，初溪村占地面积15万平方米，二千多人口均为徐姓，全村拥有5座圆土楼和31座方土楼，其中集庆楼建于明永乐十七年，距今已有587年的历史，是永定县现存最古老的圆土楼。虽然初溪土楼群亦被列为永定县申报“世遗”的土楼群之一（永定县在三个不同的乡镇选择了“三楼三群”为申报“世遗”项目），40公里之外的洪坑土楼民俗文化村在县政府的主导下旅游开发已经20年，颇具影响。长期以来官方认为，初溪土楼群老旧不堪、交通不畅、缺乏文化内涵等因素，作为申报“世遗”不可或缺的组成部分行，旅游开发条件尚不成熟。初溪村委会曾经投资数千元印制了门票每张5元，结果问津者不多，投资成本无法回收，只得作罢。
当今经济发达国家的人们越来越崇尚返朴归真、回归大自然。在高科技产品更新换代频繁的岁月，人们愈加珍惜世界残存的自然和文化遗产。寻觅原始、寻求刺激，寻根问底乃是人类的本性所属。圆土楼作为全世界绝无仅有的历史建筑本身具有无穷的魅力，初溪土楼群的价值恰恰在于“古老、原始、自然、宁静”，符合时下国内外商旅游客的心理需求，万不可暴殄天物。只要做好“古老之美、残缺之美”这篇文章，观赏内涵不是问题，交通不畅是可以在经营中得到解决。冥冥之中似乎初溪土楼与我们有不解之缘，当下决定做一回“救世主”，合力开发初溪土楼群旅游资源。简局长兴奋地满口应承穿针引线，竭力促成。
于是，从二○○四年十月一日初溪土楼景区试营业起一直到二○○七年八月十五日县政府统一收购全县土楼旅游经营权为止，历经三年的开发历程，个中的“艰辛与委屈，成功之喜悦”令人百感交集。作为当时的公司总经理行将结束使命时用“呕心沥血、绞尽脑汁”来形容这段经历。同时，愿将开发期间的一些实例梳理后呈露同行，或许有一些经验借鉴之处。（第二部分待续）
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